אחרי 65 שנה בדירה: ביהמ"ש קבע - הקשיש הוא הבעלים

הדלת בבניין הישן ברחוב קהילת לבוב 1 בתל אביב נפתחה ונטרקה לאורך השנים אינספור פעמים. שגרה של חיים שלמים: קניות, אורחים, חשבונות מים וחשמל, תיקונים קטנים בבית, עוד עונות חורף וקיץ שחולפות. בתוך הדירה הזו, גר ברציפות מתחילת שנות ה-60 ג’ורג’ שטרן וחי בה את רוב חייו הבוגרים. במשך 65 שנה הוא התנהל בה לא כאורח ולא כדייר זמני, אלא כבעל בית לכל דבר. אלא שכשביקש סופסוף להסדיר את הרישום באופן רשמי, התברר לו שהסיפור הפשוט לכאורה על דירה שנקנתה ונמסרה מזמן, נהפך לפתע למאבק משפטי סבוך מול יורשים שלא הכיר, ושטענו כי המסמכים שבידיו מזויפים. בפסק דין שניתן בבית המשפט המחוזי בתל אביב־יפו, קיבלה השופטת עינת רביד את תביעתו של שטרן והצהירה כי הוא זכאי להירשם כבעל הדירה. שטרן ביקש מבית המשפט להצהיר על זכויותיו מכוח הסכם מכר ישן במיוחד, שנחתם ב-9 בינואר 1961 בינו לבין ניסים גבריאל ז”ל, מי שרכש את הדירה מעמידר עוד קודם לכן.

הרקע לפרשה החל עוד קודם. לפי פסק הדין, ניסים גבריאל רכש את הדירה מעמידר כבר ב-20 בנובמבר 1953. לטענת שטרן, ב-1961 הוא ואשתו המנוחה חנה שטרן חתמו עם גבריאל על הסכם לרכישת הדירה, והמוכר אף מסר ייפוי כוח לצורך העברת הזכויות על שמם. שטרן טען כי לאחר חתימת ההסכם ותשלום התמורה, קיבל מהמוכר גם את ההסכם המקורי שנחתם בין המוכר לבין עמידר - מסמך שמעיד, כך לדבריו, על שרשרת הזכויות בנכס.

מה שלא היה שנוי במחלוקת, ואולי נהפך לעובדה הדרמטית ביותר בכל הסיפור, הוא עצם ההחזקה: "אין חולק, כי משנת 1961 ועד היום, כ-65 שנים, התובע מחזיק בדירה ומשלם את כל התשלומים השוטפים כגון ארנונה, חשמל, מים וכו’". כלומר גם מי שהתנגד לתביעה לא טען ששטרן פלש לדירה בשלב מאוחר, או שנכנס אליה בשנים האחרונות. הוא היה שם מאז שההסכם נחתם, והזמן - 65 שנה - כבר הפך את ההחזקה הזו למציאות חיים יציבה ומוחשית.

המוכר עצמו נפטר ב-1984, ואשתו נפטרה ב-2006. אשתו של שטרן נפטרה ב-2020, והוא צירף צו ירושה שלפיו ילדיו הסתלקו לטובתו והוא היורש היחיד שלה. אלא שככל הנראה רק בשלב מאוחר יחסית, סביב השנים האחרונות, עלתה מחדש שאלת הרישום. שטרן טען כי בשל גילו המתקדם פנה לעורך דין כדי לטפל סופסוף בהעברת הזכויות, אך עמידר דחתה את הבקשה. הסיבה, לפי פסק הדין, היתה חלוף הזמן - יותר מעשר שנים מאז שניתן ייפוי הכוח - וגם העובדה שמדובר בייפוי כוח שאינו בלתי חוזר. בנוסף, הוטלו עליו דרישות להציג מסמכים ואישורים שונים. מול הסירוב הזה, החליט שטרן לפנות לבית המשפט ולבקש הכרזה ברורה שתאפשר לו להשלים את הרישום.

