5,149 דירות חדשות תקועות בבת ים: בקצב הנוכחי המלאי יספיק ליותר משמונה שנים

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה את נתוני עסקאות הנדל"ן לאפריל-יוני 2026. הכותרת הראשית חיובית לכאורה, אבל התמונה האמיתית של הענף נמצאת בפילוח העירוני של המלאי הלא מכור - ושם נחשפים פערים של פי שמונה ויותר בין ערים במרחק של קילומטרים ספורים זו מזו.

בשלושת החודשים נמכרו כ-22,640 דירות, ירידה של 0.6% לעומת הרבעון הקודם אך עלייה של 14.9% בניכוי עונתיות. מול אפריל-יוני 2025 מדובר בעלייה של 11.7% בנתון המקורי ושל 17.8% בנתון המנוכה. ביוני לבדו נמכרו 8,810 דירות, לעומת 8,350 במאי. הלמ"ס מזהה שינוי מגמה: אחרי ירידה חודשית ממוצעת של 0.9% בין יוני 2024 לדצמבר 2025, "החל מינואר 2026 חל שינוי במגמה, עם עלייה מתונה של 1.2% לחודש בממוצע".

ההקשר ממתן את התמונה. קצב של 22,640 עסקאות לרבעון מתורגם לכ-90,600 דירות בשנה. ב-2025 נמכרו בישראל כ-90,690 דירות, וב-2024 כ-101,040. כלומר גם אחרי העלייה, השוק פועל בקצב כמעט זהה לזה של 2025 - שנה שירדה בעצמה ב-11.9% - וכ-10% מתחת ל-2024.

המלאי כמעט לא זז - וחודשי ההיצע עדיין גבוהים היסטורית

בסוף יוני עמד מלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה על כ-84,280 דירות, לעומת 84,130 בסוף מאי ו-85,310 בסוף מרץ. אחרי עלייה ממוצעת של 1.4% לחודש בין אפריל 2022 לדצמבר 2025, המלאי התייצב - אבל התייצב סמוך לשיא כל הזמנים. "החל מינואר 2026 נראה כי המגמה מתייצבת", כותבת הלמ"ס.

מדד חודשי ההיצע, המודד כמה זמן ייקח למכור את המלאי בקצב הנוכחי, ירד בחדות: מ-32.0 חודשים בסוף מרץ ל-28.9 בסוף מאי ול-26.0 כעת. שישה חודשי היצע נחתכו בתוך רבעון, וכמעט כל הירידה נובעת מהאצת קצב המכירות ולא מהתכווצות המלאי. גם כאן נדרשת פרופורציה: לפני כשנתיים עמד המדד על כ-19.5 חודשים.

הריכוז הגאוגרפי הוא הבעיה. 30.2% מהמלאי הארצי נמצא במחוז תל אביב (25,470 דירות) ועוד 24.4% במחוז המרכז (20,570) - יחד יותר ממחצית מלאי המדינה, דווקא באזורים היקרים. במחוז ירושלים מרוכזים 15.8% נוספים, במחוז הדרום 12.8%, בחיפה 9.7%, בצפון 4.4% ובאזור יהודה והשומרון 2.7%.

אלא שהממוצע המחוזי מסתיר את הסיפור. הוא נמצא ברמת העיר.

בת ים: 5,149 דירות, ופחות מ-50 מכירות בחודש

בבת ים מחכות לקונה 5,149 דירות חדשות. זהו המלאי השלישי בגודלו בישראל, אחרי ירושלים ותל אביב-יפו בלבד, והוא גדול מזה של חיפה (4,042 דירות) - עיר עם יותר מפי שניים תושבים. בעיר של כ-130 אלף נפש מרוכזים 6.1% מכלל מלאי הדירות החדשות של מדינת ישראל, וכ-20% ממלאי מחוז תל אביב כולו.

מנגד עומד קצב מכירות זעום. בת ים אינה מופיעה כלל ברשימת היישובים שבהם נמכרו יותר מ-150 דירות חדשות ברבעון - כלומר קצב המכירות בעיר נמוך מ-50 דירות בחודש. גם בהנחה השמרנית ביותר, זו שמניחה שנמכרו בדיוק 149 דירות, המלאי בבת ים יספיק ליותר ממאה חודשים. יותר משמונה שנים.

