הזיהום בשדה דב מעכב שוב את חלוקת הקרקעות - 1,700 בעלי זכויות ממשיכים לחכות

סוגיית זיהום הקרקע בשדה דב ממשיכה לעכב את אחת מחלוקות הקרקע הגדולות והמורכבות בתל אביב. רשות מקרקעי ישראל הגישה לבית משפט השלום בהרצליה עדכון על בדיקות הקרקע במתחם, אך השאלות המרכזיות עדיין מחכות לתשובה: איפה בדיוק נמצא הזיהום, מה היקפו, כמה יעלה הטיפול בו וכיצד הוא ישפיע על שווי המגרשים.

המשמעות המעשית היא דחייה נוספת בהגרלה שאמורה לקבוע כיצד יחולקו הזכויות בין כ-1,700 בעלי קרקעות בגוש הגדול. ההגרלה תוכננה במקור לסוף יוני, נדחתה ל-11 באוגוסט, וכעת תוכניות הבדיקה עצמן עדיין נמצאות בהליך אישור מול המשרד להגנת הסביבה. לפי העדכון, התהליך צפוי להימשך כחודש נוסף.

הרגישות גבוהה במיוחד משום שההגרלה מחלקת זכויות בין שלושה אזורים שונים: מתחם אשכול בדרום שדה דב, מתחם 2 בצפון הרובע ותוכנית 3700 מצפון לשדה דב. לבעלי הזכויות מוקצות בסך הכול זכויות השוות לאלפי יחידות דיור, וכל פער בעלויות השיקום בין מתחם אחד לאחר יכול להשפיע על השווי הכלכלי של הזכויות שמקבל כל בעל קרקע.

כמה עולה קרקע מזוהמת בשדה דב?

זו השאלה הכלכלית המרכזית. שדה דב הוא אחת מעתודות הקרקע החשובות והיקרות בישראל. בפרויקטים באזור נמכרות דירות ברמות מחיר שמגיעות לעשרות אלפי שקלים למ"ר, ובחלק מהפרויקטים המחירים גבוהים עוד יותר. כאשר הקרקע עצמה נרכשה בסכומים גבוהים, כל תוספת עבור פינוי קרקע, דיגום, טיפול במי תהום או עבודות שיקום יכולה להשפיע על הרווחיות של הפרויקט.

החשש המרכזי נוגע בין היתר לחומרים ממשפחת PFAS, ששימשו במשך שנים בקצפי כיבוי אש בשדות תעופה ובמתקנים צבאיים. מדובר בחומרים שמתפרקים בקצב איטי ויכולים להישאר בקרקע ובמי התהום במשך שנים. בשדה דב, ששימש במשך עשרות שנים גם לפעילות תעופתית צבאית ואזרחית, הסיכון הזה מקבל משמעות רחבה במיוחד.

מבחינת בעלי הקרקע והיזמים, השאלה מי יישא בעלויות הטיפול חשובה כמעט כמו היקף הזיהום עצמו. אם חלק גדול מהעלויות ימומן בידי המדינה או רמ"י, ההשפעה על כלכלת הפרויקטים תהיה מתונה יותר. אם העלויות יוטלו על בעלי הזכויות או היזמים, הן עלולות להצטבר לסכומים משמעותיים מאוד.

העדכון האחרון של רמ"י מצביע על התקדמות בהליך. תקציב החקירה הורחב, החברה לשירותי איכות הסביבה העבירה הנחיות לספקים ותוכניות בדיקה הוכנו למגרשים הרלוונטיים. השלב הבא תלוי באישור המשרד להגנת הסביבה ובהשלמת הדיגומים בשטח.

הפרשה כבר חורגת מהגרלת הקרקעות עצמה. בחלקים משדה דב נעצרו בתקופה האחרונה עבודות בעקבות חשש שקרקע מזוהמת הועברה לשטחים ציבוריים. ההתפתחות הזאת המחישה שהסוגיה יכולה להשפיע גם על פרויקטים שכבר נמצאים בשלבי ביצוע ועל לוחות הזמנים של עבודות פיתוח.

מבחינת שוק הדירות, העיכוב מגיע בתקופה שבה שדה דב מתמודד גם עם תחרות גדולה בין פרויקטים ועם קצב מכירות מתון יותר בחלק מהמתחמים. המחירים באזור נעים בפרויקטים רבים סביב 75-90 אלף שקל למ"ר, ובדירות מיוחדות גם מעל הרמות האלה. הזיהום מוסיף כעת שכבה נוספת של עלות ואי ודאות.

• לא רק שדה דב: הקרקעות המזוהמות שמעכבות אלפי דירות
• המשרד להגנת הסביבה עוצר עבודות בשדה דב: חשש שקרקע מזוהמת פוזרה בשטחים ציבוריים

ככל שהבדיקות יצביעו על פערים משמעותיים בין המגרשים, חלוקת הזכויות תהפוך מורכבת יותר. תוצאה שתצביע על טיפול מצומצם יחסית יכולה לשחרר את ההגרלה ולהחזיר את הפרויקט למסלול מהיר יותר. בינתיים בעלי הזכויות מחכים לשני דברים בסיסיים: מפת זיהום מסודרת ואומדן עלות. בלי שני הנתונים האלה, קשה לקבוע מה באמת שווה כל מגרש בשדה דב.