• המס שלא נעלם: מי שלא דיווח בזמן, ישלם שנים אחר כך
• ניצחון לרוכשי הדירות: המחוזי החיה חברה באופן זמני
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

היורשים טענו כי המסמכים מזויפים

בשל גילו, כשהיה בן 91, בית המשפט קיבל את בקשתו לשמיעת עדותו המוקדמת, והוא נחקר על תצהירו כבר במרץ 2024. במקביל התיק עבר שינוי משמעותי: התביעה הוגשה בתחילה נגד עיזבון המוכר, אך מכיוון שעיזבון אינו ישות משפטית, שטרן פעל לאיתור היורשים, ובאוגוסט 2024 הותר לו לתקן את כתב התביעה ולהוסיף את יורשיו של המוכר. היורשים הגישו כתב הגנה חריף במיוחד: הם טענו להתיישנות ושיהוי, טענו שהתובע מתנהל בחוסר תום לב, והעלו טענה קשה במיוחד שלפיה המסמכים - הסכם המכר וייפוי הכוח - הם למעשה זיוף.

היורשים ניסו גם לתקוף את התביעה בזירה הדיונית והמהותית. מצד אחד הם העלו טענת התיישנות, בין היתר לפי סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, וטענו כי אם החזקה בנכס עברה ב-1961 והעסקה לא נרשמה, הרי שהזכות לתבוע התיישנה כבר ב-1986. מצד שני הם ניסו להעלות טענת זכויות מצד אשת המוכר המנוחה, דרך טענה לחזקת השיתוף בין בני הזוג. לפי הטענה הזו, מכיוון שאשת המוכר לא חתמה על ההסכם, לכל היותר נמכרה לתובע מחצית מהדירה.

אלא שבית המשפט בחן את התמונה הרחבה, וקבע שהטענות של היורשים אינן עומדות ברף הראייתי הדרוש. אחת הקביעות המרכזיות בפסק הדין היתה שהיורשים לא הציגו בפועל גרסה עובדתית שמסוגלת לסתור את עדות שטרן. השופטת ציינה כי שטרן אמנם לא זכר פרטים מסוימים, אך הדבר טבעי לחלוטין בהתחשב בגילו ובפער השנים העצום. היא קבעה במפורש בהחלטתה כי "בשים לב לגילו המתקדם בעת מתן העדות (91) ולמרחק השנים מעת החתימה על ההסכם ועד לעדותו (מעל ל-60 שנה), לא מצאתי כי יש בתשובותיו בעניינים אלו, כדי לסתור את עדותו ביחס לתשלום התמורה ורכישת הנכס, המוחזק על ידו בבלעדיות מאז ועד היום".

• מנכ"ל ישיבה לשעבר ישיב יותר מ-600 אלף שקל
• אלבר תשלם לעובדיה מיליונים על חישוב ימי חופשה בלי עמלות ותוספות לילה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• ביקשו 13.3 מיליארד שקל - וישלמו מיליון שקל מכיסם

מעבר לכך, בית המשפט נתן משקל מכריע לכך שהיורשים עצמם הודו שאין להם ידיעה אישית על העובדות. בפרוטוקול הדיון צוטט בא כוחם כאומר ש"למעשה כל בעלי הדין לא מכירים את העובדות ולכן לא יכלו להגיד שום דבר מידיעה אישית לכן אין לנו עדים למעשה. כל מה שיש זה העדות של התובע, מסמכים וטענות משפטיות". מבחינת השופטת, משמעות הדבר היתה פשוטה: אין מול בית המשפט שתי גרסאות עובדתיות מתחרות, אלא עדות אחת נתמכת במסמכים ובהחזקה בפועל, מול השערות משפטיות והכחשות כלליות.

"טענות היורשים הן בגדר ספקולציות"

וכאן בדיוק נכנסה קביעה חדה במיוחד של השופטת בנוגע לטענות הזיוף. בפסק הדין נכתב כי אם היורשים רצו לטעון שההסכם וייפוי הכוח אינם אותנטיים, הם היו חייבים להוכיח זאת, ולא להסתפק ברמיזות על פגמים צורניים, כמו היעדר מספרי תעודות זהות או צורת כתיבת השם של המוכר. השופטת קבעה בהכרעת הדין כי "ככל שהיורשים עמדו על טענתם להעדר אותנטיות של ההסכם וייפוי הכוח היה עליהם לתמוך טענה זאת בתצהיר כדין ולהוכיחה, ואין די בהעלאת טענות בעלמא". ובהמשך היא מוסיפה את המשפט שאולי מסכם יותר מכל את עמדת בית המשפט: "זאת ועוד, ליורשים אין כל ידיעה אישית, וטענותיהם הן בגדר ספקולציות שהועלו על ידם, שעה שכלל לא ידעו על קיומה של הדירה".

