עירייה סללה כביש על אדמה שלא שלה - ותשלם על כך
ועדת הערר במחוז מרכז דחתה בקשה של עיריות רחובות ונס ציונה לקבל פטור מתשלום פיצויים לבעלי קרקע, אחרי שקבעה כי הרשות "תפסה חזקה" במקרקעין ואף סללה עליהם כביש בלי היתר ובניגוד לייעוד - עוד לפני שהתוכנית שהכשירה זאת בדיעבד אושרה
מקרה לא שגרתי הגיע לפתחה של ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז מרכז, בראשות עו"ד יוני שורץ: עיריית רחובות סללה כביש על קרקע חקלאית שלא היתה בבעלותה, בלי היתר בנייה ובניגוד לייעוד התכנוני - ורק לאחר מכן דאגה העירייה לאשר תוכנית שתכשיר את המעשה בדיעבד. בעלי הקרקע, מרדכי בך שך ואחרים, תבעו פיצויים עבור ירידת ערך, והרשויות ניסו להיפטר מהתשלום.
הרקע לסיפור נחשף כבר במסגרת החלטת המינוי של השמאי המייעץ בהליך. שם צוין כי "עיריית רחובות התנהלה בעניין מקרקעי העוררים באופן חריג שאינו הולם התנהלות של רשות ציבורית", כשיזמת התוכנית, עיריית רחובות, "תפסה חזקה במקרקעין שלא שלה", ו"סללה עליו את הכביש למרות שהיה מדובר בקרקע בייעוד חקלאי, וזאת אף מבלי שקיבלה היתר כדין". התוכנית שאושרה בהמשך, כך נקבע, נועדה בעצם "להסדיר את חריגת הבנייה שביצעה, לכאורה, עיריית רחובות".
מבחינה טכנית, שתי הוועדות המקומיות - של רחובות ושל נס ציונה - הן הנתבעות בהליך, ושתיהן חויבו יחד בתשלום הפיצוי. אבל האשמה בהתנהלות הפסולה שעליה מדברת ההחלטה מוטלת בעיקר על עיריית רחובות. הקרקע שעליה נסלל הכביש היתה באותה העת בתחום השיפוט של נס ציונה, אך רחובות היא זו שיזמה את התוכנית, והיא זו ש"תפסה חזקה במקרקעין שלא שלה" וסללה עליהם כביש - על קרקע חקלאית, בלי היתר בנייה, ועוד לפני שהתוכנית שהכשירה את הפעולה בדיעבד אושרה בכלל. בעצם גם עיריית רחובות עצמה נראית כאילו הכירה בכך שהאחריות המרכזית היא שלה: במסגרת הליכי התכנון היא חתמה על כתב שיפוי לטובת נס ציונה, ונחתם גם הסכם להעברת השטחים שבתחום התוכנית לשטח של רחובות. כלומר בסופו של דבר גם הקרקע עצמה עברה אליה. נס ציונה, לעומת זאת, מופיעה בהחלטה בעיקר כבעלת השטח הפורמלית באותה התקופה, ולא כמי שביצעה את הפעולות הבעייתיות בפועל.
בעקבות כל זאת מונה שמאי המקרקעין שלומי יפה כשמאי מייעץ, שבחן שני סוגי שטחים: כ-6,287 מ"ר ששונה ייעודם מחקלאי לדרך, וכ-2,232 מ"ר נוספים שנותרו בייעוד חקלאי אבל נהפכו לשטחים כלואים בעקבות התוכנית.
מחלוקת על שווי הכביש: אפס, 50 שקל או 36 שקל למ"ר?
לגבי השטח של הכביש, השמאי המייעץ קבע ששווי הקרקע במצב הקודם (חקלאי ללא פוטנציאל) היה 50 שקל למ"ר, אבל הגיע למסקנה שגם אחרי שינוי הייעוד לדרך השווי נותר זהה - ולכן לא נגרמה כל ירידת ערך. את קביעתו הוא ביסס על מסמך קווים מנחים ישן של משרד המשפטים בנושא שומות דרכים.
