"מס רכישה מהזוכים במחיר למשתכן זה לא רציני, זה גול עצמי של רשות המסים"

בימים האחרונים סיפרנו לכם על פסיקה תקדימית של ועדת ערר למיסוי מקרקעין עשויה לעלות לרשות המסים ביוקר - פסק דין היסטורי: חברות נדל"ן שזכו ב"מחיר למשתכן" זכאיות להחזר מיליוני שקלים במס רכישה. הוועדה קבעה כי זכייה של קבלנים במכרזי מחיר למשתכן ודירה בהנחה אינה נחשבת לרכישת קרקע לצורכי מס רכישה, בשונה ממכרזי רמ״י רגילים. המשמעות היא שהקבלנים לא היו אמורים לשלם מס רכישה על הקרקע, והם צפויים לדרוש החזרי מס בהיקף של מאות מיליוני שקלים.

רשות המסים הודיעה כי בכוונתה לערער לבית המשפט העליון, אבל בינתיים עולה אפשרות נוספת. אפשרות גרועה מאוד לעשרות אלפי הזוכים של מחיר למשתכן ודירה בהנחה. הרי אם הקבלנים לא נחשבים לרוכשי הקרקע לצורכי מס, אז ייתכן שמי שייחשב כרוכש הוא דווקא הזוכה בדירה. 

תרחיש כזה עלול, לפחות תיאורטית, להפוך את כל אותם האלפים המאושרים להרבה פחות שמחים. הם ימצאו את עצמם כצד למחלוקת מס שכנראה לא לקחו אותה בחשבון כשחתמו על חוזה הרכישה - זכיתם בדירה במחיר למשתכן או דירה בהנחה? רשות המסים עלולה לדרוש מכם מס רכישה נוסף.

אבל לא צריכים להבהל, כנראה שזה תרחיש קיצון. הוא על השולחן אבל לא סביר שיתממש. כדי להבין מה הסיכויים לכאן ולכאן דיברנו עם מומחים מהתחום. לדברי אותם מומחים למיסוי מקרקעין, זה איום שיהיה מאוד קשה מאוד להוציא אל הפועל, ויש מי שרואים בו בעיקר ניסיון להפעיל לחץ בעקבות הפסיקה ולא איום אמיתי על הרוכשים. כדי להבין מדוע גבייה כזו כמעט בלתי אפשרית, מה צפוי בהמשך ההליך מול רשות המסים ומה הסיכוי שבית המשפט העליון יהפוך את החלטת ועדת הערר, שוחחנו עם עו״ד ליאור נוימן, ראש מחלקת מיסים במשרד ש. הורוביץ ושות’.

• רשות המסים בהקלות נוספות: דחיות בדיווחים, הארכת אישורים ושחרור החזרים
• רשות המסים חויבה לחשוף מסמכים סודיים שהוגשו לה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

תעשה לנו סדר, איך הגדירה ועדת הערר את מהות הזכויות של היזמים במכרזי דירה בהנחה, ומה הוביל אותה למסקנה שזכייה במכרז כזה אינה שקולה לרכישת מקרקעין לצורכי מס רכישה?

"ועדת הערר קבעה שהזכות שהיזמים מקבלים במכרזי דירה בהנחה לא מהווה חכירה מלאה לעשרים וחמש שנה, לא משפטית ולא כלכלית. זאת לא חכירה שעומדת במהות של זכות במקרקעין, כי היזם לא יכול להפיק ממנה את מירב ההטבות הכלכליות. המחיר לא נגזר מהקרקע אלא מוכתב מראש על ידי המדינה, וגם המפרט, הדיירים ותזמון המכירה לא בשליטת היזם. בפסק הדין היו נימוקים רבים, והשופטת התמקדה בעיקריים, אבל כולם הולכים לאותו כיוון.”

"מעבר לזה, השופטת קבעה שבמציאות היזם בכלל לא יכול להחזיק בזכות כזו 25 שנה. מיד אחרי הזכייה במכרז המדינה מחייבת אותו להתחיל למכור, עם לוחות זמנים קשיחים, כנסי דיירים, רשימות זכאים וחתימות בפרקי זמן קצרים. ולכן גם אם הזכויות של היזם לא נחשבות חכירה, זה לא אומר שרוכשי הדירות לא רכשו דירות שלמות.”

• פיץ' מותירה את דירוג ישראל ללא שינוי - ומזהירה מהמשך עלייה בחוב ובגירעון
• מלחמה בה אי-אפשר להאמין לאף אחד מן הצדדים
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק

בפסק הדין נקבע כי “המדינה היא הגורם האמיתי המוכר לרוכשים הזכאים את הזכויות בדירות מחיר למשתכן”, ובהמשך אף צוטט פסק דין זנדברג, שלפיו “המשמעות היא שהמדינה משווקת דירות באמצעות גורמים פרטיים”. וזה בדיוק הסיפור. היזם הוא חלק ממנגנון. הוא לא קונה קרקע במובן הכלכלי הרגיל והוא גם לא מוכר קרקע. המדינה משווקת דירות באמצעות יזמים, והיזמים מבצעים את זה עבורה.”

