שכונת הל״ה: 41 אלף שקל למ״ר; דירת 3 חדרים עולה 2.5-3 מ׳ שקל
שכונת הל״ה בגבעתיים מציגה כיום שני שוקי דיור שונים באותו אזור. מצד אחד עומדים בניינים ותיקים, שחלקם נבנו בשנות ה-50, ה-60 וה-70, עם דירות קטנות, ללא מעלית, ממ״ד או חניה. מצד שני נכנסים לשכונה בניינים חדשים, שבהם הדירות כוללות בדרך כלל מרפסת, ממ״ד, מעלית וחניה- ונמכרות במחירים גבוהים משמעותית.
המחירים בשכונה
המחיר הממוצע למ״ר בשכונה עומד כיום על כ-41 אלף שקל. דירת שלושה חדרים עולה בדרך כלל כ-2.5-3 מיליון שקל, דירת ארבעה חדרים עולה כ- 3-3.6 מיליון שקל, ואילו דירה חדשה או משודרגת יכולה להגיע לכ- 4-4.3 מיליון שקל. דירות חמישה חדרים נמכרות בדרך כלל בטווח של כ- 4-4.5 מיליון שקל, אבל בדירות גדולות או מיוחדות המחיר יכול להיות גבוה יותר.
הפער בין ישן לחדש הוא הנתון המרכזי בשכונה: לפי העסקאות שנרשמו בשנים האחרונות, המחיר החציוני למ״ר בבניינים שנבנו משנת 2020 ואילך עומד על כ-50 אלף שקל. בבניינים שנבנו לפני 1980 המחיר החציוני עומד על כ-39-40 אלף שקל למ"ר. מדובר בפער של כ-25%.
המשמעות היא שרוכש של דירה בשטח 90 מ״ר עשוי לשלם תוספת של כמעט מיליון שקל עבור דירה חדשה לעומת דירה ותיקה בשטח דומה. התוספת אינה נובעת רק מגיל הבניין. בדירה החדשה מתקבלים בדרך כלל גם ממ״ד, מעלית, חניה, מרפסת ותשתיות חדשות, בעוד שבבניין הוותיק עלולות להידרש הוצאות שיפוץ ותחזוקה.
ב-12 החודשים האחרונים נרשמו בשכונה כ-17 עסקאות. המחיר החציוני למ״ר עמד על כ־40.5 אלף שקל, לעומת כ-40 אלף שקל בשנה שקדמה לה - עלייה מתונה של קצת יותר מ-1%. מנגד, מחיר העסקה החציוני ירד מכ-2.8 מיליון שקל לכ-2.7 מיליון שקל, ירידה של יותר מ-3%.
שני הנתונים אינם סותרים. המחיר הכולל של דירה יכול לרדת בזמן שהמחיר למ"ר עולה, אם נמכרות יותר דירות קטנות. בשכונה שבה חלק גדול מהדירות הן בנות 50-80 מ״ר, שינוי קטן בתמהיל העסקאות משפיע במהירות על הממוצע ועל החציון. לכן נכון יותר לבחון את הדירות לפי שטח, גיל הבניין והמאפיינים שלהן.
שתי דירות באותו רחוב - פער של 19 אלף שקל למ״ר
אחת העסקאות האחרונות נרשמה ברחוב ויצמן 16, שם נמכרה דירת שני חדרים בשטח 49 מ״ר בקומה הרביעית והאחרונה בבניין משנת 1950 תמורת 2.46 מיליון שקל. העסקה משקפת מחיר גבוה של כ-50.2 אלף שקל למ״ר, אף שמדובר בבניין ותיק.
ברחוב ויצמן 12, לעומת זאת, נמכרה דירת ארבעה חדרים בשטח 82 מ״ר בקומה השנייה בבניין משנת 1960 תמורת 2.58 מיליון שקל - כ־31.5 אלף שקל למ״ר בלבד. שתי העסקאות בוצעו באותו רחוב, אבל בפער של כמעט 19 אלף שקל למ"ר.
הפער אינו יכול להיות מוסבר רק באמצעות הרחוב או גיל הבניין. דירות קטנות נמכרות בדרך כלל במחיר גבוה יותר למ״ר, בעוד שבדירות גדולות המחיר מתחלק על פני שטח רחב יותר. לכך מצטרפים מצבה הפיזי של הדירה, הקומה, זכויות בנייה אפשריות, חניה, מעלית וכיווני אוויר.
