הסכים לפנות נכס - ואז טען שהוא דייר מוגן

באחת השכונות הוותיקות בעיר בדרום, נמצא בית צנוע שעד לפני כמה שנים שימש כמה דורות של אותה משפחה. בין קירותיו התנהלו חיים פשוטים, יומיומיים. סודות של ילדות, ויכוחים קטנים של בגרות, זכרונות של חגים ואובדן. אך כל אלה התפוגגו, והבית נהפך לשדה קרב משפטי שבו התנגשה שאלה אישית עם עקרונות יסוד של דיני קניין, ירושה וחוזים. פסק דין שניתן באחרונה בנושא בבית המשפט לענייני משפחה באשדוד, משרטט את סיפורם של שמונה אחים, שנהפכו לשותפים בנכס אחד - דירת האם המנוחה. בתום מאבק מתיש ומפותל, קבעה השופטת עפרה גיא כי הבית יימכר, והבן שירש 3% בלבד מהדירה יצטרך לפנות אותו בתוך שלושה שבועות, חרף ניסיונו לעכב את המכירה בטענה שהוא דייר מוגן.

האם המנוחה נפטרה ב-2019 והותירה אחריה נכס מרכזי אחד: דירת מגוריה, שבה התגוררה במשך שנים רבות. על פי צוואתה הראשונה, מ-2005, היא ציוותה את הדירה לכל שמונת ילדיה בחלקים שווים. אלא שב-2014 נכתבה צוואה חדשה, שלפיה הבן פ' - אחד האחים - אמור היה לרשת את הדירה כולה. פ' הגיש בקשה לקיום הצוואה המאוחרת, אך האחים התנגדו. הם טענו כי הצוואה מ-2014 אינה תקפה בשל השפעה בלתי הוגנת או חוסר כשירות. ההליך המשפטי בעניינה התנהל במשך זמן מה, ובסופו של דבר נדחתה בקשתו של פ'. בית המשפט קבע כי יש לקיים את הצוואה המקורית מ-2005, שלפיה כל האחים יורשים את הדירה בשוויון. בכך נהפך פ', למעשה, לשותף קטן, עם נתח של 1/32 מהנכס. ואולם באותה העת הוא כבר התגורר בדירה במשך שנים.

לאחר ההכרעה בצוואה, הסכימו כל היורשים על פירוק השיתוף בדירה ומכירתה כדירה פנויה, כלומר ללא דיירים שגרים בה. ההסכמה קיבלה תוקף של פסק דין ב-9 במרץ 2023. פ' השתתף בדיון, חתם על ההסכם, ואמר אז לפרוטוקול כי, "אני מאשר שבית המשפט הקריא את ההסכם לאחר שהוסבר לי ואני מסכים להסכם". בהתאם להסכמה הזו, מונו כונסי נכסים, עורכי הדין עדי שדה ויוסף מועדים לשמחה, שפעלו לאיתור רוכש והשלימו עסקת מכירה. על פי תנאי העסקה, הדירה תימכר תמורת כ-1.3 מיליון שקל, ותימסר לרוכשים כשהיא פנויה בתוך 120 יום מהמועד שבו יאושר ההסכם על ידי בית המשפט. אלא שפ', שכאמור כבר התגורר בדירה מזה שנים, סירב לפנות אותה. הוא פתח במאבק נוסף וניסה לשנות את התמונה המשפטית שכבר נחתמה על ידו: הוא טען כי מעמדו הוא של "דייר מוגן", כלומר כזה הזכאי להמשיך להתגורר בנכס אף שאינו בעלים בלעדי, מכוח חוק הגנת הדייר. לטענתו, הוא מתגורר בדירה מ-2014 ברציפות, תחילה עם אמו המנוחה ואחר כך בגפו. הוא הדגיש כי עשה כן ברשות האם המנוחה, וכי המשיך להתגורר שם גם לאחר מותה. בכך, לדבריו, התמלאו התנאים שבחוק להכרה בו כדייר מוגן.

הכונסים דחו את טענותיו של פ'. לדבריהם, מדובר בניסיון ציני להפר את ההסכם שנחתם, ולמנוע את מכירת הדירה. הם ציינו כי פ' חתם במפורש על כך שהדירה תימכר "כפנויה" – ובכך ויתר על הזכות לטענה עתידית כלשהי. יתר האחים תמכו בעמדת הכונסים, והדגישו כי מדובר בהפרה של התחייבות - וניסיון לקבוע עובדות בשטח בכוח הסירוב.

