אחרי שהמריאו: מחירי הדירות בלוד מתחילים לנחות

לוד עברה בעשור האחרון מהפכה של ממש. במשך שנים היא נחשבה אחת הערים החלשות במרכז, עם תדמית בעייתית, מחירים נמוכים וביקושים מוגבלים. אבל השילוב בין מיקום מרכזי מאוד, קרבה לתל אביב ולנתב"ג, תחנת רכבת, כבישים ראשיים, התחדשות עירונית רחבת היקף ומחירי כניסה נמוכים יחסית למשקיעים ולזוגות צעירים - שינה את התמונה כמעט לחלוטין.

לפני כעשור אפשר היה למצוא בלוד דירות במחירים שנחשבו אז כמעט בלתי נתפשים עבור אזור המרכז. דירות ישנות נמכרו במאות אלפי שקלים בודדים, ובחלק מהשכונות המחיר למ"ר היה נמוך אפילו מ-10,000 שקל. מאז המחירים זינקו בעשרות ולעתים במאות אחוזים, בעיקר בשכונות החדשות ובאזורים שעברו התחדשות עירונית.

אלא שבשנה האחרונה מתחילים לראות שינוי מגמה. לפי נתוני עסקות ומודעות מכירה בעיר, הקצב שבו המחירים עלו נבלם, ובחלק מהאזורים אף נרשמו ירידות. הסיבה המרכזית היא ההאטה הכללית בשוק הדיור, הריבית הגבוהה שהקשתה על רוכשים לקחת משכנתאות, והיצע גדול יחסית של דירות חדשות בעיר.

לפי נתונים עדכניים, המחיר הממוצע למ"ר בלוד נע כיום סביב 24-22 אלף שקל, תלוי בשכונה ובסוג הדירה. מדובר עדיין במחיר נמוך יחסית לערים שכנות במרכז כמו ראשון לציון, נס ציונה או רמלה בחלק מהאזורים, אבל גבוה משמעותית לעומת מה שהיה בעיר לפני חמש או עשר שנים. בתחילת העשור הקודם המחיר למ"ר בלוד היה נמוך בהרבה, ולעתים לא הגיע אפילו למחצית מהרמות הנוכחיות.

מי הובילו את העליות בלוד?

השכונות החדשות הן אלה שהובילו את העליות. בשכונת גני איילון לדוגמה, שנחשבת אחת השכונות המבוקשות בעיר, המחירים כבר מתקרבים לאזורים של ערים חזקות יותר במרכז. דירות חדשות של ארבעה וחמישה חדרים נמכרות שם לעתים ביותר מ-2 מיליון שקל, בעוד שלפני כמה שנים בלבד המחירים היו נמוכים יותר באופן משמעותי. גם בפרויקטים החדשים באזור נופי בן שמן ובחלק מהמתחמים המתחדשים בעיר נרשמה עליית מחירים חדה בשנים האחרונות.

בשכונות הוותיקות יותר לעומת זאת, עדיין אפשר למצוא מחירים נמוכים יחסית. במרכז העיר ובאזורים ישנים יותר קיימים פערים גדולים מאוד בין רחובות סמוכים. יש אזורים שבהם המחיר למ"ר נמוך בכמה אלפי שקלים לעומת השכונות החדשות, בעיקר בדירות ישנות, שנמצאות בבניינים ללא מעלית או חניה. עבור משקיעים, אלה עדיין אזורים שמושכים עניין בגלל מחירי כניסה נמוכים יחסית.

לוד גם נהפכה בשנים האחרונות לעיר משמעותית מאוד בתחום ההתחדשות העירונית. עשרות פרויקטים מקודמים בעיר - פינוי בינוי ותמ"א - וחלקם כבר נמצאים בשלבי שונים של ביצוע. העירייה והמדינה סימנו את לוד כאחת הערים המרכזיות שבהן ניתן להגדיל משמעותית את היצע הדיור במרכז הארץ. המשמעות היא שבשנים הקרובות צפויות להיבנות בעיר אלפי דירות חדשות נוספות.

אבל דווקא ההיצע הגדול הזה מתחיל להכביד על המחירים. קבלנים בעיר נאלצים להציע הטבות לרוכשים, מבצעי מימון ותנאי תשלום נוחים יותר כדי למכור דירות. חלק מהפרויקטים מתקדמים בקצב אטי יותר לעומת השנים החזקות של 2021 ו-2022, שבהן השוק היה רותח כמעט בכל הארץ.

