האתגר האמיתי של מוצקין: לאן אפשר עוד לצמוח?

קריית מוצקין היא אחת הערים המעניינות בשוק הנדל"ן של הקריות: היא קטנה יחסית, צפופה, כמעט בלי אפשרות להתרחב, אבל עם תדמית חזקה יותר מחלק משכנותיה. לפי נתוני העסקות האחרונות, מחיר הקנייה הממוצע בעיר הוא כ-1.73 מיליון שקל, ושכר הדירה הממוצע הוא כ-3,700 שקל בחודש. המשמעות היא תשואה גולמית ממוצעת של כ-2.6% בשנה - לא גבוהה במיוחד, אבל גם לא חריגה לעיר שבה המחירים עלו בשנים האחרונות והביקוש נשען לא רק על משקיעים אלא גם על משפחות מקומיות.

ועדיין, מאחורי המספרים האלה מסתתר שינוי. לפי נתונים עדכניים, בין 2024 ל-2025 נרשמה בקריית מוצקין עלייה של כ-4% במחיר הממוצע לדירה וכ-3% במחיר למ"ר, אבל במקביל נרשמה ירידה חדה של כ-34% במספר העסקות. כלומר המחירים לא קרסו, אבל השוק נעשה אטי וזהיר יותר - וזה בדיוק הסימן שמעניין רוכשים: פחות עסקות, יותר מיקוח, ופערים גדולים יותר בין דירות ושכונות.

הייחוד של מוצקין הוא שהיא "כלואה" בין קריית ביאליק ממזרח לקריית ים ממערב. אין לה כמעט לאן לצמוח, ולכן הפיתוח העתידי שלה אמור להגיע בעיקר דרך התחדשות עירונית ובנייה לגובה. הצפיפות היא אחד החסמים המרכזיים בעיר, ואף שהמחירים בה גבוהים לעומת קריית ים, מגבלת הקרקע והפקקים משפיעים על קצב הפיתוח.

פער של 30% בדירות חמישה חדרים

הפערים בתוך העיר משמעותיים. בלב העיר, שכונה ותיקה שנמצאת במרכז קריית מוצקין, המחירים נמוכים מהממוצע העירוני: דירת שלושה חדרים יד שנייה נמכרה בממוצע תמורת כ-1.041 מיליון שקל, דירת ארבעה חדרים נמכרה תמורת כ-1.402 מיליון שקל ודירת חמישה חדרים תמורת כ-1.61 מיליון שקל. דירת שלושה חדרים חדשה כבר עולה כעת בממוצע כ-1.343 מיליון שקל. לפי הנתונים, בלב העיר הפער מול הממוצע העירוני יכול להגיע ל-7%-12% בדירות שלושה וארבעה חדרים, ובדירות חמישה חדרים הפער אף מזנק לכ-30% ויותר.

מנגד, שכונות כמו משכנות אומנים ונווה גנים מציגות אופי חדש ויקר יותר. משכנות אומנים, שנבנתה על שטח המחנה הצבאי לשעבר כורדני, מושכת זוגות צעירים ופרויקטים גדולים. אחד הסימנים לכך הוא כניסת פרויקט הדיור המוגן של עד 120, בהשקעה של כ-800 מיליון שקל, עם שני בניינים בני 13 קומות, שטחי מסחר ותעסוקה ומתחם שירותים לגיל השלישי.

הסברנו כאן בעבר כי מוצקין צפופה יותר משאר הקריות, אבל הנתונים החברתיים שלה טובים יחסית: היא נחשבת חזקה יותר מקריית ים, עם השכר הממוצע הגבוה ביותר בכל הקריות. לכן, גם כשהיא רחוקה יותר מהים לעומת קריית ים, המחירים בה נותרו גבוהים יותר. לפי הערכות, באזורי ההתחדשות העירונית לאורך ז'בוטינסקי ודרך עכו המחירים נעים סביב 18-16 אלף שקל למ"ר.

מה קורה בשוק השכירות?

מה קורה בפועל בעסקות? המחירים נעים בחודשים האחרונים סביב 19.6-15.5 אלף שקל למ"ר: דירת שלושה חדרים ברחוב אח"י אילת נמכרה תמורת כ-1.3 מיליון שקל, לפי כ-16.7 אלף שקל למ"ר; דירה בדרך עכו נמכרה תמורת כ-1.15 מיליון שקל, לפי מחיר של כ-16 אלף שקל למ"ר; ודירה ברחוב ורד-ויצמן נמכרה תמורת כ-1.65 מיליון שקל, לפי כ-19.6 אלף שקל למ"ר.

בשכירות התמונה מתונה יותר. יש כיום כ-80 דירות שמוצעות להשכרה בעיר, עם דוגמאות כמו דירת שני חדרים בדרך עכו שמוצעת ב-2,800 שקל ודירת ארבעה חדרים במוצקין הוותיקה ב-3,100 שקל. דירות קטנות מוצעות ב-2,650-1,400 שקל, לצד דירות ארבעה-חמישה חדרים סביב 4,750-3,950 שקל. כלומר מי שקונה דירה להשקעה צריך לבדוק היטב את המחיר מול השכירות הצפויה, כי התשואה בעיר אינה גבוהה במיוחד.

קריית מוצקין לא נראית כמו שוק שנשבר, אלא כמו שוק שמתקרר. המחירים עדיין נשענים על אוכלוסייה חזקה, מיקום נוח והתחדשות עירונית, אבל הירידה בכמות העסקות והפערים בין השכונות מאותתים על כך שהרוכשים כבר לא ממהרים לשלם כל מחיר. עבור מי שמחפש מגורים, לב העיר יכולה להציע מחיר נגיש יותר. עבור משקיע, העסקה תצטרך להיות מדויקת מאוד - בעיקר בדירות קטנות וזולות יחסית, שבהן היחס בין שכירות למחיר עדיין יכול להיות סביר.

עסקות מהחודשים האחרונים

רחוב הברוש; ארבעה חדרים; קומה שביעית; 108.75 מ"ר; 2 מיליון שקל (כ-18.5 אלף שקל למ"ר)

רחוב ורד; חמישה חדרים; קומה חמישית; 124 מ"ר; 2.125 מיליון שקל (כ-17.1 אלף שקל למ"ר)

רחוב ויצמן; ארבעה חדרים; קומה שלישית; 84.27 מ"ר; 1.65 מיליון שקל (כ-19.6 אלף שקל למ"ר)

רחוב ברק; חמישה חדרים; קומה שנייה; 124 מ"ר; 2.55 מיליון שקל (כ-20.5 אלף שקל למ"ר)

רחוב החשמונאים; ארבעה חדרים; קומה חמישית; 114.71 מ"ר; 1.93 מיליון שקל (כ-16.8 אלף שקל למ"ר)