הסיפור הבא החל בשלהי שנות השמונים, בבניין מגורים ברחוב גרוסברג 7א’ בירושלים. הדירה המדוברת, בת ארבעה חדרים שפונה לעורף בקומה השלישית, נמסרה אז לרוכש בשם דוד מילר, שקנה אותה מהמנוח ירחמיאל יוניוב, הקבלן שבנה את הבניין. עשרות שנים עברו מאז, הרוכשים המקוריים הלכו לעולמם, וגם הקבלן עצמו איננו עוד, והדירה החליפה ידיים בתוך המשפחה עד שנמכרה לתובעים, ירחמיאל טוקר ונחמה גליקר טוקר. אלא שבדרכם להסדיר את רישום הזכויות, ציפתה להם הפתעה: יורשי הקבלן התנגדו וטענו כי אין כל הוכחה שהתשלום עבור הדירה אכן שולם ב-1987.

המחלוקת הזו, שהתמקדה בשאלה טכנית לכאורה: האם התמורה שולמה או לא, נהפכה למכשול שמנע מהתובעים לרשום על שמם דירה שהם מתגוררים בה בפועל. ההליך המשפטי שניהלו הוביל להכרעה מפורטת של השופט אוהד גורדון בבית המשפט המחוזי בירושלים, שקבע כי העסקה ההיסטורית הושלמה וכי יש לרשום את הדירה על שם התובעים. לאורך פסק הדין חזר השופט והדגיש כי טענות היורשים נותרו בגדר ספקולציה בלבד, בעוד ראיות התובעים היו מוצקות בהרבה, גם אם חלקן מבוססות על מסמכים מלפני 40 שנה.

כבר בפתח פסק הדין מתאר השופט את התמונה העובדתית הכוללת. המנוח, שהיה קבלן שבנה את הבניין במסגרת הסדר עם משפחת גרינפלד, קיבל לידיו כמה דירות ומכר אותן לרוכשים שונים. ברישום הזכויות בבניין הופיע המנוח כבעלים של חלק יחסי של 4/79, המייצג את הדירה שבמרכז ההליך. לא היתה מחלוקת על כך שרישום זה משקף את הזכויות בדירה. ב-1987 נחתם ההסכם שבמסגרתו מכר המנוח את זכויותיו בדירה לדוד מילר, שקיבל לידיו גם את החזקה. בהמשך, העביר דוד את הזכויות ללא תמורה לבתו נעמי, וזו מכרה אותן ב-2018 לתובעים.

הטענות התבססו על אפשרות תיאורטית בלבד

כל אלה לעומת טענת היורשים, יגאל ובתיה יוניוב, שהצהירו כי אין לדעת אם דוד אכן שילם את מלוא התמורה למנוח, וכי ייתכן שהמנוח “נהג לאפשר שימוש בדירות” גם לפני שהועברו תשלומים מלאים. הטענות האלה לא באו מתוך ידיעה, אלא מתוך אפשרות תיאורטית בלבד, כפי שהבהירו השניים בעצמם בדיון. השופט מצטט את תשובת הנתבע יגאל יוניוב, שנשאל האם אביו סיפר לו על חוב כלשהו בגין הדירה: “אין לי מושג לבוא ולהגיד בוודאות ששולם או לא […] אין לי ידיעה מאבי".

• 26 שנה של עיכובים: זה הפיצוי על אי רישום דירה בטאבו
• בנות הזוג נפרדו: האם רישום בטאבו גובר על הסכם ממון?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

לצד זאת, השופט מזכיר כי מדובר בעסקה עתיקה מאוד - ארבעה עשורים חלפו מאז, וכל הצדדים המקוריים הלכו לעולמם. אף על פי כן, התובעים הצליחו להציג ראיות משמעותיות המאששות את הטענה שהעסקה הושלמה. הראיות האלה נגעו בראש ובראשונה למסירת החזקה, שהיתה לפי ההסכם מותנית בעמידה מלאה של הרוכש בהתחייבויותיו, כולל תשלום התמורה. כפי שמציין השופט בפסק הדין שפורסם, “מסירת החזקה הותנתה, בהסכם המכר, בעמידה של דוד בכל התחייבויותיו לפי ההסכם […] מכאן שבעצם מסירת החזקה לדוד יש משום תמיכה ניכרת בכך שהתמורה בגין הדירה שולמה על ידו”.