- מחירי הדירות בפתח תקווה, רמת גן וגבעתיים - עסקאות נדל"ן ומגמת המחירים בשכונות מרכזיות
- יד התשעה: 2 מיליון שקל על 41 מ"ר - והפינוי-בינוי עוד רחוק
עסקאות נוספות בשכונה
ברחוב ערד 7 נמכרה דירת 3.5 חדרים בשטח 69 מ״ר בקומה הראשונה בבניין משנת 1970 תמורת 2.78 מיליון שקל, כ-40.3 אלף שקל למ״ר. ברחוב כצנלסון 18 נמכרה דירת 3.5 חדרים בשטח 80 מ״ר בקומה הרביעית והאחרונה תמורת 2.9 מיליון שקל, כ-36.3 אלף שקל למ״ר.
ברחוב הפלמ״ח 25 נמכרה דירת שלושה חדרים קטנה, בשטח 48 מ״ר, תמורת 2.49 מיליון שקל. המחיר הכולל נמוך יחסית לגבעתיים, אבל הוא משקף יותר מ-51 אלף שקל למ״ר. לכן הכותרת מחיר הדירה מספר רק חלק מהסיפור: מדובר בדירה קטנה מאוד, ולא בדירת שלושה חדרים בשטח המקובל כיום בבנייה חדשה.
דירת שלושה חדרים טיפוסית בשטח 65-80 מ"ר עולה בשכונה בדרך כלל כ- 2.7-3 מיליון שקל. בדירה חדשה המחיר עשוי להגיע לכ- 3.1-3.4 מיליון שקל, בהתאם לקומה, לחניה ולמרפסת.
72 אלף שקל למ״ר - עסקה חריגה, לא מחיר שכונתי
העסקה הבולטת ביותר נרשמה ברחוב הל"ה 54. דירת שלושה חדרים בשטח 40 מ״ר, בפרויקט שיושלם ב-2027, נמכרה תמורת 2.875 מיליון שקל. המחיר בעסקה מגיע לכ-71.9 אלף שקל למ"ר.
זהו מחיר חריג ביחס לשכונה, והוא אינו מייצג את כלל הדירות החדשות בה. ראשית, מדובר בדירה קטנה במיוחד, וככל שהדירה קטנה יותר המחיר למ״ר נוטה לעלות. שנית, הדירה נמכרה בפרויקט חדש לפני אכלוס, כמוצר שונה לחלוטין מדירה בבניין ישן.
- אם הקירות יכלו לדבר: מה קורה לאחוזות הענק כשהדור המייסד הולך לעולמו?
- שוק הדירות בשפל, המשכנתאות בדרך לשיא - מה באמת עומד מאחורי הסתירה
באותה כתובת נמכרה קודם לכן דירת שלושה חדרים בשטח 58 מ״ר תמורת 3.125 מיליון שקל, כ־53.9 אלף שקל למ״ר. ההבדל בין שתי הדירות באותו פרויקט ממחיש עד כמה גודל הדירה משפיע על החישוב. לכן הכותרת שלפיה דירה חדשה בשכונה נמכרת ב-71 אלף שקל למ״ר עלולה להטעות. מדובר בקצה העליון שנרשם בעסקה אחת, ולא המחיר הטיפוסי בבנייה החדשה.
עסקה בדירת חמישה חדרים ברחוב גוש עציון 10 מספקת נקודת השוואה סבירה יותר: הדירה, בשטח 108 מ״ר ובבניין משנת 2021, נמכרה תמורת 4.35 מיליון שקל, כ-40.3 אלף שקל למ״ר. למרות שמדובר בבניין חדש יחסית, המחיר למ״ר היה נמוך בהרבה מהעסקה בדירה הקטנה ברחוב הל״ה 54.
כמה מבקשים המוכרים?
גם בשוק המודעות קיימים פערים רחבים. ברחוב המלבן 7 מוצעת דירת שלושה חדרים בשטח 77 מ״ר תמורת 2.85 מיליון שקל, כ-37 אלף שקל למ״ר. ברחוב הל״ה מוצעות דירות שלושה חדרים בטווח של כ- 2.5-3.4 מיליון שקל, בהתאם לשטח ולמצב הבניין.
דירות ארבעה חדרים מוצעות כיום בטווח רחב של כ- 3-4.2 מיליון שקל. בקצה התחתון ניתן למצוא דירות ותיקות במחירים של כ-2.95-3 מיליון שקל, בעוד שבבניינים חדשים או משודרגים המחירים מגיעים לכ- 4.1-4.3 מיליון שקל. דירות גן ופנטהאוזים מוצעים במחירים גבוהים יותר.
