מה קורה למחירים בשדה דב?

ייתכן שהחשש מקרקע שזוהמה בחומרים מסרטנים אכן פגע בתדמית של שדה דב. אבל כעת - כשרוב האזורים מתבררים כנקיים מהזיהום, נראה שהקרקע הכי מדוברת במדינה ממשיכה לקבל ביקושים גבוהים. כזכור, הערכות לגבי הקרקע שעליה צפויות להיבנות כ-16 אלף דירות בשנים הקרובות מדברות על רמות מחיר גבוהות עם דירות במחיר ממוצע של מעל ל-80 אלף שקל למ״ר בפרויקטים היוקרתיים יותר. וכעת, מעיון בדוחות החברות ישראל קנדה ישראל קנדה -3.9%  ודמרי דמרי -4.54%   עולה כי מצד אחד המחירים עדיין גבוהים והרוכשים מוכנים לשלם אותם. מצד שני, ״לא לעולם חוסן״ ודווקא לחברת דמרי - הקשיים הגיעו ומחקו כ-200 מיליון שקל מהרווחים הצפויים.

בישראל קנדה העסקים כרגיל וסיבה שיכולה להסביר את הפערים בין החברות היא שחברת ישראל קנדה שבניהולו של ברק רוזן שפועלת בתל אביב ובאזורי פריים לוקיישן כבר זמן רב, יודעת ומכירה את קהל היעד שלה ויודעת לבדל את הפרויקט שלה מהאחרים. זאת לעומת דמרי שפועלת בעיקר בפריפריה. עד כה מכרה ישראל קנדה 271 דירות מתוך 460, לעומת דמרי מכרה 37 דירות מתוך 460. דמרי החלה בשיווק הפרויקט מאוחר מאשר ישראל קנדה ולכן גם הפער הגדול - אבל נראה שגם בנטרול הפרשי זמני השיווק ביניהן בריינבאו של ישראל קנדה ממשיכים למכור ועושים זאת במחיר שאמרו מהיום הראשון. 

תמונה מורכבת יותר

התמונה נראית פחות פשוטה מכפי שמצטייר - בחברת דמרי, שפועלת במתחם "אשכול" בחלק הדרומי של שדה דב, הנתונים מצביעים על שינוי מגמה מסוים. עד לפרסום הדוח ב-31 במרץ 2026 מכרה החברה 37 דירות בלבד, במחיר ממוצע של כ-82.5 אלף שקל למ"ר. מעבר לקצב המכירות המתון יחסית, גם המחיר עצמו משקף ירידה לעומת הציפיות המוקדמות. הסימן הבולט ביותר מגיע דווקא משורת הרווח החזוי: בסוף 2024 העריכה דמרי כי תכיר ברווח של כ-2,740 מיליון שקל בפרויקט, אך בסוף 2025 היא כבר מעדכנת את התחזית כלפי מטה לכ-2.653 מיליון שקל. מדובר בהפחתה שאינה דרמטית בשיעורה, אבל כן על כזו שמלמדת על התאמות למציאות בשטח - בין אם מדובר בקצב מכירות איטי יותר, בלחצים על המחירים או בשילוב של השניים.

כמובן שלא מדובר בקריסה של מחירים או שינוי חד, אולי יותר בתור כרסום. אבל בשוק שבו כל שקל למ"ר מתומחר ברמות גבוהות במיוחד, גם שינוי מתון יכול להיות משמעותי מאוד עבור היזמים, בעיקר עבור הציפיות שהיו בתחילת הדרך. מנגד, התמונה שמציגה ישראל קנדה, שבניהולו של ברק רוזן, שונה באופן די מובהק: לפי הדוחות, החברה לא מציגה ירידת מחירים, ואפילו להפך, היא שומרת על יציבות מסוימת ואף שיפור קל בתחזיות הרווח. אם בשנת 2024 הרווח החזוי עמד על כ-3,281 מיליון שקל, הרי שב-2025 הוא עודכן כלפי מעלה לכ-3.297 מיליון שקל.