נקודה נוספת שחיזקה את גרסת התובעים היתה היעדר כל טענה מצד המנוח עצמו, במשך יותר משני עשורים עד פטירתו, על כך שהתמורה לא שולמה. בפסק הדין נכתב כי המנוח לא טען כלפי דוד על חוב, לא נקט הליך כלשהו ולא הוכח שדרש תשלום נוסף. גם הנתבעים עצמם, כיורשים, לא העלו טענה שכזו במשך 20 שנה לאחר פטירת המנוח. השופט ציין בהכרעתו כי, “כל שהעלו הנתבעים במסגרת הליך זה הינן טענות לפיהן 'ייתכן' שהתמורה לא שולמה. העדרה של טענה פוזיטיבית במישור זה מוסיף ותומך בטענות התובעים”.

בנוסף, התובעים הציגו אישורי מס שבח ומס רכישה, שמהם עולה כי העסקה דווחה לרשויות המס בזמנה וכי המסים שולמו. הנתבעים ניסו לטעון כי תאריך ההנפקה המאוחר יחסית של המסמכים מעורר חשד, אך השופט דחה זאת: המדובר בתאריך הדפסה בלבד, שאינו מלמד בהכרח על תאריך התשלום עצמו.

• חברה תשלם לסמנכ"ל לשעבר פדיון חופשה של 234 אלף ש'
• מכירת מניות בבניין מושכר לא מזכה בהטבות מס לפי החוק
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• בזמן שפדתה פנסיה לצמצום המשכנתה, הוא היה עם אחרת

ב-2019 נוהל הליך דומה מצד רוכשים אחרים בבניין

ההליך הזה גם לא התרחש בוואקום. ב-2019 נוהל הליך דומה מצד רוכשי דירות אחרים באותו בניין, שגם הם נתקלו בהתנגדות יורשי הקבלן. באותו משפט נקבע כי אותם רוכשים הם בעלי הזכויות בדירותיהם, והנתבעים לא התנגדו. הרישום הושלם בפועל, וההכרה בזכויותיהם לא עוררה מחלוקת. השופט ציין בהחלטתו כי, “לא הוצג שוני מהותי […] בהשוואה לדירה מושא הליך זה”, ועל כן הניסיון להציג דווקא את העסקה הנוכחית כעוררת ספק אינו משכנע.

בשלב הזה, פנה בית המשפט לבחינת טענות ההגנה לגופן. הנתבעים הצביעו על סעיף מסוים בהסכם המכר המקורי ממנו עולה כי דוד נדרש לשלם מס רכישה ו-2,300 דולר עבור רישום הבית המשותף ורישום הדירה, לפני קבלת החזקה. לטענתם, העובדה שמס הרכישה הוסדר רק ב-2018 מעידה על כך שהוא לא שולם בזמנו. גם הטענה הזו נדחתה, הן משום שמועד הדפסה אינו מועד תשלום, והן משום שמסירת החזקה בפועל מחזקת את ההנחה שהתשלומים בוצעו. השופט כותב כי יש בכך “כדי להרחיק את טענת הנתבעים”, וכי אין יסוד להנחה שהסכום לא שולם.

טענה נוספת נסבה סביב תצהיר העברת הזכויות בין דוד לנעמי, שבו צוין כי הועברו “חלקים בדירה”. הנתבעים ניסו לטעון כי שימוש במלה “חלקים” מעיד על כך שדוד לא שילם את מלוא התמורה, ולכן הוא לא היה זכאי להעביר בעלות מלאה. השופט דחה זאת לחלוטין וקבע כי, “הניסיון להסיק על אי-תשלום מלוא התמורה […] מן השימוש במינוח 'חלקי בדירה', אינו משכנע”. גם הטענות הנוגעות להערת האזהרה שנרשמה לטובת דוד לא הועילו לנתבעים. הערת האזהרה נרשמה כבר בזמנו, בהתאם להסכם המכר המקורי. עצם שינוי הערת האזהרה ב-2012 - לאחר פטירת המנוח - אינו מלמד דבר על עצם תשלום התמורה.

