שני בנייני רכבת ותיקים, בני כ-50 שנה, עומדים על ראש גבעה ברחוב האפרסמון בשכונת גילה שבירושלים, הצופה לעבר ציר הרכבת הקלה המתוכנן. חלק מהדיירים מביטים עליהם ורואים בניין שדורש חיזוק דחוף מפני רעידות אדמה. אחרים רואים הזדמנות נדירה, ואולי האחרונה, לפרוץ קדימה אל תהליך כולל של פינוי־בינוי, כזה שישנה לחלוטין את איכות החיים במתחם. במשך כמעט עשור התגלגלו תוכניות, יזמים התחלפו, דיירים נאספו לאספות רועשות, התנגדויות הוגשו, והוועדה המקומית בירושלים קיבלה לבסוף החלטה לאשר שני היתרי תמ״א 38/1 לחיזוק הבניינים ולהוספת עשרות יחידות דיור חדשות.

אלא שהסיפור לא נגמר שם. שישה עררים הוגשו לוועדת הערר המחוזית, שבראשה עמדה עו"ד שרית אריאלי בן־שמחון. הוועדה בחנה את התיק לפרטי פרטים, קיימה שני דיונים ארוכים ואף קיבלה מסמכים משלימים. ואז, ברגע האחרון, בתוך תהליך שכבר נראה סגור, פרצה אפשרות חדשה - לבחון מחדש קידום של פרויקט פינוי־בינוי. הכרעת ועדת הערר מספרת סיפור על קהילה מפוצלת, על מערכת תכנון שנעה בין מדיניות משתנה לבין הצורך המיידי בחיזוק מבנים, ועל מתח מובנה בין אינטרס נקודתי של כל בניין לבין חזון כולל למתחם.

פסק הדין מתאר בפירוט רב את פרטי הפרויקט: שתי בקשות להיתר, האחת במבנה ברחובות האפרסמון 8-2 והשנייה במבנה ברחובות האפרסמון 18-10. בשני המקרים מדובר בבנייני רכבת בני ארבע קומות, ללא חניה וללא תכנון מודרני. היזמית, מלני המרכז להשבחת נכסים, ביקשה לבצע חיזוק על בסיס תמ״א 38/1, להרחיב את הדירות הקיימות ולהוסיף בין 19 ל-24 יחידות דיור חדשות בכל בניין. ההתנגדויות לא איחרו לבוא: טענות על תכנון לקוי, חסימת חלונות, עומס חניה, פגיעה בגינות המשמשות דיירי קרקע, שימוש לא הוגן בשטחים משותפים, פגיעה בדירות שבהן בוצעו הרחבות בהיתר, טענות קנייניות על תוקף החתימות ואפילו הטחת האשמות על לחצים ו"אי-שקיפות מצד נציג הדיירים.

מרכז המחלוקת היה עקרוני עוד יותר: האם נכון להמשיך לקדם תוכנית חיזוק נקודתית באמצעות תמ״א 38, או להמתין לתכנון כולל של פינוי־בינוי, שמותאם למדיניות החדשה לאורך תוואי הרכבת הקלה. הוועדה המקומית דחתה את ההתנגדויות והעדיפה לממש את הפרויקט: "דיירי המבנה משוועים לחיזוק המבנה ודירותיהם" כתבה הוועדה בהחלטתה, וציינה כי "הליך של פינוי־בינוי טרם החל כלל, לא ברור האם יזכה להסכמות הדיירים והאם יש סבירות ממשית שאכן יצא מן הכוח אל הפועל".

• ICR מתקדמת בשני פרויקטים של התחדשות בר"ג ובגבעתיים
• המציאות המורכבת של ההתחדשות העירונית
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

העררים - טענות פרטניות ומורכבות

בפני ועדת הערר הוצגו טענות מגוונות. חלק מהדיירים טענו כי התכנון חוסם את חלונות המטבח והשירותים, כי תוספות הבינוי מאולצות וכי אין כל יחס הוגן לדירות הקיימות. משפחת וייסבין הצביעה על פגם חמור: לטענתם, היזם כלל לא הציג בבקשה להיתר תוספת בנייה שהם קיבלו בהיתר ב-2019, וממילא התוספת הזו מיועדת להיהרס. בפסק הדין שפורסם נכתב כי, "העלמת המידע בדבר תוספת הבנייה של העוררים מהווה פגם מהותי בבקשה להיתר".