• הקבלנים מורידים הילוך: הירידה בבקשות להיתרי בנייה מאותתת על מחסור עתידי בדירות
• במחוז תל אביב יידרשו יותר מארבע שנים כדי למכור את מלאי הדירות החדשות

ההידרדרות ברורה כשמשווים לאחור. בשלושת הרבעונים הראשונים של 2024 נמכרו בבת ים כ-80 דירות חדשות בחודש, ואז כבר הוגדרה העיר כמי שמחזיקה בעודף הדירות הגדול ביותר בישראל יחסית לגודלה ולביקוש בה, עם מלאי שהספיק לכמעט חמש שנים. בסוף 2025 העריכו בשוק כי יידרשו לבת ים ולבאר יעקב יותר מ-11 שנים כדי למכור את המלאי. הנתונים החדשים מלמדים שהמגמה לא נבלמה: קצב המכירות ירד מכ-80 לחודש לפחות מ-50, בעוד המלאי נותר עצום.

הסיבה מבנית. בת ים הובילה בשנים האחרונות בהתחלות בנייה, בזכות שילוב של תוכניות לבנייה רוויה, מגדלי מגורים בני עשרות קומות ועשרות פרויקטים של פינוי-בינוי והתחדשות עירונית שהבשילו בבת אחת. העיר הפכה לאחד ממוקדי ההתחדשות העירונית הבולטים בישראל, והתוצאה היא היצע שנכנס לשוק במקביל, בזמן שהביקוש נסוג. עם זאת, שיפור בסנטימנט של הרוכשים וזה יכול להגיע לאחר הבחירות, יכול להחזיר את היקף העסקאות ל-100 ויותר, ואז המלאי יספיק ל-5 שנים וככל שהקצב מכירות יעלה כך המלאי יתרוקן מהר ותר. 

גם שוק היד השנייה בעיר חלש: ברבעון נמכרו בבת ים 205 דירות יד שנייה, ירידה של 14.9% לעומת ינואר-מרץ.

ויש נתון שמחמיר את התמונה. הכלכלנית הבכירה במשרד האוצר גלית בן נאים הצביעה בתחילת השנה על כך שבנתוני נובמבר 2025 נרשמו בבת אחת עשרות "עסקאות מכירה" בפרויקט ברחוב מצדה בבת ים, אך בפועל לא היה מדובר ברכישות של רוכשים אלא בהזרמת הון ליזמית. כלומר, מנגנוני הדיווח עלולים ליצור אשליה של פעילות דווקא בערים שבהן המלאי תקוע. אם התופעה נמשכת, מספר המכירות האמיתי בבת ים נמוך אף מהמדווח.

תל אביב: מלאי כפול - קצב מכירות של שנתיים

תל אביב-יפו מחזיקה בכ-9,549 דירות חדשות שלא נמכרו, כמעט פי שניים מבת ים והמלאי השני בגודלו בישראל. אלא שברבעון האחרון נמכרו בעיר 1,236 דירות חדשות - המספר הגבוה ביותר מבין כל היישובים בישראל, וזינוק של 50.7% לעומת ינואר-מרץ. בקצב הזה, כ-412 דירות בחודש, המלאי התל אביבי יתרוקן בכ-23 חודשים.

• ״שלוש וחצי שנים של ירידה בביקושים הפכו את שוק המשרדים לשוק של שוכרים״
• כרם התימנים: 73 אלף שקל למ״ר; דירת 3 חדרים עולה כ-4.8 מיליון שקל

העיר עם המלאי השני בגודלו במדינה מתרוקנת מהר יותר מהממוצע הארצי, שעומד על 26 חודשים - ובקצב מהיר פי ארבעה לפחות מזה של השכנה שלה מדרום, בת ים.

ברמת המחוז כולו התמונה פחות מחמיאה: 25,470 דירות מול קצב של כ-767 דירות חדשות בחודש מייצרות מלאי של כ-33 חודשים, כמעט שלוש שנים, השני בגובהו אחרי מחוז ירושלים. כלומר ההתאוששות במחוז תל אביב מרוכזת בעיר עצמה, בעוד סביבתה - ובראשה בת ים - נותרת עמוסה.

בכל מקרה, חשוב להדגיש - חודשי היצע הוא מדד סטטי: הוא מניח שקצב המכירות של הרבעון האחרון יישמר ושלא ייכנס מלאי חדש לשוק. בתל אביב, שבה הקצב זינק ב-50% ברבעון אחד, ההנחה הזו שברירית במיוחד. לפי קצב הרבעון הקודם, המלאי בעיר היה מספיק לכ-35 חודשים.

ירושלים ונתניה תקועות, אשקלון ונתיבות מוכרות בקצב

ירושלים מחזיקה במלאי הגדול בישראל, 10,320 דירות חדשות, אבל מכרה ברבעון 483 בלבד - ירידה של 4.2%. חודשי ההיצע: כ-64, יותר מחמש שנים. ברמת המחוז כולו מדובר בכ-65 חודשים, הגרוע בישראל.