מה קורה בשוק היד השנייה?

גם בשוק הדירות מיד שנייה רואים שינוי. מוכרים שבעבר העלו מחירים כמעט כל כמה חודשים, נתקלים כיום ברוכשים זהירים יותר. בחלק מהמקרים דירות עומדות זמן רב יותר על המדף, ויש מוכרים שנאלצים להתפשר במחיר שהם דורשים כדי לסגור עסקה. זה לא אומר שהמחירים קרסו, אבל בהחלט מדובר בשוק רגוע יותר לעומת השנים האחרונות.

לצד זאת, לוד עדיין מעניינת מאוד משקיעים בגלל שוק השכירות. מחירי השכירות בעיר עלו בשנים האחרונות, אבל מחירי הדירות עדיין נמוכים יחסית לערים רבות במרכז, ולכן התשואה נחשבת גבוהה יחסית. במקרים רבים ניתן להגיע לתשואה של כ-3% עד 4%, ולעתים אף יותר בדירות ישנות שנרכשו במחירים נמוכים יחסית. עבור משקיעים שמחפשים אלטרנטיבה לערים יקרות יותר במרכז, זו עדיין נקודת משיכה משמעותית.

אחד הדברים שמייחדים את לוד לעומת ערים אחרות הוא הפערים החדים בתוך העיר עצמה. מצד אחד יש שכונות חדשות ומודרניות עם בנייה גבוהה, אוכלוסייה חדשה ומחירים שמתקרבים לערי המרכז החזקות. מצד שני, עדיין קיימים אזורים ותיקים מאוד עם תשתיות מיושנות ומחירים נמוכים משמעותית. הפער הזה יוצר שוק מגוון מאוד - גם למשפחות שמחפשות דירה חדשה וגם למשקיעים שמחפשים פוטנציאל השבחה.

ועדיין: זול יחסית וקרוב למוקדי התעסוקה

גם המיקום ממשיך להיות יתרון מרכזי. לוד נמצאת בצומת תחבורתי משמעותי מאוד, עם גישה נוחה לכביש 6, כביש 1, נתב"ג וקווי רכבת מרכזיים. עבור רבים זו אפשרות זולה יותר יחסית לרכישת דירה במרכז הארץ, מבלי להתרחק יותר מדי ממוקדי התעסוקה.

ובכל זאת, בעיר עדיין קיימים אתגרים. התדמית של לוד ממשיכה להשפיע על חלק מהרוכשים, ויש גם חשש מהיצע גדול מדי של דירות חדשות שעלול להמשיך ללחוץ את המחירים כלפי מטה בטווח הקצר. בנוסף, הריבית הגבוהה והמצב הכלכלי הכללי ממשיכים להשפיע על שוק הנדל"ן כולו.

לכן, אף שלוד כבר לא נחשבת מציאה כפי שהיתה לפני עשור, היא עדיין אחת הערים המעניינות ביותר בשוק הנדל"ן במרכז. המחירים בעיר אמנם זינקו מאוד לאורך השנים, אבל ההאטה האחרונה והירידות המתונות שנרשמות בחלק מהאזורים יוצרות מצב חדש, שבו שוק לוהט פחות, שקול יותר, וכזה שבו גם הקונים מתחילים לקבל שוב כוח מיקוח.

עסקות מהחודשים האחרונים

רחוב רחל אלתר; חמישה חדרים; קומה שלישית; 84 מ"ר; 1.675 מיליון שקל (כ-19.9 אלף שקל למ"ר)

רחוב יער ברעם; ארבעה חדרים; קומה 18; 99 מ"ר; 2.412 מיליון שקל (כ-24.4 אלף שקל למ"ר)

רחוב י"א חללי מינכן; שישה חדרים; קומה רביעית; 135 מ"ר; 2.816 מיליון שקל (כ-20.8 אלף שקל למ"ר)

רחוב אהרון לובלין; שלושה חדרים; קומה ראשונה; 59 מ"ר; 1.17 מיליון שקל (כ-19.8 אלף שקל למ"ר)

רחוב יער עמינדב; חמישה חדרים; קומה שמינית; 118 מ"ר; 2.65 מיליון שקל (כ-22.4 אלף שקל למ"ר)