יש פתרון מהיר ויעיל לבניינים שנהרסו: הכנסת רק צריכה להחליט

ב-1948, בעיצומה של מלחמת העצמאות, כינסה הממשלה הזמנית של ישראל מועצה וחוקקה פקודות חירום תוך שעות. לא היו ועדות, לא היו שלוש קריאות מרווחות – הייתה מציאות, והייתה החלטה לפעול בהתאם לה.

ב-1967, ימים ספורים לפני מלחמת ששת הימים, אישרה הכנסת חקיקה ביטחונית-אזרחית בקצב שאינו מוכר לה בשגרה. גם אחרי 7 באוקטובר 2023, חוקקה הכנסת תוך שבועות הסדרים כלכליים, תכנוניים וקנייניים שבשגרה היו לוקחים שנים.

הדפוס ברור: כשהמדינה מזהה חירום אמיתי, היא מוצאת את הדרך לזוז. הכלים קיימים. הפרוצדורות גמישות. השאלה היחידה היא האם יש הכרה ברורה שזה אכן חירום.

מלחמת "עם כלביא" חשפה פגיעות ביטחונית בעורף שכבר אי אפשר להתעלם ממנה: מעל למחצית מהדירות בישראל - בניינים שנבנו לפני שנת 1992 - אין בהן מרחב מוגן. לא ממ"ד, לא ממ"ק. העובדות היבשות האלה הופכות לכתובות בדם - אזרחים מוצאים את מותם רק בגלל שאין להם מרחב מוגן נגיש בקרבת מקום.

• האחים חילקו ביניהם דירות - העירייה דרשה כסף
• העליון הבהיר: גם קרקע בהנחה מחייבת בהיטל השבחה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בשנת 2016 עמד משה כחלון, אז שר האוצר, מול בעיה שונה אך בעלת אותו מבנה: שוק נדל"ן שתקוע, פרויקטי התחדשות עירונית שלא זזים, ובירוקרטיה תכנונית שחונקת כל יוזמה. הפתרון שלו לא היה ועדות, לא בדיקות ולא "תוכניות אב". הוא הוציא הוראת שעה נועזת שהעניקה לוועדות המקומיות סמכות מואצת, הפחיתה היטלי השבחה ויצרה מסלול תכנוני מהיר לפרויקטי התחדשות עירונית. התוצאה? מאות פרויקטים שהיו תקועים התקדמו בקצב מואץ.

הוראת השעה לא הייתה חפה מפגמים, וכשמאי מקרקעין ראינו את העיוותים שנוצרו בין דרישות היטלי ההשבחה לבין פסיקות השמאים המכריעים והקשיים בפרשנות של ההוראות בוועדות הרישוי, אך הרעיון הבסיסי היה נכון: כשיש מצב חירום, המדינה צריכה לתפקד אחרת. לא להתמהמה - לפעול.

מצב החירום של היום חמור בהרבה מבעיית הדיור בשנת 2016. ח"כ יעקב אשר הגיש לכנסת ה-25 הצעת חוק "לשיקום מהיר של מבנים שניזוקו במלחמת עם כלביא (תיקוני חקיקה), התשפ"ה-2025". קראתי אותה לעומק. היא כתובה בצורה מקצועית, עם הסדרים תכנוניים, קנייניים ומיסויים שנועדו לסלק את מחסומי הבירוקרטיה ולאפשר שיקום מהיר של בניינים שנהרסו.

• בין הורמוז לטורבינת הרוח - האם עכשיו הזמן להתחזק באנרגיה מתחדשת?
• האם הסכם באיראן טוב לישראל? היתרונות והחסרונות
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• נחילי הרחפנים - על המלחמות הבאות והחברות המובילות בתחום

הצעת החוק מציעה שורה של כלים משלימים: הוועדות המקומיות יוכלו לאשר תוכניות שיקום מהירות לבניינים שנהרסו, כולל הגדלת זכויות בנייה בשיעורים שיעודדו יזמים להיכנס לפרויקטים. היטל ההשבחה על דירות מגורים שיבנו מכוח תוכנית שיקום יופחת לרבע בלבד. מבקש היתר לפי תוכנית שיקום יהיה פטור לחלוטין מאגרת הבנייה. הרוב הנדרש לשיקום בית משותף שנהרס ירד מ-75% ל-66% מבעלי הדירות. ומסלול התכנון המהיר שהוחל עד היום רק על תמ"א 38 יורחב גם לתוכניות שיקום.