• השופטת: "כשהיה מדובר באינטרס כלכלי, הצלחת להגיע לדיונים"
• העברת נכס לילדים – למה כדאי לבחור בירושה ולא במתנה?

השופטת גיא בחנה את טענותיו של פ' בקפידה - ודחתה אותן מכל וכל בפסק הדין שפורסם. בפסק דינה היא ניתחה את סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, שלפיו יכול יורש של דייר מוגן לרשת גם את הזכות למעמד זה, אם התגורר בדירה עם הדייר המוגן לפחות שישה חודשים לפני מותו, והחזיק בנכס ברציפות במשך שלוש שנים לפחות. אלא שכאן הבעיה המרכזית היתה כפולה: ראשית, השופטת הטילה ספק בעצם קיומה של דיירות מוגנת מצד האם המנוחה. שנית, גם אם היתה כזו, הרי שפ' לא קיבל הסכמה מפורשת משאר השותפים להמשיך ולהחזיק בנכס.

• הנכס רשום רק על צד אחד? זה לא אומר שהוא לא משותף
• 4 שנות מאסר לעו"ד שגנב מהלקוחות 3.4 מיליון שקל
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

השופטת קבעה בהכרעת הדין שלה כי, "המשיב טוען כי הפך לדייר מוגן… אלא שעניין זה הוכרע זה מכבר – הצדדים, כולם, לרבות המשיב, הסכימו כי יינתן צו לפירוק השיתוף והנכס יימכר כפנוי. המשיב אישר את ההסכם וחתם עליו – לרבות הסכמתו לפינוי". עוד הוסיפה השופטת כי, "המשיב ויתר על כל טענות ההגנה שהיו לו, לרבות טענה בדבר דיירות מוגנת. הסכמתו למכירה כפנוי משמעה ויתור על כל טענה שיכולה הייתה להקים לו הגנה מפינוי. הוא חזר בו ממנה תוך שימוש לרעה בהליכי משפט, בניסיון לעכב ולסכל את מימוש ההסכם". כמו כן, תוך שימוש במלים נוקבות, היא הבהירה כי אין מדובר בהליך תמים או בזכות מהותית, אלא במניפולציה, כשכתבה בפק הדין כי, "המשיב מתנער מהחוזה עליו חתם – ויוצר חסם מלאכותי למכירה… אין אלא לראות בכך חוסר תום לב קיצוני". השופטת אף התייחסה להשלכות על צד ג' - הרוכשים שרכשו את הנכס בתום לב, וקבעה בהכרעתה כי, "הפגיעה היא גם בצדדים שלישיים, הרוכשים אשר הסתמכו על התחייבות כל הצדדים, כולל המשיב, למכירה כפנוי".

לכאורה, אם האם חילקה את הדירה לשמונה ילדיה בחלקים שווים, כל אחד מהם היה אמור לקבל 1/8 (כלומר 12.5%) מהזכויות בנכס. אך פסק הדין מציין במפורש כי פ’ קיבל 3% בלבד, כלומר 1/32 מהנכס. הסיבה לכך היא שבמהלך ההליך המשפטי פ’ היה הצד היחיד שתמך בקיום הצוואה המאוחרת, בעוד כל היתר תמכו בקיום הצוואה הישנה (מ-2005). בסופו של דבר, בית המשפט קיבל את עמדת האחים – ודחה את הצוואה המאוחרת. אלא שעד שניתן פסק הדין הסופי חלף זמן רב, וככל הנראה כמה מהאחים נפטרו, והורישו את חלקם לילדיהם - כך שמספר היורשים בפועל גדל מעבר לשמונה, וכתוצאה מכך חלקו היחסי של פ’ קטן. לחלופין, ייתכן שבמהלך ההליך חלק מהאחים המירו את זכויותיהם או מכרו חלקים זה לזה, בעוד פ’ שמר על חלק קטן יותר. הוא לא שמר על 1/8 מהנכס כי לא היתה לו בעלות מלאה מאז ומתמיד - והוא גם נלחם בצוואה השווה שהיתה מבטיחה לו יותר.

בית המשפט קבע כי על פ' לפנות את הנכס עד 11 במאי 2025. אם הוא לא ייעשה זאת, יבוצע הפינוי בכפייה על ידי קבלן הוצאה לפועל. עלות ההליך, לרבות תשלום משטרה, פריצת מנעול, ושינוע, תחול על פ', מתוך חלקו בנכס. כמו כן, הוא חויב בהוצאות משפט בסכום כולל של 2,500 שקל. בכך הסתיימה הפרשה המשפטית המורכבת, שנמשכה קרוב לשנתיים.