• למה אני חושב שהמלחמה היא הזדמנות חד פעמית לרכוש דירה
• 95% מהישראלים לא רוצים לקנות דירה - מה זה עושה למחיר?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

גם בצד המכירות הפער בולט: בעוד דמרי מכרה עשרות בודדות של דירות, ישראל קנדה כבר הגיעה למכירה של 271 דירות, נתון שמצביע על קצב שיווק שונה לחלוטין. המחיר הממוצע למ"ר עומד על כ-86 אלף שקל, גבוה מזה של דמרי, מה שמחזק עוד יותר את הפער בין החברות. אז האם מדובר בהבדלים נקודתיים בין פרויקטים וחברות, או בסימן מוקדם לפיצול בתוך שוק היוקרה עצמו? 

אפשר להציע כמה הסברים אפשריים. הראשון הוא מיקום ותמהיל. גם בתוך שדה דב יש הבדלים בין מתחמים, בין שלבים שונים של פיתוח ובין סוגי הדירות המוצעות. ייתכן שפרויקטים מסוימים נהנים מביקוש חזק יותר – למשל בשל קרבה לים, תכנון או קהל יעד מדויק יותר. הסבר נוסף הוא אסטרטגיית שיווק – האם ללחוץ על המכירות, האם לשמור על מחיר, או האם לבצע התאמות שקטות כדי להניע ביקוש. לעיתים, ההבדל בין "שמירה על מחיר" לבין "ירידה בפועל" נמצא בפרטים הקטנים כמו תנאי מימון, הטבות או גמישות במשא ומתן.

האם מדובר באותו מוצר?

אצל ישראל קנדה המותג בשדה דב נקרא ריינבאו. אצל דמרי זה אוטופיה. השמות לא באמת משנים - אלא הבנייה, רמת הגימור וכמובן מי הקבלן המבצע. נכון לעכשיו אצל ישראל קנדה הקבלן שנבחר הוא אשטרום ואצל דמרי זה נמצא בביצוע עצמי. חשוב לציין - דמרי בונים כבר שנים ארוכות והעשייה שלהם הרקיעה שחקים. מדובר על חברה בעלת ממדי ענק שעומדת כיום על שווי של כ-9.2 מיליארד שקל. מנגד עומדת ישראל קנדה - לאחר רכישת חברת אקרו כנראה שהשווי יהיה גבוה יותר ויעמוד לפי ההערכות על כ-10 מיליארד שקל. בינתיים המיזוג עוד לא נעשה כי מחכים לאישור של רשות התחרות. 

• אב-גד: פרויקט גדול אושר להפקדה - אבל הדרך לביצוע עוד ארוכה
• דימונה משנה כיוון: מהתלהבות לירידות - והמשקיעים חוזרים לחפש מציאות
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק

עוד דבר חשוב הוא שיש הבדל עצום בקרקע בין שתי החברות. אצל ישראל קנדה שטח המתחם שנבנה כעת הוא כ-14 דונמים. אצל חברת דמרי הקרקע היא בערך שליש ועומדת על כ-4-5 דונם.

ומה לגבי הנדל״ן למגורים בכללותו?

הריבית הגבוהה יחסית, אי הוודאות הכלכלית והמצב הביטחוני משפיעים גם על רוכשי הדירות החזקים יותר, אלו שפונים לפרויקטים כמו שדה דב. גם אם הם לא נעלמים מהשוק, הם בוחרים במחשבה רבה יותר, ולעיתים גם לוקחים יותר זמן בקבלת ההחלטה. כבר נשמעים קולות בקרב אנשי מקצוע שאנחנו ״בשוק של קונים״ כלומר שהקונים מחזיקים את הכוח ולא בעלי הדירות והיזמים כמו שהיה בעבר.

בהקשר הזה, שדה דב הוא מקרה מבחן די קלאסי. מדובר בשוק חדש, עם היצע גדול יחסית של דירות עתידיות, שבו המחירים נקבעים לא רק לפי הביקוש הנוכחי אלא גם לפי הציפיות לעתיד. כאשר הציפיות מתעדכנות, גם אם במעט - זה מתחיל לחלחל לנתונים.

ועדיין, חשוב לשמור על פרופורציות. גם במחירים של כ-82–86 אלף שקל למ"ר, מדובר בשוק שנמצא ברמות הגבוהות ביותר בישראל. הביקוש לא נעלם, והפרויקטים ממשיכים להימכר, השאלה היא באיזה קצב ובאיזה מחיר.