האם הזיהום בשדה דב יזניק מחדש את המחירים בתל אביב?

שעה ששורות אלה נכתבות, עדיין לא ברור עד כמה חמורים הפרסומים אודות הזיהום בשכבת מי התהום שמתחת למתחם שדה דב שבצפון תל אביב. במתחם, ששימש החל משנת ה-30 של המאה שעברה הן את הצבא הבריטי והן את רשות שדות התעופה, נמצאו כמויות חריגות ביותר של PFAS כימיקלים רעילים העשויים לגרום לכמויות רבות של מקרי סרטן, תחלואת תינוקות ומחלות כבד ושורה ארוכה של תופעות בריאותיות קשות. 

בקרקע שאיננה בנויה יחסית יותר נוח ואפשרי לנקות את השטח. לעומת זאת, היכן שיש כבר יציקות ומבנים קיימים זה קשה, מורכב ויקר פי כמה ויתכן שיהיה צורך בהריסה. 

נשאלת השאלה מי בדיוק אחראי להסתרת המידע הזה - האם המשרד להגנת הסביבה, שלכאורה ידע על כך כבר ב-2021, האם רשות מקרקעי ישראל והאם היו גורמים בעירית תל אביב שידעו על כך עוד בטרם יצאו מכרזי הקרקע במתחם היוקרתי.

עידו שחם, צילום: תמיר ישעיהו

• זיהום בשליש משדה דב: בדיקות חושפות חומרי PFAS במתחם הענק
• שדה דב: אשטרום תבצע את פרויקט Rainbow של ישראל קנדה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

דבר אחד בטוח: כבר עתה, ימים מעטים לאחר צאת הפרסומים על אודות החומרים המזהמים לכאורה, תהיה לכך ללא כל צל של ספק השפעה תודעתית מרחיקת לכת, הן על עתיד שיווק הפרויקטים בשדה דב, והן על מגמות שוק הדיור בשכונות הסמוכות לשדה דב בפרט, ובתל אביב בכלל.

בהזדמנות זו, אינני יכול שלא להזכיר לכל הפחות שני מתחמים שפיתוחם התעכב בגלל זיהומים כאלה או אחרים בתת הקרקע, מתחם התע"ש ברמת השרון שפיתוחו מתעכב זה עשרות שנים, כמו גם אזור גלילות בגבול רמת השרון ותל אביב שפיתוחו התעכב גם כן זמן רב מאוד.

לפרוטוקול, מתחם שדה דב איננו רק יוקרתי בשל מיקומו הנחשק בצפון תל אביב שמעבר לירקון ובסמיכות לאחד מחופי הים היפים בארץ, אלא גם בגלל שהוא מהווה את עתודת הדיור הגדולה ביותר של העיר העברית הראשונה - לא פחות מכ-16 אלף יחידות דיור.

• 63% מהקונים מחכים שנתיים לדירה - מה הסיבות ומה הסיכונים?
• "בישראל יש ביקוש קשיח למגורים" לאומי פרטנרס רוכשת 17% מאבני דרך
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• 28% ממחליפי הדירה קונים דירה קטנה יותר: "דור הדאונסייזינג"...

לכך הייתה השפעה מרחיקת לכת על העובדה שבמהלך שמונה חודשים רצופים אשתקד ירדו רמות מחירי הדיור בתל אביב, עובדה שאין לה אח ורע בהיסטוריית הנדל"ן של תל אביב. נכון. לירידות המחירים היו גורמים נוספים, בין היתר ההשפעה של מלחמת 12 הימים מול איראן על בניינים מחוסרי ממ"ד והפגיעה בשכונות סמוכות דוגמת שיכון למד ורמת אביב, לצד גורם משמעותי נוסף - יציאה בו זמנית של עשרות פרויקטים לשיווק במתחם שדה דב.

ויתרה מכך: לא במקרה הנתונים מצביעים על כך ששכונות עבר הירקון הסמוכות למתחם דוגמת למד, רמת אביב החדשה וכו' חוו ירידת מחירים חזקה במיוחד, עד כדי 10 אחוזים ויותר. זה ברור, כי ממש מולם הלכו וקרמו עור וגידים הבניינים הנחשקים ביותר במדינת ישראל, כולל חשיפה ספקטקולרית במדיה הטלוויזיונית ובכלל.

העובדה שעשרות חברות מובילות הבונות במתחם שדה דב התחרו האחת מול רעותה, גרמה בו זמנית לתחרות ביניהן מי תוריד את המחירים יותר, עובדה שכמובן חיזקה את מגמת ירידת המחירים הממוצעת בתל אביב.

על כן, ובמידה ומשבר זיהום התת קרקע אכן יימשך, צפוי להערכתי מהפך ברמות המחירים בתל אביב, זאת מהסיבות הבאות:

אחת, עשרות פרויקטים ובהן אלפי יחידות דיור ייצאו בו זמנית מהיצע הדיור בתל אביב.

שתיים, בד בבד גם התחרות ביניהן מי תוריד את רמות המחירים כמובן תיפסק.

שלוש, באיווחה אחת יירד באופן דרמטי היצע הדיור בתל אביב, קל וחומר בצפון היוקרתי והמבוקש.

ארבע, המטוטלת תחזור באופן מיידי לאותן שכונות במעטפת שדה דב שנזנחו במהלך השנה האחרונה, כולל למד, רמת אביב וכו.

חמש, המצרף של עובדות אלה יגרום כבר במהלך החודשים הקרובים למהפך לפיו מחירי הדיור בתל אביב בכלל, ובצפון בפרט, יחזרו לעלות כבימים ימימה.

אדגיש שוב כי הערכה מקצועית זו שלי מבוססת כמובן על העובדה שבמהלך הימים והשבועות הקרובים יתברר כי הפרסום אודות זיהום מי התהום במתחם שדה דב הינו אכן שריר וקיים!

כותב המאמר עו"ד עידו שחם הוא שמאי מקרקעין מומחה למיסוי נדל"ן והתחדשות עירונית