האם ניתן היה להגיש ערעור על עצם תוקף צוואת 2014 - גם לאחר שנקבע כי היא בטלה?

לאחר שניתן פסק דין שקובע איזה צוואה תקפה, יש להגיש ערעור לערכאה גבוהה יותר תוך פרק זמן מוגדר (בדרך כלל 45 יום). ככל הידוע עד עתה, לא הוגש ערעור כזה, ולכן ההכרעה התייצבה. למעשה, כשפ’ השתתף בדיונים הנוספים והסכים להסכם פירוק השיתוף, הוא גם הביע הסכמה עם הכרעת הירושה בפועל.

האם פ’ יכול לטעון בעתיד לזכויות בנפרד מההליך הזה, למשל בתביעת מזונות מהעיזבון או תביעת הסתמכות?

במישור התיאורטי, ייתכן שיטען כך. ואולם טענות שכאלה יצטרכו להיבחן לגופן, וספק אם הן יתקבלו לאחר שהוא ויתר במפורש על כל טענה במסגרת ההסכם. יתרה מכך, בית המשפט קבע בפסק הדין הנוכחי במפורש שמדובר בשימוש לרעה בהליכי משפט - מה שיקשה עליו מאוד להגיש תביעות נוספות שיישענו על נסיבות דומות.

האם היה ניתן להכיר בזכותו של פ’ למעמד של שוכר - גם כשהוא לא מוגדר דייר מוגן - בגלל מגוריו בדירה במשך עשור?

לא במקרה הזה. מגורים ממושכים עצמם אינם יוצרים חוזה שכירות מחייב, בייחוד כשלא שולמו דמי שכירות, לא נחתם הסכם ולא היתה הסכמה מצד יתר השותפים בנכס. מה גם שפ’ בעצמו לא טען שהוא שוכר רגיל, אלא דייר מוגן, שהוא מעמד משפטי שונה לחלוטין.

האם תיאורטית ניתן היה למכור את הדירה "כתפוסה", תוך שמירה על מגורי פ’?

כן, אך זה היה משנה את ערכה של הדירה באופן משמעותי, ומפחית את התמורה שקיבלו היורשים האחרים. מכיוון שכל היורשים (כולל פ’) הסכימו מראש על מכירה של הדירה כפנויה, האפשרות הזו ירדה מהפרק עוד בתחילת הדרך. פ’ חתם על כך - ולא יוכל לטעון כעת אחרת.

האם הפינוי בתוך שלושה שבועות נחשב מיידי או חריג בהקשר משפטי?

שלושה שבועות נחשבים תקופה סבירה אך קצרה יחסית, לאור נסיבות המקרה. השופטת איזנה בין זכות הקניין של הרוכשים לבין העובדה שפ’ התגורר בדירה זמן רב, ולכן העניקה לו חלון זמנים מצומצם אך לא מיידי כדי לאפשר לו לארוז, למצוא מקום מגורים חלופי, ולהיערך לכל המעבר.

במקרה אחר, הכריע בית המשפט לענייני משפחה בצפת בינואר האחרון בתביעה שנגעה לדירה שהוריש אדם לילדיו. מדובר באב לשבעה שהכתיב בימיו האחרונים צוואה בעל-פה. בצוואה הזו, שנרשמה לאחר מכן ואושרה כחוק, הוא קבע כי 90% מדירתו - נכס שירש מהוריו בתחילת שנות האלפיים - יחולקו שווה בשווה בין 11 אחיו, ואילו 10% הנותרים יגיעו לילדיו, שבעה במספר. התוצאה: דירה אחת, 18 יורשים. לאחר פטירתו, הצוואה קיבלה תוקף משפטי באמצעות צו קיום צוואה. אלא שאז, אחד מאחיו של המנוח פנה לבית המשפט וביקש לבטל את הצו. הוא טען כי זמן קצר לפני מותו, אחיו הבטיח לו שהדירה כולה תהיה שלו, וכי הצוואה שנכתבה אינה משקפת את רצונו האמיתי. הוא הוסיף טענה נוספת: אשת המנוח שימשה עדה לצוואה, ולדבריו, כמי שעשויה לרשת נכסים אחרים, הדבר אסור על פי חוק. בצד השני עמד אחד מילדי המנוח, הנתבע בתביעה. הוא טען שמדובר בניסיון חסר בסיס לעכב את חלוקת הדירה בין היורשים, וביקש מבית המשפט לדחות את התביעה על הסף. הוא גם הבהיר שהחוק אינו אוסר על אשת המנוח לשמש עדה כשמדובר בצוואה בעל-פה, בניגוד לטענת האח.