גם הטענה לחזקת שיתוף נדחתה, ולא רק מפני שלא הוכחה מבחינה עובדתית. השופטת נכנסה לניתוח פסיקתי רחב והסבירה את גבולות ההלכה. היא הפנתה להלכת וינפלד, ולצמצום שנעשה בפסק דין יהלום, שם נקבע כי יש קושי משמעותי לאפשר ליורשים להעלות טענות שיתוף לאחר מות בני הזוג, בייחוד כשהיתה לבן הזוג הזדמנות סבירה לטעון לשיתוף בחייו והוא נמנע מכך. במקרה הזה, קבעה השופטת, גם אם היתה מתקבלת הנחה תיאורטית של שיתוף בין המוכר לאשתו, הרי שבפועל חלפו עשרות שנים שבהן לא הועלתה כל טענה מצד אשתו של המוכר: הדירה נמכרה ב-1961, המוכר נפטר ב-1984, ואשתו נפטרה רק ב-2006,ובמשך כל התקופה הזו לא נשמעה שןם טענה מצדה לזכויות בדירה. לכן נקבע שליורשים אין זכויות מכוח אותה טענה.

במישור ההתיישנות והשיהוי, בית המשפט דחה גם את הניסיון לחסום את התביעה בשל חלוף הזמן. השופטת הזכירה כי ישנם מקרים שבהם מערכת היחסים בין הצדדים - בייחוד בהקשר של מקרקעין - יכולה להשפיע על נושא ההתיישנות, והפנתה לפסיקה בעניין נאמנות קונסטרוקטיבית. לפי ההיגיון הזה, כשמוכר קיבל תמורה, העביר חזקה, וכל שנותר הוא פעולת הרישום, ניתן לראות בו מעין נאמן של הקונה, ונושא ההתיישנות יושהה כל עוד אין כפירה בנאמנות. השופטת קבעה בפסק הדין שפורסם כי במקרה הזה "קמה לתובע נאמנות קונסטרוקטיבית, אשר יש בה כדי לדחות את מרוץ ההתיישנות, שכן המוכר קיבל תמורה עבור הנכס, והחזקה בו הועברה לידי התובע ואשתו".

שטרן לא הראה שום סימן של ויתור

גם טענת השיהוי נפלה. נקבע כי במשך כל השנים שטרן לא הראה שום סימן של ויתור על הזכות, אלא להפך: הוא המשיך להחזיק בדירה "מנהג בעלים", מבלי שאיש התנגד ובלי שיורשי המוכר פנו אליו. השופטת כתבה במפורש כי "לא מצאתי לקבל את טענת השיהוי, שכן התובע לא הציג כל מצג לפיו הוא מוותר על זכותו בנכס. ההפך הוא הנכון, משנת 1961 ועד היום התובע מחזיק בנכס ועושה בו מנהג בעלים מבלי שהועלתה כל טענה או תביעה מצד המנוחים או מצד היורשים".

בסופו של דבר קבעה השופטת כי, התביעה התקבלה, ונקבע כי התובע זכאי להירשם כבעלים של הדירה ברחוב קהילת לבוב 1 בתל אביב. הרישום עצמו ייעשה בכפוף לדרישות עמידר ולנהלי המרשם, והיורשים חויבו לשלם לתובע הוצאות משפט בסכום כולל של 20 אלף שקל. השופטת ציינה שהיא מתחשבת בכך שלא נוהלו הוכחות מלאות, וגם בכך שהתובע עצמו לא פעל לאורך השנים להסדיר את רישומו - עניין שאולי היה מונע את הצורך בהליך המשפטי כולו.