גם משה אלגרבלי טען לפגיעה דומה. לדבריו, הוא השקיע כסף רב בשיפוץ ובהרחבה שנבנתה בהיתר, וכעת מדובר בהריסה כמעט מלאה של מה שעמל עליו. אחרים טענו כי חלוקה מחדש של שטחי החניה פוגעת בדיירים ותיקים שאין להם חניה כלל, וכי ייעודה של הגינה המשותפת ישתנה ללא הסכמה. עוד עלתה טענה מהותית: האם בכלל ניתן להחיל את תמ״א 38 על הבניין, בשל תוספות בנייה שבוצעו אחרי 2005. ועדת הערר דחתה את הטענה הזו, לאחר שבחנה את פסיקת בית המשפט בעניין שתיל, וקבעה כי המסה אינה עולה על 2%, וכי "אין בה לאיין את תחולת התמ״א על המבנה".

ועדת הערר בחנה את כל הטענות והחלופות שהוצגו בפניה, ואף הורידה את הצדדים להצגת תשריטים של חלופות אפשריות. היא בחנה את ההיתכנות להשאיר חלק מן התוספות הישנות על כנן, אך קבעה כי תכנון שונה יקשה על שאר הדירות באותה עמודה ועלול לפגוע בזכויות דיירים אחרים. בהחלטה נכתב כי, "התכנון כפי שאושר על ידי הוועדה המקומית הוא התכנון המיטבי... בנסיבות העניין ידו על העליונה גם ביחס לחלופות העוררים". הוועדה מצאה כי התכנון סביר, עמד בכל דרישות הגורמים המקצועיים, התאמות רבות כבר בוצעו, ונקבע כי אין מקום לפסול את ההיתרים.

• בית המשפט חייב דוד להשיב לאחיינית 220 אלף שקל
• עשו אקזיט וניסו להימנע מתשלום מס - וזה עבד
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• בוטל היתר בנייה למלון שתוכנן ברחוב הירקון בתל אביב

תמ״א 38 מול פינוי־בינוי, והזמן שלא עוצר

כאן מגיע החלק שהפך את ההחלטה לחריגה כל כך. במהלך הדיונים עלה שוב ושוב עניין הפינוי־בינוי. המשיבה 2, היזמית, הצהירה כי היא מוכנה לעכב את הוצאת ההיתר לחצי שנה, כדי לאפשר לדיירים לנסות ולהגיע לרוב הדרוש לקידום פרויקט פינוי־בינוי רחב, בהתאם למדיניות העדכנית של הוועדה המחוזית על ציר הרכבת הקלה. ועדת הערר ציינה כי, "אין מחלוקת כי התחדשות עירונית במסגרת פרויקט פינוי־בינוי תביא לתכנון המיטבי ביותר מכלל האפשרויות", אך היא גם הדגישה כי לא ניתן לכפות זאת על רוב הדיירים המבקשים חיזוק מיידי.

לצד זאת, הדגישה הוועדה כי במשך שנים ארוכות - יותר מעשור - התקדם הפרויקט במסגרת תמ״א 38, וכי יש חשיבות לשימור אמון הדיירים בהליך: "קבלת הערר תביא לפגיעה משמעותית באמון הדיירים... ותגרום לעיכוב ניכר ללא אלטרנטיבה ממשית". בסופו של דבר, ועדת הערר קבעה איזון עדין: העררים נדחו, אך ההיתר יעוכב לחצי שנה, כדי לאפשר בחינה של פינוי־בינוי. מדובר במהלך חריג, המשקף את המתח שבין צורכי ההווה לבין חזון התכנון העתידי.