לכל אלה הצטרפה התנהלות התובעים, שהסבירו מדוע לא הצטרפו להליך הקודם שהתנהל ב-2019. לדבריהם, באותה העת הם עדיין לא השלימו את רכישת הדירה מנעמי, וסברו שעורך הדין שייצג אותם יטפל ברישום. השופט קיבל את ההסבר וקבע כי אין בכך שיהוי המצדיק דחיית התביעה. טענת ההתיישנות שנכללה בכתב ההגנה אף היא נזנחה בסיכומי הנתבעים, ולכן נדחתה.

האחריות לרישום מוטלת על המנוח ויורשיו

לבסוף ציין השופט עיקרון נוסף, שאותו כינה “טעם נוסף ומשלים”: עקרון תום הלב. לפי ההסכם המקורי, המנוח התחייב לרשום את הבית המשותף בתוך שנה מסיום הבנייה ומיד לאחר מכן לרשום את הדירה על שם הרוכש דוד. הדבר לא נעשה עד היום, והאחריות לכך מוטלת על המנוח ועל יורשיו. השופט מדגיש כי הקושי מחמיר נוכח העובדה שהיורשים מנסים למנוע העברת זכויות על בסיס ספק בלבד, וזאת לאחר שהמנוח עצמו מסר את החזקה בדירה לפני עשרות שנים ולא העלה שום טענה נגד הרוכש.

“הקושי בולט נוכח ניסיונם של האחרונים למנוע את העברת הזכויות […] על יסוד ספקולציות בדבר תשלום התמורה, ללא ידיעה מוצקה או טענה קונקרטית במישור זה”, כתב השופט בהכרעת הדין, והוסיף כי תום לבם של התובעים, שהסתמכו על הסכמי מכר ורישומים ושילמו את מלוא התמורה לנעמי, מחזק אף הוא את קבלת התביעה.

לאור כל האמור, קבע השופט גורדון כי הוכח שהעסקה בין המנוח לדוד הושלמה כבר ב-1987. בהתאם לכך ניתן צו הצהרתי שלפיו התובעים הם בעלי הזכויות בדירה, ועורך דינם, עו"ד אריאל ינובסקי, מונה לכונס נכסים לצורך רישום הזכויות והעברתן כדין. בנוסף, נפסקו לטובת התובעים הוצאות ושכר טרחת עורך דין, בסכום כולל המגלם את הצורך לנהל הליך שנכפה עליהם בשל עמדת היורשים.

למה בכלל צריך לתבוע כדי לרשום דירה שאנשים חיים בה כבר שנים?

לפעמים דירה נמכרת לפני עשרות שנים, וכשבאים סוף־סוף להסדיר את הרישום בטאבו מתגלים חורים - מסמכים חסרים, חוזים ישנים שלא נשמרו או יורשים שמתנגדים מסיבות שונות. במקרה הזה, מי שמכר את הדירה ב-1987 כבר לא בין החיים, וגם הקונה המקורי נפטר. התובעים, שקנו את הדירה לפני כמה שנים בלבד, פשוט נתקלו במבוי סתום כשניסו להשלים את הרישום. בית המשפט הוא זה שהכריע אם העסקה ההיסטורית אכן הושלמה.

למה יורשי הקבלן התנגדו אם הם בעצמם לא יודעים מה אבא שלהם עשה לפני 40 שנה?

הטענה שלהם היתה בעיקר משפטית: “אין לנו הוכחה שהתשלום בוצע”. לאו דווקא כי הם מאמינים שלא שילמו, אלא כי מבחינתם אם אין מסמך תשלום, אולי העסקה לא הושלמה. זו גישה שמופיעה לא פעם במקרים ישנים, כשהיורשים מקווים שאם העסקה לא הושלמה, הזכויות עדיין בידי העיזבון. אבל בבית המשפט נדרש יותר מ“אולי” - צריך ראיות ממשיות.

אם אין קבלה על התשלום, איך אפשר לדעת שהעסקה הושלמה?

כמו שבית המשפט כתב: החזקה עצמה היא ראיה חזקה מאוד. כשקבלן מוסר את הדירה לרוכש, לרוב זה קורה רק אחרי שהתשלומים הושלמו. בנוסף, היו אישורי מסים, הערת אזהרה, ואפס טענות מצד המנוח במשך שני עשורים - כל אלה מצטברים לתמונה ברורה.

