דירה מתפוררת ליד נווה צדק הפכה לקרב של מיליונים: העירייה תשלם 2.48 מיליון שקל

דירת שני חדרים ישנה בשטח 45 מ"ר, במבנה חד-קומתי רעוע ליד שכונת נווה צדק בתל אביב. מבחוץ גדר מעמודי ברזל ולוחות איסכורית (לוחות פח גלי). מבפנים פרטי גימור ישנים ומצב תחזוקה שמעיד על עשרות שנות מגורים. על פניו, לא נכס שמעורר תשומת לב מיוחדת. אבל כשמדובר בדייר מוגן שהעירייה רוצה לפנות, ובמיקום שבו כל מטר רבוע שווה הון, הדברים מסתבכים מהר.

בפסק דין שניתן באחרונה, קבע השופט אילן דפדי מבית המשפט המחוזי בתל אביב כי על עיריית תל אביב לשלם לנתבעים, בני הזוג יעקב וסימונה חגבי, דמי פינוי בסכום של של 2.48 מיליון שקל. מדובר בסכום שגבוה פי 2.5 מהמיליון שקל שהעירייה היתה מוכנה לשלם בהתחלה.

הסיפור התחיל בנובמבר 2022, כשהעירייה והוועדה המקומית לתכנון ובנייה הגישו תביעה לפינוי בני הזוג חגבי מהנכס. יעקב הוכר כדייר מוגן במקום אביו המנוח, יוסף חג'בי ז"ל, שחתם על הסכם שכירות עוד ב-1957. האזור שבו ממוקם הנכס, בין רחוב המרד לרחוב קויפמן, לא רחוק מטיילת חוף הים - מיועד לפיתוח מסיבי. המבנה מיועד להריסה על פי תוכניות מתאר מאושרות, והעירייה רצתה את השטח.

בתחילת הדרך נראה היה שהצדדים ימצאו פתרון בשקט. כבר ביולי 2023 דווח על הסכמה עקרונית לפינוי מוסכם, אבל מאחורי הקלעים לא הצליחו לסגור את הפערים. העירייה הציעה מיליון שקל - סכום שהנתבעים לא היו מוכנים לקבל.

בית המשפט הציע פשרה

בדיון קדם המשפט, בית המשפט הציע מתווה פשרה שהצדדים קיבלו: הנתבעים יפנו את הנכס תמורת תשלום "הסכום שאינו שנוי במחלוקת" - מיליון שקל. במקביל, ימונה שמאי מקרקעין כמומחה מטעם בית המשפט שיקבע את דמי הפינוי הראויים. ההפרש, אם יהיה, ישולם לנתבעים בנוסף.

הצדדים הסכימו על בצלאל קציר, שמאי ותיק עם עשרות שנות ניסיון, שימונה למומחה מטעם בית המשפט. המומחה ביקר בנכס, בחן את חוות הדעת של שני הצדדים, קיים ישיבה עם השמאים מטעמם, ובסוף נובמבר 2024 הגיש את חוות דעתו: דמי פינוי ראויים בסכום של 2.48 מיליון שקל.

החישוב התבסס על שווי מ"ר בנוי אקוויוולנטי של 53 אלף שקל, שטח אקוויוולנטי של 61 מ"ר (הכולל את שטח הדירה, חצר צמודה וחצר היקפית), הכפלה בשיעור דמי מפתח מקובלים של 57.5%, ותוספת של שליש נוסף שמקובלת בפינוי כפוי של דייר מוגן.  להרחבה: מדריך מקיף - דמי מפתח: מהות, רקע והמצב כיום

הנתבעים לא הסתפקו גם בזה. הם טענו שהנכס ממוקם "בקו ראשון לים", ושהמומחה היה צריך להוסיף 30% לשווי בגלל הקרבה לחוף. הם טענו שצריך להתחשב בעשרה מקומות חניה ושעסקות ההשוואה לא שיקפו את הייחודיות של הנכס שלהם. הם גם הפנו למחקר של משרד המשפטים בנושא השפעת הנוף על שווי דירות, שאותו כינו "הנחיות" - כינוי שבית המשפט דחה באופן גורף.

מהו "דייר מוגן" - ולמה הזכויות שלו שוות מיליונים?