למה בכלל צריך בית משפט אם יש הסכם מכר וייפוי כוח?
מכיוון שבשטח, כשעוברות עשרות שנים, לא תמיד נותנים לרשום דירה רק על סמך מסמכים ישנים. במקרה הזה עמידר לא הסכימה לבצע את העברת הזכויות בגלל הזמן הרב שעבר, ולכן הדרך היחידה של הקשיש להוכיח רשמית שהוא הבעלים היתה לקבל הכרעה משפטית ברורה.

איך השופטת יכולה לדעת שהמסמכים אמיתיים, אם אין עדים חיים מהעסקה?
השופטת לא החזירה את הזמן אחורה, אלא בדקה מה יש בפועל מול העיניים: מסמכים מקוריים, עדות של התובע עצמו, ובעיקר את העובדה שהוא גר בדירה ברצף 65 שנה בלי שאף אחד ניסה להוציא אותו או לערער על זה בזמן אמת. מבחינת בית המשפט, זה שילוב שקשה מאוד להתעלם ממנו.

מה בעצם נחשב טענת זיוף בבית המשפט? זה מספיק להגיד שזה מזויף?
ממש לא. כשמישהו טוען זיוף, הוא צריך לבוא עם משהו הוכחות רציניות: ראיות, חוות דעת, או לפחות תצהיר מפורט שמסביר למה זה לא יכול להיות אמיתי. במקרה הזה השופטת אמרה שהיורשים פשוט זרקו את זה לאוויר, בלי לתמוך את זה כמו שצריך, ולכן היא לא קיבלה את זה.

אם היורשים אמרו שהם לא מכירים בכלל את הסיפור, אז למה הם נכנסו לתיק?
משום שברגע שהם היורשים החוקיים של המוכר, הם אלה שאמורים להגן על מה שאולי נשאר מהנכסים שלו. גם אם הם לא מכירים את הדירה ולא שמעו עליה בחיים, מבחינה משפטית הם הצד השני, וזה מה שהכניס אותם להליך.

למה העובדה שהוא שילם ארנונה, מים וחשמל כל השנים כל כך חשובה?
מפני שזה אחד הדברים שמראים התנהגות של בעלים ולא של דייר זמני. מי שמשלם חשבונות על דירה במשך שנים, בלי שאף אחד מערער עליו, בדרך כלל מתנהל כאילו המקום שלו. זה לא חותמת רשמית כמו טאבו, אבל זה נותן לבית המשפט תמונה חזקה של מאוד המציאות בשטח.

יכול להיות מצב שמישהו באמת קונה דירה, אבל לא רשום עליה - וזה עדיין שלו?
כן, וזה בדיוק מה שקרה פה. בישראל יש מקרים שבהם עסקה נעשתה והחזקה עברה, אבל הרישום לא הושלם מכל מיני סיבות. אז הבעלות לא תמיד נעלמת, אבל כשמגיעים אחרי שנים ורוצים לרשום רשמית, זה נהיה מורכב ויכול להגיע לבית משפט.

מה זה בעצם אומר "ייפוי כוח לא בלתי חוזר", ולמה זה הפריע?
בפשטות, ייפוי כוח בלתי חוזר הוא מסמך חזק שמאפשר לבצע רישום גם אחרי שנים, כי הוא לא אמור להתבטל בקלות. כאן ייפוי הכוח היה ישן מאוד וגם לא הוגדר כבלתי חוזר, ולכן עמידר טענה שהיא לא יכולה להסתמך עליו כמו שהוא, בייחוד אחרי כל כך הרבה זמן.

מה המשמעות של זה שבית המשפט פסק לו גם הוצאות משפט של 20 אלף שקל?
זה בעצם מעין פיצוי על זה שהוא נאלץ ללכת לבית המשפט ולהוציא כסף וזמן כדי להוכיח משהו שהשופטת קבעה שהוא נכון. זה לא הופך אותו לעשיר, אבל זה כן אומר שהשופטת חשבה שהיורשים היו הצד שהפסיד, ולכן הם צריכים לשאת בהוצאות המשפט שלו.