מה ירוויחו הדיירים והיזמים ומה ההבדל מהתחדשות עירונית רגילה?

 לדייר מפונה במתחם שיחול עליו החוק המוצע קיים יתרון כלכלי מובהק לעומת דייר רגיל בפרויקט התחדשות עירונית, לא רק במישור התמורה הסופית אלא גם במישור הערך הנוכחי, הוודאות והנזילות. בעוד שמיזם התחדשות עירונית רגיל נמשך בממוצע 9–12 שנים, הצעת החוק יוצרת מסלול מואץ הכולל סמכויות תכנון ורישוי מוגברות, תוכנית לרישוי מהיר, לוחות זמנים קצובים לבחירת יזם ואף מנגנון התערבות מדינתי אם המיזם נתקע.

כך, לדוגמה, הקדמת קבלת דירת תמורה בשווי 2.8 מיליון ש"ח מ-10 שנים ל-5 שנים, בהנחת שיעור היוון של 4%, תשנה את הערך הנוכחי מ-1.89 מיליון ש"ח לכ-2.30 מיליון ש"ח – כלומר תוספת כלכלית של כ-409 אלף ש"ח רק מעצם קיצור הזמן.

בנוסף, הצעת החוק מצמצמת את הרוב הנדרש מרוב מיוחס המקובל במסלול הרגיל - 60% להגשת תוכנית ובשלב האכיפה אף שני שלישים במקבץ ו-60% בכל בית משותף - לרוב רגיל של מעל 50%. כך שבבניין בן 30 דירות די בהסכמה של 16 בעלי דירות במקום כ-20, דבר שמפחית את כוח המיקוח של דיירים סרבנים ואת עלות העיכוב.

יתרון ייחודי נוסף הוא מסלול ה-Buy Out, שאינו קיים במיזמי התחדשות רגילים. מנגנון זה מאפשר לדייר למכור את זכויותיו על פי שווי שייקבע בשומה שתיערך על ידי השמאי הממשלתי, עליה ניתן יהיה להשיג, במקום להמתין שנים לדירת התמורה. השומה תיערך על בסיס נתוני השוואה לדירות דומות ערב קרות הנזק המלחמתי, ובהיעדר נתונים ספציפיים על הדירה, תיתכן סטייה בשווי (למעלה או למטה). הסיוע המדינתי במימון רכישת הזכויות והאפשרות למעורבות המדינה בבחירת יזם משפרים את הוודאות למימוש מנגנון ה-Buy Out ואת יציבות המיזם, משום שהיזם רשאי לקבל מהמדינה השתתפות במימון הסכום ששילם לבעל הדירה, בכפוף לתנאים וערובות.

לבסוף, גם הפחתת היטל ההשבחה לרבע בלבד, עם אפשרות לקבוע אף שיעור מס של אפס, אינה הטבה המשולמת ישירות לדייר אך היא משפרת את כדאיות הפרויקט ומקטינה את הסיכון לשחיקת התמורות. לשם המחשה בלבד, אם ההשבחה התכנונית במתחם היא 20 מיליון ש"ח, מעבר מהיטל של 50% להיטל של 25% מפחית את הנטל ב-5 מיליון ש"ח - סכום שיכול להיספג בפרויקט לטובת יציבותו הכלכלית והאצת מימושו. שנים עסקנו בהתחדשות עירונית בעיקר כפתרון לדיור, למצב המבנים ולחשש מנזקי רעידות אדמה. אלו סיבות טובות. אבל מלחמת "עם כלביא" הוסיפה סיבה שהיא מעל לכולן: שרידות. לא נוחות – שרידות. כנסת ישראל ידעה, בשעות גורליות, לפעול בלי לחכות. ב-1948, ב-1967, ואחרי 7 באוקטובר. יש לכם הצעת חוק. יש לכם מצב חירום. יש לכם ציבור שמצפה לתשובה. השאלה היחידה שנשארת היא: האם יש לכם את האומץ לשים את המדינה לפני אינטרסים פוליטיים?

אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.