בשבוע שעבר בנק ישראל הוריד את הריבית ב-0.25% ונגיד בנק ישראל ציין כי בהתאם לנתונים הקיימים כיום, צפויות ככל הנראה עוד 2 פעימות של הורדות ריבית במהלך שנת 2026. 

הורדת ריבית זו הינה חלק ממהלך רחב יותר של הורדות ריבית בשאר כלכלות העולם, בהובלת הכלכלה הגדולה בעולם, ארה"ב. הורדות ריבית אלו, גם כעת וגם הצפויות, משפיעות באופן ישיר על דו"חות ורווחי החברות הציבוריות העוסקות בנדל"ן מניב, בישראל ובעולם.

מהן חברות נדל"ן מניב?

חברות נדל"ן מניב, כשמן כן הן, חברות אשר מחזיקות נדל"ן אשר מניב להן הכנסות מהשכרה נכסים. הנכסים אלו כוללים נכסים מסחריים כגון קניונים, בנייני משרדים להשכרה, דיור מוגן, מרכזיים לוגיסטיים (מרלו"גים), מבני תעשייה וכדומה.

חברות הנדל"ן המניב מפרסמות כל רבעון דו"ח כספי המשקף את נתוני השכרות הנכסים וכולל את אחוז התפוסה בנכסים, מחירי השכירות, הכנסות והוצאות שוטפות ביחס לנכסים. במקביל, ומדי תקופה מציגים את שווי הנכסים העדכני בהתאם לשמאות שבוצעה לרוב בסמיכות למועד פרסום הדו"ח.

• צחי אבו: "אנחנו לא חברת נדל״ן מניב קלאסית, כל נכס אצלנו עובר השבחה"
• ניתוח רבעוני: מה עשו חברות הנדל״ן המניב והאם השווי מצדיק את העליות?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

ירידת הריבית משפיעה ישירות על שווי הנדל"ן המוחזקים כך שירידת ריבית מעלה את שווי הנכסים המוערך, ובכך מעלה את רווחי החברות ברווח חשבונאי המכונה "רווח שערוך".

השינוי בשווי נכסי הנדל"ן המניב, המשורשר לשורת הרווח, קשור למושג הנקרא, היוון הכנסות.

השיטות הקיימות להערכת שווי נכסי נדל"ן מניב: הערכת שווי נכסי נדל"ן מניב נעשית בשלוש מתודות עיקריות - (1) שיטת ההשוואה, (2) שיטת העלות ו(3) שיטת היוון ההכנסות, שהינה השיטה המקובלת ביותר לחישוב והערכה של שווי נכסי נדל"ן מניב והרגישה ביותר לשינויים בריבית.

שיטת היוון תזרימים

שיטה זו הינה שיטת חישוב כלכלי לנכסי נדל"ן מניב, המבוססת על היוון הכנסות שכר הדירה מהנכס לתקופת מסוימת, בדומה לתזרים צפוי של הכנסות מעסק. 

• המטוס מספר 1 של מדינת ישראל
• הבריחה היהודית המבוהלת מגולדרס גרין
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המטוס מספר 1 של מדינת ישראל

בשיטת חישוב זו מניחים כי תזרים ההכנסות משכר דירה יהיה יציב לכל אורכו (או יעלה עקב החלפת שוכרים, שיפורים בהסכם או הפרשי מדד).

שווי הנכס מחושב בהתאם לשיטת היוון ההכנסות לפי הנחה כזו: כמה יהיו שוות ההכנסות מהנכס בעתיד, אם נקבל אותן היום. במילים אחרות -  כמה שווה שכר הדירה שתקבל החברה בעוד חודש, בעוד חודשיים, בעוד שנה, בעוד 5 שנים וכן הלאה, אם היא תקבל אותו היום בתשלום חד פעמי, במקום באופן חודשי או רבעוני כפי שקובע הסכם השכירות.

החישוב נעשה בצורה הבאה: הכנסות שנתיות נטו משכירות לחלק לשיעור ההיוון = שווי הנכס

לדוגמא: חברה מחזיקה בניין משרדים המכניס שכר דירה חודשי כולל בסך של 1,500,000 שקל ללא הצמדה למדד וללא הוצאות. כלומר, החברה גובה הכנסות שכר דירה שנתיות מאותו בניין בסך כולל של 18,000,000 שקל. 

נניח שיעור היוון של 6% ונחשב את שווי הנכס כך: הכנסות שנתיות נטו משכירות (18,000,000 שקל) לחלק לשיעור ההיוון הנוכחי (6%) יביא אותנו לשווי נכס של 300,000,000 שקל..

אז איך הורדת הריבית משפיעה על שווי הנכס ועל רווחי החברות? באופן פשוט, ניתן לומר כי שיעור ההיוון מחושב בדרך הבאה: שיעור היוון = ריבית חסרת סיכון + פרמיית סיכון השוק

ריבית חסרת סיכון מושפעת באופן משמעותי מריבית המשק כפי שנקבע על ידי הבנק המרכזי באופן כזה שכאשר ריבית השוק יורדת, גם ריבית חסרת סיכון יורדת.

פרמיית סיכון השוק מושפע מגורמים נוספים הכוללים בין היתר את מיקום הנכס, איכות הנכס, איכות השוכרים, הסכם השכירות, הסיכונים הקיימים ביחס לנכס ועוד נתונים סובייקטיביים ביחס לנכס עצמו, נתונים שלא משתנים באופן משמעותי במהלך תקופת הסכם שכירות.

עם זאת, ריבית חסרת סיכון הינה נתון אובייקטיבי חיצוני המהווה מרכיב משמעותי משיעור ההיוון ומושפע ישירות מריבית המשק. 

בהתאם לשיטת החישוב ניתן לראות כי בעת ירידת ריבית המשק, שיעור ההיוון של הנכסים יירד, ולהיפך. מכיוון ובחישוב שווי הנכס לפי גישת היוון ההכנסות, שיעור ההיוון נמצא ב"מכנה" אזי ירידה של הריבית - מורידה את שיעור ההיוון וכפועל יוצא שווה הנכס עולה.

נמחיש זאת בהתאם לדוגמא שהצגנו לעיל: הכנסות שנתיות נטו - 18,000,000 שקל 

שיעור היוון - 6%

שווי הנכס שחישבנו: 300,000,000 שקל. 

נניח ירידה של 0.5% בשיעור ההיוון עקב ירידה של ריבית המשק כך ששיעור ההיוון עומד כעת על 5.5% ונחשב את שווי הנכס מחדש: הכנסות שנתיות נטו משכירות ללא שינוי (18,000,000 שקל) לחלק לשיעור ההיוון העדכני (5.5%) יביא אותנו לשווי נכס של למעלה מ-327,000,000 שקל - כלומר רווח שערוך של למעלה מ-27,000,000 שקל רק מעצם ירידת שיעור ההיוון.

ומכאן שירידת הריבית משפיעה ותשפיע בעתיד (ככל ותמשיך לרדת) על עליית שווי נכסי הנדל"ן המניב ועל רווחי החברות בתחום.

האמור אינו מהווה ייעוץ פיננסי מכל סוג שהוא ו/או המלצה להשקעה כלשהיא ו/או המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך. לפני ביצוע השקעה מומלץ להתייעץ עם גורם מוסמך המתחשב בנתונים ובצרכים האישיים של כל אדם.

נדב אטיאס, עו"ד וכלכלן, בוגר MBA. יועץ פיננסי ומרצה בתחומי נדל"ן והשקעות