ברחוב הל״ה 45 מוצעת דירת 4.5 חדרים בשטח 109 מ״ר במחיר מבוקש של כ- 3.8-4.25 מיליון שקל, בהתאם למועד ולמודעה. ברחוב הל״ה 52 הוצעה דירת 3.5 חדרים בשטח 78 מ״ר תמורת 3.45 מיליון שקל, כ-44.2 אלף שקל למ״ר.
באותו בניין נמכרה קודם לכן דירת שלושה חדרים בשטח 81 מ״ר תמורת 3.05 מיליון שקל, כ-37.7 אלף שקל למ״ר. המחיר המבוקש בדירה הנוכחית גבוה בכ-17% למ״ר מהמחיר שהתקבל בעסקה הקודמת בבניין. ייתכן שיש הבדל במצב הדירות, אך כל עוד לא נמצאה עסקה, הפער משקף בעיקר את ציפיית המוכר.
מנגד, ברחוב המלבן 7 נמכרה דירת 2.5 חדרים בשטח 58 מ״ר תמורת 2.15 מיליון שקל, כ-37.1 אלף שקל למ״ר. דירת שלושה חדרים בשטח 77 מ״ר מוצעת כיום באותו בניין תמורת 2.85 מיליון שקל - כמעט אותו מחיר למ"ר.
ומה לגבי השכירויות?
שוק השכירות בשכונה פעיל, בין היתר בזכות הקרבה לתל אביב ולמרכזי התעסוקה בגבעתיים וברמת גן. דירות שלושה חדרים מוצעות בדרך כלל בכ- 5,500-7,300 שקל בחודש, בהתאם לשטח ולמצב. בדירות חדשות או משופצות המחיר יכול להיות גבוה יותר. דירות ארבעה חדרים מוצעות לרוב סביב 7,500-8,500 שקל בחודש.
הנתון של 7,300 שקל לדירת שלושה חדרים מייצג את החלק העליון של השוק ולא כל דירה בשכונה. דירה ותיקה ללא מעלית, חניה או ממ״ד תושכר בדרך כלל בפחות. דירה חדשה הכוללת את כל אלה יכולה לעבור את הרף.
דירה שנרכשה ב-2.9 מיליון שקל ומושכרת ב-7,300 שקל בחודש מניבה תשואה של כ-3% בשנה. לאחר הוצאות תחזוקה, תיקונים, תקופות ללא שוכר ומיסוי, התשואה נמוכה יותר. בדירות חדשות, שבהן מחיר הרכישה גבוה, התשואה עלולה להיות נמוכה אף יותר.
ההתחדשות מעלה את המחירים - וגם את הצפיפות
שכונת הל"ה משקפת היטב את תהליך ההתחדשות שעובר על גבעתיים. חלק גדול מהבניינים נבנה לפני שנות ה-80, ולכן קיים פוטנציאל להריסה ובנייה מחדש. במתחם גוש עציון 18-20 והל"ה 51-53, למשל, מתוכננים שני בניינים בני שמונה קומות עם דירות שלושה, ארבעה וחמישה חדרים.
ההתחדשות מוסיפה לשכונה דירות ממוגנות, מעליות, חניות ותשתיות חדשות, אך גם מגדילה את מספר התושבים על אותה חלקת קרקע. גבעתיים היא ממילא אחת הערים הצפופות בישראל, עם כ-60 אלף תושבים על שטח של כ־3.2 קמ"ר. המשמעות היא קרוב ל-18 אלף תושבים לקמ"ר.
הצפיפות מורגשת בעיקר בחניה ובתנועה. ברחובות הל"ה, ויצמן וכצנלסון קשה למצוא חניה בשעות הערב, ובשעות הבוקר הצירים לכיוון תל אביב עמוסים. בזמן הבנייה התושבים מתמודדים גם עם משאיות, סגירת מדרכות, רעש ואבק.
מנגד, מיקומה של השכונה הוא אחד מיתרונותיה המרכזיים. היא קרובה לתל אביב, למרכז גבעתיים ולמתחמי התעסוקה של רמת גן. הקו הסגול של הרכבת הקלה, שמתוכנן לעבור באזור, אמור לשפר בעתיד את הנגישות בתחבורה הציבורית, אך עד להפעלתו השכונה ממשיכה להסתמך בעיקר על אוטובוסים ורכב פרטי.