לפי ההחלטה, חצי השנה הקרובה אמורה לשמש מעין חלון הזדמנויות. היזמית תמתין, הדיירים יוכלו לנסות לאסוף חתימות, והצדדים רשאים לבחון היתכנות אמיתית לפרויקט מתחמי רחב. הוועדה מדגישה שאין זו התחייבות לפינוי־בינוי, אלא זמן מוגבל לבדיקת סיכוייו. בהכרעת הוועדה נקבע כי, "לאחר חלוף התקופה, וככל שלא יוצג רוב נדרש, יוכל הפרויקט להתקדם מכוח ההיתרים שאושרו". למעשה, אם לא יושג רוב, יחזרו הדיירים למסלול התמ״א, ויזכו לחיזוק, ממ"דים, הרחבות ופיתוח סביבתי. אם כן יושג רוב, עשוי להיפתח מסלול חדש לחלוטין שיביא לשינוי עמוק במתחם, אך גם יאריך משמעותית את לוחות הזמנים.

ההחלטה של ועדת הערר בפרויקט גילה מציגה תמונה מורכבת ורב־שכבתית של מציאות התכנון בישראל ב-2025: מבנים ישנים המחייבים חיזוק דחוף, ציפיות של דיירים לשיפור איכות החיים, מדיניות מחוזית המעודדת בינוי לגובה לאורך צירי הסעת המונים, ותחושת דחיפות ביטחונית שמגבירה את הצורך בממ"דים ובחיזוק המבנים. במרכז התמונה ישנו מתח בין שתי תפיסות עולם: חיזוק עכשיו או התחדשות מקיפה בעתיד.

למה בעצם יש דיירים שתומכים בתמ״א ודיירים אחרים שמתנגדים?

מכיוון שלכל קבוצה יש אינטרס אחר. חלק מהדיירים חיים שנים בדירות קטנות בלי ממ״ד או בלי שיפוץ, והם רוצים חיזוק והרחבה כמה שיותר מהר. מבחינתם, עוד עיכוב של כמה שנים בשביל פינוי־בינוי זה דבר לא ודאי שפשוט לא מתאים להם. אחרים רואים בזה הזדמנות לשינוי כולל של הבניין ושל איכות החיים - דירה חדשה, חניה מסודרת, תשתיות חדשות - ורוצים להמר על המתווה הגדול יותר.

למה הוועדה בכלל היתה מוכנה לעכב את ההיתרים לחצי שנה?

מפני שמצד אחד ברור לה שתמ״א 38 נותנת פתרון מהיר ובטוח יחסית לחיזוק המבנים. מצד שני, המדיניות באזור לאורך הרכבת הקלה השתנתה, והיא מעודדת פרויקטים גדולים יותר. לכן, אם יש סיכוי ריאלי שקבוצת הדיירים תצליח לארגן רוב לפינוי־בינוי, כדאי לתת לזה הזדמנות קצרה ומוגבלת בזמן, בלי לסכן את האפשרות לחיזוק המבנה. זו פשרה בין שתי גישות.

מה המשמעות של עיכוב של חצי שנה לדיירים שכבר חתמו ומחכים לבנייה?

עבור הדיירים שתומכים בתמ״א, מדובר באכזבה מסוימת. הם רצו להתחיל כבר. אבל מנגד, מדובר בעיכוב מוגבל וברור בזמן. אם לא יתקדם כלום בנושא פינוי־בינוי, הפרויקט חוזר למסלול הרגיל. הוועדה הקפידה לא ליצור בור שחור שבו הכל נתקע לשנים.

איך ייראה בפועל תהליך בחינת הפינוי־בינוי בחצי השנה הזו?

זה תלוי בעיקר בדיירים ובנציגות שלהם. הם צריכים לדבר ביניהם, לגבש רוב ממשי ולבדוק היתכנות מול היזם. ככל שמדובר בפינוי־בינוי, צריך מספר דיירים גדול בהרבה מאשר תמ״א. אם לא יהיה רוב ברור, זה לא יתקדם. גם היזם יצטרך להראות שניתן לתכנן פרויקט כולל שמותאם למדיניות המחוזית.