העוררים לא קיבלו זאת, וטענו ששווי הקרקע במצב החדש הוא בעצם אפס, משום שקונה מרצון לא היה משלם דבר עבור קרקע שכבר תפוסה וסלולה בפועל ככביש. ועדת הערר, לאחר ששלחה לשמאי המייעץ שאלות הבהרה, מצאה ממש בטענה העקרונית. בהחלטתה נכתב כי בנסיבות המקרה "לא מן הנמנע שבחינת השאלה מה היה מוכן לשלם קונה מרצון למוכר מרצון... היתה מעלה כי התכנית... שינתה את ערכם של המקרקעין, שכן על פניו, במועד הקובע אין לקונה מרצון כל אינטרס לרכוש את הקרקע התפוסה והסלולה".
הוועדה לא קיבלה את עמדת השמאי המייעץ, שלפיה אין הבדל בין המצבים, וקבעה כי "החלת הקווים המנחים לבדם אינה מתאימה לנסיבות ענייננו". במקום זאת, אימצה הוועדה את הערכת השמאי של העוררים, שלפיה שווי הקרקע במצב החדש הוא 36 שקל למ"ר - כך שבפועל מדובר בירידת ערך של 14 שקל למ"ר, ובסך הכל 88,018 שקל.
לגבי השטחים הכלואים, אימצה הוועדה את קביעת השמאי המייעץ לגבי ירידת ערך של 30%, לאחר שהוא הסביר כי הגיע למסקנה בעקבות ביקור בשטח ובחינת "צורתה הלא רגולרית, צרה וארוכה" של הקרקע. הסכום הזה נקבע על 33,480 שקל. בסך הכל, ירידת הערך שנפסקה לעוררים הגיעה ל-121,498 שקל.
"אין זה מן הצדק" לפטור את הרשות
הנקודה המעניינת ביותר בהחלטה נוגעת דווקא לבקשת הפטור שהגישו הוועדות המקומיות של רחובות ונס ציונה לפי סעיף 200 לחוק התכנון והבנייה - סעיף המאפשר לרשות תכנון להימנע מתשלום פיצויים כשהפגיעה נמוכה ואין זה צודק לחייב אותה. הוועדה הבהירה כי מדובר בשלושה תנאים מצטברים, וכי מספיק שאחד מהם לא מתקיים כדי לדחות את הבקשה.
הוועדה בחרה להתמקד דווקא בתנאי הצדק, וקבעה בצורה חד-משמעית שהוא אינו מתקיים בענייננו, נוכח התנהלות הרשות שתוארה לעיל. כפי שנכתב בהחלטה, "רשות הפועלת בדרך של 'דין עצמי' ופלישה למקרקעין פרטיים, אינה יכולה להישמע בטענה כי אין זה מן הצדק לחייבה בפיצוי". הוועדה הוסיפה כי מתן פטור בנסיבות כאלה "היה מעניק גושפנקא להתנהלות פסולה של רשות ציבורית, ומשדר מסר שגוי ומסוכן לפיו ניתן לפלוש למקרקעין פרטיים ולהסדיר את הפלישה בדיעבד, מבלי לשאת בתוצאות הכלכליות".
הרשויות ניסו גם לטעון שהעוררים כבר פוצו במישור האזרחי באמצעות דמי שימוש, אך הוועדה דחתה גם טענה זו וקבעה כי דמי שימוש נועדו לפצות על שלילת ההנאה מהקרקע בעקבות הפלישה, ואינם קשורים לפיצוי על ירידת הערך התכנונית.
הסכום שנפסק בסופו של דבר רחוק מאוד מהסכום שנתבע במקור: העוררים דרשו בתחילה יותר מ-7 מיליון שקל (5,750,654 שקל על חלקה אחת ו-1,355,391 שקל על חלקה נוספת), לעומת כ-121 אלף שקל שנפסקו בפועל. הוועדה ציינה כי לפער הזה יש משקל בקביעת ההוצאות, אך מנגד היא הכירה בכך שהעוררים נאלצו לנהל הליך ממושך שכלל מינוי שמאי מייעץ והתמודדות עם בקשת הפטור. בסופו של דבר חויבו הרשויות בתשלום של 20 אלף שקל הוצאות משפט לעוררים, בנוסף לסכום הפיצוי בתוספת הפרשי הצמדה וריבית. ההחלטה, שניתנה פה אחד, מחייבת את הרשויות לשלם את הסכומים בתוך 30 יום.
