האם יהיה מהפך בשוק הדירות אחרי הבחירות?

כ-84 אלף דירות חדשות עומדות היום ריקות אצל הקבלנים, קרוב ל-26 חודשי היצע בקצב המכירות הנוכחי. זהו המלאי הגדול ביותר שנמדד כאן מאז שהחלו לספור, וכל שיחה על מהפך בשוק הדיור מתחילה מהמספר הזה.

ובכל זאת, מחיר הדירות מוכרע בשוליים - בביקוש השולי ובהיצע השולי . בישראל יש  מעל שלושה מיליון דירות, אבל בכל חודש כמה אלפי עסקאות בלבד קובעות מה המחיר. עודף של אלפיים או שלושת אלפים רוכשים בתוך תקופה קצרה מספיק כדי להזיז שוק שלם, ואותו מנגנון עצמו עובד בכיוון ההפוך: כשהקונים ממתינים והמוכרים מתרבים, המחיר יורד.

זו הסיבה שהבחירות הקרובות קריטיות לשוק הדירות. תרחיש שבו גדי אייזנקוט מרכיב ממשלה משנה את התחושה אצל חלק מהציבור לגבי הכיוון של המדינה, וההשפעה הראשונה של תחושה כזו נמדדת בהגירה. בשנים האחרונות עזבו עשרות אלפי ישראלים, וחלקם משתייכים בדיוק לקהל שמייצר את הביקוש החזק באזורי הביקוש: משפחות מבוססות, אנשי הייטק, עצמאים ובעלי מקצועות חופשיים. 

ההערכה מושכלת היא שאייזנקוט טוב למחירי הדירות  בעוד שאצל נתניהו עלולה להימשך ההגירה. זו הערכה - הכל יכול להיות, ויש גם כאלו שסבורים שנתניהו טוב יותר לכלכלה, כי אחרי הכל הוא מנוסה יותר. אלא שמה שחשוב זה מה חושבים הקהלים בעצמם וקהל גדול מאוד של הייטקיסטים ותושבי המרכז עשוי לעזוב. אולי אלו איומי סרק, אך אי אפשר לשחק עם הנתונים של השנים האחרונות - קצב של 60-70 אלף של מהגרים בשנה בעיקר מאזורי המרכז, אלו מספרים גדולים ואלו בדיוק המספרים שגרמו לירידה במחירי הדירות.  

ברגע שמתפנות 20 אלף דירות בשנה בגלל הגירה ורובן במרכז אז יש עודף היצע. במקביל, יש תחושה של המשך הגירה וזה גורם לאנשים לשבת על הגדר. לכן, התקופה הנוכחית כחודשיים וחצי לפני הבחירות היא קריטית כשאחרי הבחירות עשוי להיות תרחיש שונה ממה שהכרתם בשנה האחרונה - יכול להיות מהפך במחירי הדירות.  

נוסף לאולי עצירת הגירה, יכולה להיות גם חזרה. משפחה שחוזרת מלונדון או מברלין צריכה קורת גג בשבוע שבו היא נוחתת. חלק ישכרו, חלק יקנו. תוספת של כמה אלפי משפחות באזור המרכז מספיקה כדי להפוך את המאזן המקומי, גם כשהמלאי הארצי נשאר גדול.

כבר ראינו איך המתנה הופכת להסתערות

מול מלאי הדירות הגדול שירכך את הביקושים ככל שיהיו, יש גם רבים שיושבים על הגדר (מלאי גדול של מתעניינים). רואים את זה בביקוש לדירות בהנחה שעומד על מעל 115 אלף ותוסיפו לזה את אלו שלא זכאים ורוצים לרכוש דירה, תגיעו ללפחות 250 אלף. חלק גדול מהם בהולד, וכשההולד הזה משתחרר נוצרים ביקושים גגדולים בנקודת זמן מסוימת וזה מתכון לעליות.  

התקדים הבולט היה תוכנית מע"מ אפס של יאיר לפיד ב-2014. אלפי זוגות צעירים דחו רכישה כדי לא לפספס את ההטבה, והעסקאות נחלשו. כשהתוכנית ירדה מהפרק בעקבות הקדמת הבחירות, הביקוש שנעצר חזר לשוק בתוך חודשים ספורים. מספר העסקאות עלה, והמחירים טסו.