נתניה היא המקרה החמור הבא אחרי בת ים: 3,598 דירות במלאי מול 160 מכירות בלבד ברבעון, בצניחה של 44.1%, כלומר כ-67 חודשי היצע. רמת גן מחזיקה ב-3,401 דירות ומכרה 199 - כ-51 חודשים. בית שמש, עם 2,716 דירות, לא הגיעה לסף 150 המכירות, כלומר יותר מ-54 חודשים. מחוץ לערים הגדולות בולטת לוד עם 3,050 דירות שנותרו למכירה ומכירות מתחת לסף - יותר מ-61 חודשי היצע. גם יהוד-מונוסון (1,810 דירות), באר יעקב (1,570), רמת השרון (1,510) ורעננה (1,500) מצויות כולן בטווח של יותר משנתיים וחצי מלאי לפחות.

בקצה השני נמצאות בעיקר ערי הדרום. אשקלון מובילה עם 1,816 דירות במלאי מול 408 מכירות ברבעון, עלייה של 42.2% - כ-13 חודשי היצע בלבד. נתיבות עומדת על כ-15 חודשים, קריית גת ובאר שבע על כ-17, ואשדוד ורחובות על כ-18 כל אחת, שלושתן אחרי קפיצות חדות במכירות. ברמת המחוזות: הדרום על כ-13 חודשים והצפון על כ-16, לעומת 33 בתל אביב ו-65 בירושלים. מלאי הקבלנים מרוכז באזורים היקרים, וקצב המכירות בזולים.

בקצה הקיצוני בולטת מודיעין-מכבים-רעות, שבה נותרו למכירה 134 דירות חדשות בלבד - פחות מ-3% מהמלאי של בת ים.

חודשי היצע בערים הגדולות - חישוב ביזפורטל

מקור: נתוני מלאי ומכירות של הלמ"ס, חישוב חודשי ההיצע של ביזפורטל לפי מתודולוגיית הלמ"ס. הלמ"ס מפרסמת נתוני מכירות רק ליישובים שבהם נמכרו יותר מ-150 דירות ברבעון, ולכן עבור בת ים ובית שמש מוצג חסם תחתון בלבד.

ריבית ומשכנתאות דוחפים למעלה, המחירים והסבסוד מספרים את הסיפור האחר

מה שהשתנה מהותית הוא סביבת המימון. בנק ישראל הפחית ב-6 ביולי את הריבית ל-3.5%, הפחתה שלישית מתחילת 2026, וריבית הפריים ירדה ל-5%. חטיבת המחקר צופה עוד שתי הפחתות עד אמצע 2027, לרמה ממוצעת של 3%. החלטת הריבית הבאה צפויה בסוף אוגוסט.

ההשפעה ניכרת מיד. ביוני נטל הציבור משכנתאות בהיקף של 11.056 מיליארד שקל, עלייה של 14.1% לעומת מאי והיקף הביצועים החודשי הגבוה מתחילת השנה. במחצית הראשונה הסתכמו הביצועים ב-57.1 מיליארד שקל לעומת 50.1 מיליארד אשתקד, עלייה של 14%. משקל מסלול הפריים עלה מ-18% ל-21% והריבית המשוקללת ירדה ל-4.47%.

אלא שהזינוק במכירות הקבלנים אינו מגיע כולו מהשוק החופשי. 32.7% מהדירות החדשות שנמכרו ברבעון נמכרו בסבסוד ממשלתי, וביוני לבדו 33.0% - שיעור שעלה מ-28.9% במרץ-מאי. כלומר, כשליש ממכירות הקבלנים נשען על תוכניות "דירה בהנחה", והן מרוכזות בערי הדרום והפריפריה - בדיוק אותן ערים שבהן חודשי ההיצע הנמוכים ביותר. שוק היד השנייה, לעומת זאת, כמעט לא זז: נמכרו בו כ-12,970 דירות, ובהשוואה השנתית מדובר בירידה של 2.2% בנתון המקורי ובעלייה של 2.2% בלבד בנתון המנוכה.

והמחירים ממשיכים לרדת. לפי מדד מחירי הדירות של הלמ"ס, בהשוואת אפריל-מאי 2026 למרץ-אפריל ירדו המחירים ב-1.0% - ירידה חדה יחסית לחודשיים. בהשוואה השנתית האחרונה שפורסמה ירדו מחירי הדירות ב-1.2%, ובדירות חדשות בשיעור חד יותר של 3.8%.

זהו ההקשר שבו יש לקרוא את הנתונים: הקבלנים מוכרים יותר יחידות, בפחות כסף ליחידה, בסיוע ממשלתי גדל, ועם מלאי שבערים כמו בת ים, נתניה, ירושלים ולוד עדיין מספיק לחמש שנים ויותר. תל אביב היא היוצאת מן הכלל, לא הכלל