המאבק סביב תוכנית כפר בתיה ברעננה הגיע עד לכנסת, כאשר עיריית רעננה נאבקת בנחרצות בתוכנית רחבת היקף להקמת כ-2,200 יחידות דיור על שטח של 160 דונם בדרום העיר. רשת אמי"ת, המחזיקה בקרקעות החינוך שעליהן פועל כפר הנוער ההיסטורי, מקדמת פרויקט נדל"ן שהעירייה מכנה "מסחרי לכל דבר" – והפעם הסוגיה עולה לדיון פרלמנטרי.

הצעת חוק נגד "פרצת היטל ההשבחה"

הצעת חוק חדשה, אותה הובילו ח"כ אלי דלל מהליכוד וח"כ נאור שירי מיש עתיד, מבקשת לשים סוף לפטור מהיטלי השבחה שעמותות חינוך נהנות ממנו גם כשהן מבצעות יוזמות נדל"ן פרטיות. ההצעה באה לאחר פגישה שקיים ראש עיריית רעננה חיים ברוידא עם יו"ר ועדת הפנים של הכנסת ח"כ יצחק קרויזר, והיא מבקשת לתקן את חוק התכנון והבנייה כך שעמותות חינוך ייהנו מפטור מהיטל השבחה רק כשמדובר במקרקעין המיועדים לשימוש ציבורי מובהק.

מכפר ניצולי שואה לפרויקט יוקרה

כפר בתיה, שנוסד ב-1947 ככפר לילדים ניצולי שואה ונקרא על שם בתיה גוטספלד, נשיאת הסתדרות נשי המזרחי בארצות הברית, משתרע על שטח של כ-160 דונם בדרום מערב העיר, בצמוד לפארק רעננה. הכפר ההיסטורי שימש במשך עשרות שנים כמוסד חינוכי דתי מוביל, אך כעת עומדת להשתנות דמותו באופן דרמטי.

התוכנית שאושרה ביוני האחרון בוועדה המחוזית, חרף התנגדות עזה של העירייה, כוללת לא רק 2,200 יחידות דיור אלא גם 650 דירות להשכרה, שטחי מלונאות, תעסוקה, מסחר, שטחי ציבור ושטחים פתוחים. העירייה טוענת כי מדובר בהפרה בוטה של הסכם משנת 2021, לפיו התוכנית הייתה אמורה להיות מוגבלת ל-1,250 יחידות דיור בלבד ובגובה שלא יעלה על 11 קומות. במקום זאת, התוכנית המקודמת כוללת מגדלים שיגיעו לגובה של עד 25 קומות.

• חופשת לידה ומלחמה: החלטה חשובה בהליכי היטל השבחה
• מניע כלכלי? עיריית ת"א מבקשת דיון חוזר בהיטל השבחה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מאות מיליוני שקלים על הכף

לפי הסכם 2021, עמותת נשי אמי"ת התחייבה לשלם לעירייה מאות מיליוני שקלים לצורך פיתוח האזור, בנוסף להקמת קמפוס חינוכי חדש בעלות של כ-300 מיליון שקלים. אולם העירייה טוענת שכעת, כשהתוכנית גדלה לכמעט כפליים מההיקף המוסכם, העמותה מנסה להתחמק מתשלום היטל השבחה על ההפרש העצום – סכום שמדובר בו במאות מיליוני שקלים נוספים.

עיריית רעננה אף הגישה תביעה נגד רשת אמי"ת וטענה כי הארגון מנסה לקדם תוכנית בהיקף כפול מהמתוכנן, תוך פגיעה בתשתיות העיר, החמרת הפקקים ופגיעה באיתנותה הכלכלית של העיר. בית המשפט המחוזי, בפסק דין שניתן במאי האחרון, דחה את בקשת העירייה למתן סעד זמני וקבע כי העירייה יכולה להשמיע התנגדויות במסגרת ההליך התכנוני הרגיל. השופט יעקב שקד אף חייב את העירייה בתשלום 35,000 שקלים לעמותה בגין הוצאות משפט.

המחלוקת: מוסד ציבורי או פרויקט מסחרי?

זוהי לב המחלוקת: לטענת רשת אמי"ת, העירייה ניסתה לחייב את העמותה בתשלום של מאות מיליוני שקלים כתנאי לאישור התוכנית, דבר שאינו מתיישב עם החוק ועם הפטור הקבוע בחוק לעמותות חינוך. מנגד, העירייה טוענת כי מדובר בניסיון לנצל פרצה חוקית כדי לקדם פרויקט נדל"ן מסחרי לכל דבר במסווה חינוכי, תוך התחמקות מהשתתפות בעלויות הפיתוח והתשתיות שהעיר נדרשת לספק.

• מצלאוי: ״היינו בבלבלה, עכשיו זה ישתנה. מחירי הדירות יעלו שוב"
• אשלי לירן זכתה במכרז פרויקט פינוי-בינוי בהוד השרון
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק...

"נמשיך להיאבק בצביונה הנוכחי של התוכנית", אמר ראש העיר ברוידא בעקבות הגשת הצעת החוק. "עמותת אמי"ת פועלת בצורה אגרסיבית ומנצלת את לשון החוק לצרכים כלכליים, תוך פגיעה בציבור ובאיכות החיים של תושבי העיר. אנחנו מדברים על פרויקט נדל"ן ענק שיביא רווחים עצומים לעמותה, ובמקביל העיר תידרש להשקיע מאות מיליוני שקלים בתשתיות, חינוך ושירותים ציבוריים ללא כל תמורה."

מה צפוי להיות?

השאלה המרכזית שתעמוד לדיון בכנסת היא האם יש לסגור את הפרצה החוקית המאפשרת לעמותות חינוך ליהנות מפטור מהיטל השבחה גם כאשר הן מקדמות פרויקטים מסחריים שאינם קשורים ישירות לפעילות החינוכית. הצעת החוק מבקשת לקבוע באופן ברור שהפטור יינתן רק כאשר המקרקעין מיועדים לשימוש ציבורי מובהק.

המקרה של כפר בתיה אינו ייחודי – ברחבי הארץ יש עמותות נוספות המחזיקות בשטחי קרקע נרחבים שערכם עלה באופן דרמטי עם השנים, ושאלת הפטור מהיטל השבחה בעת פיתוחם למטרות מסחריות מעסיקה לא מעט רשויות מקומיות. ההכרעה בכנסת עשויה להשפיע על מקרים דומים בערים נוספות ברחבי הארץ.

האם הכנסת תסגור את הפרצה החוקית ותגדיר מחדש מהו פרויקט ציבורי ומהו יוזמה מסחרית בתחפושת חינוכית? התשובה לשאלה זו תקבע לא רק את גורל הפרויקט ברעננה, אלא גם את אופן הטיפול בעמותות נוספות המבקשות לפתח נכסים מסחריים. בינתיים, המאבק נמשך – בבתי משפט, בוועדות התכנון ועתה גם במסדרונות הכנסת. ההמשך צפוי להיות סוער.