אם הדיירים לא יצליחו לגבש רוב לפינוי־בינוי, האם אפשר שוב לבקש הארכה?

לפי רוח פסק הדין, לא. הוועדה נתנה נתיב מוגבל מאוד ואיפשרה חלון זמן חד־פעמי. אחרי חצי שנה, אם אין רוב ותכנית מתכונתית מסודרת, ההיתר לתמ״א נכנס למסלול ביצוע. הוועדה רצתה למנוע מצב שבו הפרויקט נמרח עוד שנים בלי תוצאה.

למה חלק מהמתנגדים מדברים דווקא על פגיעה באור ובאוויר בדירות?

בתמ״א 38 בבנייני רכבת, התוספות נבנות בדרך כלל על קירות קיימים, מה שיוצר אילוצים. לפעמים ממ״ד או הרחבה סוגרים חלון שהיה פתוח קודם. זה לא נעים לדייר, בייחוד אם מדובר בחלון במטבח או בחדר שירותים. הוועדה בחנה חלופות, אבל בגלל הצורה המורכבת של הבניין, הן לא היו ישימות.

למה הוועדה לא נכנסה לעומק הטענות על חתימות הדיירים ועל ההתנהלות של נציגות הדיירים?

מכיוון שזה תחום שמטופל בבתי משפט אזרחיים ולא במוסדות תכנון. ועדת הערר מוסמכת לדון בתכנון - לא בשאלה אם מישהו חתם מרצון או לא. מבחינתה, כל עוד יש רוב חתימות תקף לפי חוק המקרקעין, הפרויקט יכול להתקדם. אם יש מחלוקת קניינית, הדיירים צריכים לברר אותה בהליך אחר.

מדוע היזם הסכים לעיכוב, הרי זה עלול לפגוע בו?

היזם מבין שרוב הדיירים מאמינים בו ושיש לו אינטרס לשמר את האמון הזה. אם פסק הדין היה מבטל את הכל בגלל התנגדויות של מיעוט, זה היה מחזיר את כל התהליך לנקודת אפס. העיכוב הקצר מאפשר לשמר את ההיתרים וגם לאפשר לדיירים לבחון חלופה. זה מהלך שמחזק את מעמדו מול כלל הבניין.

מהן הסיבות לדיירים שמתנגדים לתמ״א בגלל שהגינה המשותפת נעלמת?

כיום חלק מהדיירים משתמשים בגינה המשותפת כאילו היתה פרטית, גם אם היא לא מוצמדת אליהם בטאבו. כשמוסיפים חניות או תשתיות, חלק מהגינות האלה מצטמצמות או משתנות. מבחינתם, זו פגיעה בהרגלי חיים. מצד שני, הוועדה הדגישה שמדובר ברכוש משותף של כולם, לא של דייר יחיד.

למה ועדת הערר מציינת כל כך הרבה פעמים את נושא רעידות האדמה והמצב הביטחוני?

מפני שבשנים האחרונות, ממ״ד וחיזוק מבנים נתפשים לא רק כתוספת נוחות, אלא כצורך בטיחותי ממש. זו סיבה מרכזית לזרז פרויקטים. הוועדה רואה בחיזוק שני בניינים ישנים בגילה אינטרס ציבורי ממשי, לא רק עניין נדל"ני.

מה יקרה אם אחרי חצי שנה דווקא כן תהיה היתכנות גבוהה לפינוי־בינוי?

אז הדיירים והיזם יוכלו להיכנס למסלול חדש: תכנון ראשוני, בחינת נפחי בינוי, הגשת תוכנית סטטוטורית וכדומה. זה תהליך ארוך בהרבה מתמ״א, ייתכן שיארך שנים. אבל התוצאה יכולה להיות מבנים חדשים לחלוטין והתאמה מלאה למדיניות הבינוי לגובה.