 מעמד של דייר מוגן הוא אחד המנגנונים הוותיקים והייחודיים בשוק הנדל"ן הישראלי. מדובר בהסדר שנוצר עוד בתקופת המנדט הבריטי ונשמר לאחר קום המדינה במסגרת חוק הגנת הדייר, שנועד במקור להגן על שוכרים מפני פינוי ועליות חדות בשכר דירה בתקופות של מחסור חמור בדיור. להרחבה: הסכים לפנות נכס - ואז טען שהוא דייר מוגן

• גידרו נכס הרוס ליד ביתם - ועיריית ת"א החליטה שהם המחזיקים בו
• השופטת נגד העירייה: מוסיפיה תנאים שאין בצו הארנונה

 בפועל, דייר מוגן נהנה מזכות חזקה במיוחד להמשיך להתגורר בנכס או להפעיל בו עסק, לעיתים לכל החיים, בתמורה לשכר דירה נמוך משמעותית ממחירי השוק. במקרים רבים גם בני משפחה יכולים לרשת את הזכות ולהמשיך להתגורר בנכס בתנאים מסוימים. 

היתרון המרכזי עבור הדייר ברור: יציבות כמעט מוחלטת ועלויות מגורים נמוכות מאוד - במיוחד באזורים יקרים שבהם מחירי הנדל"ן זינקו לאורך השנים. לכן, במקומות כמו תל אביב, ירושלים או חיפה, זכויות של דיירות מוגנת יכולות להיות שוות מיליוני שקלים בעת פינוי. 

מנגד, עבור בעלי הנכסים מדובר לעיתים במגבלה משמעותית מאוד. בעל נכס לא יכול פשוט לפנות דייר מוגן, גם אם שווי הקרקע זינק באופן דרמטי או שיש תוכניות פיתוח חדשות. במקרים רבים נדרש הליך משפטי מורכב ותשלום “דמי פינוי” גבוהים כדי להגיע להסכמה. 

החיסרון עבור הדיירים הוא שהזכויות אינן זהות לבעלות מלאה בנכס. דייר מוגן לא יכול בדרך כלל למכור את הדירה כמו בעל נכס רגיל, קיימות מגבלות על העברת הזכויות, ולעיתים הנכס עצמו נשאר במצב תחזוקתי ירוד במשך שנים בגלל מורכבות משפטית וחוסר כדאיות כלכלית להשקעה מצד הבעלים. 

 למרות שחוק הגנת הדייר הלך והצטמצם לאורך השנים, בישראל עדיין קיימים אלפי נכסים עם דיירות מוגנת (בעיקר במרכזי הערים הוותיקות) - והם ממשיכים לייצר מאבקים משפטיים וכלכליים סביב פינוי, פיצוי והתחדשות עירונית.

• שופטי נתניהו: חמישה ימי דיונים בשבוע החל מראשית אוקטובר
• פעם מגדולי הקבלנים בארץ; דוד אפל יפצה את המדינה ב-63.8 מיליון שקל

"חוות דעת רצינית, מאוזנת וסבירה"

המומחה עמד על שלו. הוא הבהיר כי ביקר במקום שלוש פעמים, כי מהדירה אין נוף לים, וכי בין הנכס לחוף מפרידים שורות עצים, כביש רחב וחניון ציבורי. לגבי מקומות החניה, הוא קבע שהם לא צמודים לנכס, ולכן לא ניתן להתייחס אליהם כחלק ממנו. השופט דפדי קבע כי "מדובר בחוות דעת רצינית, מאוזנת וסבירה, כי המומחה שקל את הדברים בכובד ראש טרם נתינתה וכי זכויות הנתבעים נשמרו".

נקודה מעניינת בפסק הדין נוגעת לעמדת העירייה. בתחילת ההליך, חוות הדעת של השמאי מטעמה העריכה את דמי הפינוי ב-900 אלף שקל בלבד. אחרי שהמומחה קבע סכום של פי 2.75 מזה, העירייה שלחה שאלות הבהרה, שמהן ניכר היה שהיא לא היתה מרוצה. אבל בסיכומיה, היא שינתה את דעתה ובחרה לא לערער על חוות הדעת, וטענה שעל בית המשפט לאמצה.

בסופו של דבר, בית המשפט אימץ את חוות דעת המומחה. מתוך 2.48 מיליון שקל, מיליון כבר שולמו. היתרה תשולם בתוספת ריבית מהיום הקובע - 10 בנובמבר 2024 -ועד לתשלום בפועל. בני הזוג חגבי חויבו בהוצאות משפט של 20 אלף שקל לטובת העירייה, מכיוון שהם התעקשו על חקירת המומחה ועל טענותיהם, בעוד שהעירייה כבר הודיעה שהיא מוכנה לשלם את מלוא הסכום.