הדפוס חזר על עצמו ביציאה מהקורונה. חודשים של המתנה התחלפו בכניסה מהירה של קונים, ו-2021 נרשמה כשנת שיא בעסקאות עם עלייה חדה במחירים. שוק הדיור כאן הראה יותר מפעם אחת שביקוש שנדחה במשך חודשים חוזר כמעט בבת אחת, ומפתיע גם את המוכרים וגם את הקבלנים.

• עסקאות הדיור ביוני מהנמוכות מאז 2000 - וביטולי החוזים מול הקבלנים קפצו ב-41% בשבעה חודשים
• מצוקת הקבלנים: חג'ג' בהנחה אפקטיבית של 20%

כאן נמצא הסיכון של מי שמעריך שהירידות יימשכו . הציבור שממתין היום מפוצל לשלוש קבוצות: מי שמחכה לירידת מחיר נוספת, מי שמחכה להמשך ירידת הריבית, ומי שמחכה להתבהרות פוליטית וביטחונית. שלוש הקבוצות עשויות לקבל את האות שלהן בערך באותו זמן, וזה המצב שבו עצם החזרה שלהן לשוק מייצרת את העלייה שממנה חששו. זה יהיה מנוע שמזין את עצמו.  

המלאי הענק הוא כרית הביטחון

נקודת הפתיחה של 2026 שונה לחלוטין מזו של 2014 או של 2021. המלאי אצל הקבלנים עומד על כ-84 אלף דירות, קצב הבנייה גבוה, יזמים חזרו להטבות מימון ולמבצעי 20-80, וברוב האזורים כוח המיקוח עבר לצד של הקונה. גל ראשון של ביקושים ייספג בתוך המלאי הזה ויתבטא קודם כל בקפיצה במספר העסקאות, ורק בשלב הבא במחיר עצמו.

גם כאן הממוצע הארצי מסתיר את הסיפור. כשליש מהמלאי הלא מכור מרוכז דווקא במחוז תל אביב ועוד כרבע במחוז המרכז, אלא שחלק גדול ממנו יושב במחירים שמוציאים אותו מהישג ידה של המשפחה הממוצעת. דירה חדשה בבאר שבע, בחריש או בקריית גת מתחרה בשוק אחר לגמרי מדירה בגבעתיים או בהרצליה, ולכן עודף היצע ארצי יכול להתקיים באותה נשימה עם מחסור נקודתי במקומות שאליהם החוזרים מחו"ל מתכנסים.

כוח הקנייה הוא הבלם

מול תרחיש המהפך עומדת בעיה שלא נפתרה: הדירות יקרות מדי ביחס להכנסה. הריבית ירדה ל-3.5% ועשויה להמשיך לרדת, אבל משכנתא של מיליון וחצי שקל עדיין מייצרת החזר חודשי של כ-8,400 עד 8,800 שקל על פני 25 שנה. הורדת ריבית של רבע אחוז גורעת כ-150 שקל בחודש על כל מיליון שקל של הלוואה, בזמן שהפער בין מחיר הדירה להון העצמי שיש למשפחה ביד נמדד במאות אלפי שקלים.

במקביל יוקר המחיה ממשיך לנגוס בהכנסה הפנויה. מזון, רכב, ביטוחים, חינוך ושכר דירה התייקרו, ומשפחה שמוציאה אלפי שקלים נוספים בחודש על החיים השוטפים מגיעה לבנק עם יכולת החזר נמוכה יותר. מלחמה שנמשכת, מילואים רחבים ואי ודאות תעסוקתית בחלק מהענפים מוסיפים סיבה להמתין עוד רבעון.

• הדירה עולה 2.5 מיליון שקל - כמה באמת תשלמו עד המפתח?
• 5,149 דירות חדשות תקועות בבת ים: בקצב הנוכחי המלאי יספיק ליותר משמונה שנים

אבל אולי אנחנו בדקה ה-90. אם הסקרים יתבררו כנכונים עשוי להיות כאן מהפך בשוק הדירות.