מה זה בכלל “החזקה" ולמה היא כל כך חשובה?

החזקה היא מצב שבו נותנים לקונה להיכנס לדירה ולהשתמש בה. זה לא רק מפתח ביד. זה סימן מובהק שהעסקה הושלמה, כי גם בהסכמים מודרניים קבלן לא ייתן דירה בלי לקבל את הכסף. העובדה שהמנוח נתן את החזקה לדוד מילר בשנות השמונים, ומעולם לא טען שנשאר חוב, פעלה חזק לטובת התובעים.

אפשר לטעון אחרי 40 שנה שלא שילמו?

טכנית כן, אבל זה כמעט חסר סיכוי. ככל שהזמן עובר, קשה להוכיח טענות כאלה, בייחוד כשהמוכר המקורי הלך לעולמו. בית המשפט מבהיר שהנטל הוא על מי שטוען שהעסקה לא הושלמה. במקרה הזה היורשים לא ידעו דבר ולא הביאו שום ראיה קונקרטית, אלא רק חשד תיאורטי.

למה השופט הדגיש את עקרון תום הלב?

מכיוון שהוא הרגיש שהיורשים מנסים להרוויח מכך שהמנוח לא רשם את הדירות בזמן. כלומר הם נהנים ממחדל של אביהם. בנוסף, הם ניסו לעורר ספקות בלי בסיס ממשי, בזמן שהתובעים שילמו, גרים בדירה והסתמכו על המסמכים שהיו קיימים. החוק לא אוהב מצבים כאלה, שבהם צד אחד משתמש בפרצה טכנית כדי לפגוע במי שפעל בתום לב.

מה המשמעות של פסק הדין לתובעים?

המשמעות היא שהם סוף־סוף יכולים לרשום את הדירה על שמם. ללא הרישום הם היו תקועים: אי אפשר לשעבד דירה, להעביר אותה בירושה או למכור אותה כמו שצריך בלי שהרישום מוסדר.

למה בית המשפט מינה כונס נכסים?

לא מפני שיש חוב, אלא מפני שהכונס הוא כלי משפטי שמאפשר לעקוף את המנוח ואת יורשיו: הכונס יכול לחתום במקומם על כל מסמך דרוש, כדי להשלים את רישום הבעלות. זה הליך נפוץ במקרים היסטוריים שבהם בעל הזכויות כבר נפטר.

מה היה קורה אם היורשים היו מצליחים להוכיח שהתשלום לא שולם?

אז העסקה מ-1987 לא היתה נחשבת כמושלמת. זה היה יכול להפוך את כל שרשרת ההעברות לבעייתית - ההעברה לדוד, ההעברה לנעמי, וממנה לתובעים. ייתכן שהיה צורך לפרום את העסקה כולה, אבל מצב כזה כמעט לא קורה בגלל המרחק העצום בזמן.

האם העובדה שהיו הליכים קודמים על דירות אחרות בבניין עזרה לתובעים?

מאוד. שם הנתבעים לא התנגדו, ומספר דירות נרשמו כדין. בית המשפט ראה בזה אינדיקציה לכך שגם הם מבינים שמדובר במכירות שהושלמו לפני שנים. זה שהיורשים הסכימו לרישום דירות אחרות אך התנגדו רק כאן, פעל נגדם.

האם זה רגיל שעסקות ישנות יוצאות כך ממגירה אחרי 40-30 שנה?

כן. בייחוד בבניינים ישנים בירושלים ובערים ותיקות אחרות, שבהם בעבר פחות הקפידו על רישום בזמן. הדור החדש שמקבל דירות בירושה או קונה אותם מדיירים ותיקים מגלה לעתים שהרישום לא הושלם, ואז צריך לסגור פינות משפטיות שנפתחו לפני עשרות שנים.

האם אפשר היה לפתור את זה בלי בית משפט?

במקרים נדירים כן, אבל כשהיורשים מתנגדים אין דרך אחרת. לשכת רישום המקרקעין לא תעביר זכויות בלי מסמכים מלאים, וכשיש מחלוקת עובדתית, רק בית משפט מוסמך להחליט.