האם רשות המסים יכולה בכלל לחייב את הזכאים במס רכישה נוסף?

“חשוב לדייק: רשות המסים לא אומרת שפסק הדין שגוי, היא מערערת עליו וזה לגיטימי. אבל במקביל יש שמועות על אפשרות לפנות לרוכשים ולדרוש מהם מס רכישה נוסף. בעיניי זו טענה לא רצינית. בבית המשפט לא היה ויכוח שהדיירים קנו דירות ולא קרקע, והרוכשים גם דיווחו ושילמו מס רכישה לפי דירת מגורים.”

לדבריו, אופי העסקה לא מותיר מקום לפרשנות אחרת. “אותו זכאי, נקרא לו שמעון כהן, רכש דירה. לא הייתה מחלוקת עובדתית שהוא רכש דירה, לא קרקע ולא בנייה עצמית. הוא קנה דירה גמורה, עם מפרט, מחיר ותנאים שהמדינה מכתיבה, והחוזה נראה כמו חוזה רכישת דירה לכל דבר. לכן לבוא היום ולהגיד לו, בגלל שהמדינה הפסידה מול היזמים, עכשיו נלך למאות אלפי אנשים ונדרוש מהם מס רכישה שהיזם לא צריך לשלם, זו טענה רחוקה מאוד. זה לא מתיישב עם העובדות, עם החוזים ועם הדיווחים שנעשו לאורך כל הדרך.”

אם הקבלן לא נחשב כרוכש קרקע לצורכי מס, מי כן, והאם בכלל אפשר לשנות את סיווג העסקה בדיעבד?

“הדייר קנה זכות דירה רגילה ומחזיק חוזה חכירה על דירה גמורה לתקופה ארוכה. יש מגבלה אחת, שאם הוא מוכר בחמש השנים הראשונות הוא משלם פיצוי למדינה כדי למנוע סחר מכר. מעבר לזה, מדובר בדירה גמורה עם טופס ארבע. במובן הפשוט, זו רכישת דירה.”

לדבריו, גם המבנה החוזי של העסקה שולל אפשרות לשנות בדיעבד את הסיווג שלה. “החוזה חכירה לא נחתם בין הדייר לבין היזם אלא בין הדייר לבין המדינה. היזם לא מוכר לדייר קרקע והוא לא מחכיר לו קרקע. לכן לטעון בדיעבד שהעסקה היא משהו אחר, זה לא מסתדר עם המבנה של העסקה ועם מה שנעשה בפועל.”

רשות המסים מדברת על אפשרות של סיווג העסקה כקרקע ושירותי בנייה. עד כמה הטענה הזו עומדת במבחן המשפטי?

“אי אפשר. בעיניי זו טענה חסרת בסיס, וגם המדינה לא העלתה אותה בבית המשפט המחוזי. השופטת מתייחסת לרוכשים כמי שקנו דירות, וגם הפרקליטות לא טענה שהדיירים קנו קרקע ובנו בעצמם. אי אפשר בדיעבד להמציא סיווג חדש לעסקה כשכל המסמכים, החוזים וההתנהלות מצביעים על דירה גמורה. זה פשוט לא עומד במבחן המשפטי.”

איך הטענה של רשות המסים מתיישבת עם העמדות שהיא עצמה מקדמת בקבוצות רכישה ובעסקאות קרקע ובנייה?

“זה מתנגש עם הקו שרשות המסים מקדמת בעשרות תיקים אחרים. בקבוצות רכישה אנשים קנו קרקע ובנו בעצמם, ורשות המסים דרשה שיראו בזה דירה גמורה לצורכי מס רכישה. אותו קו קיים גם בעסקאות מפוצלות, שבהן הרשות מתעקשת לראות דירה ולא קרקע בלבד. ופתאום, בגלל פסק דין שלא נוח לה, נטענת הטענה ההפוכה כלפי רוכש שקנה דירה גמורה. זה גול עצמי. מהלך כזה פותח פתח לטענות הפוכות מצד משקיעים במקומות אחרים. אם זו תהיה העמדה, יהיה קשה לסגור את הדלת בפני מי שירצה לאמץ את ההיגיון הזה גם בעסקאות אחרות.”

מה בעצם “האיום” שרשות המסים רומזת עליו, ואיך זה אמור להיראות במספרים?

“האיום שמנסים לצייר הוא שהרוכשים ישלמו מס רכישה גבוה יותר. בפועל הם כבר שילמו מס רכישה על מלוא שווי הדירה הגמורה. נניח ששמעון כהן קנה דירה בשני מיליון שקל, ומס הרכישה שלו כדירה יחידה יצא 20 או 30 אלף שקל לפי מדרגות. עכשיו מנסים להגיד שאולי הוא קנה קרקע ובנה, ואז על רכיב הקרקע רוצים חמישה אחוז. זה יכול לצאת יותר, ואז לכאורה ידרשו ממנו את ההפרש. כדי להגיע לתוצאה כזו צריך להתעלם מהאופן שבו העסקה בוצעה בפועל: דירה גמורה, חוזה לדירה גמורה, ודיווח ותשלום מס רכישה לפי דירה.”

מי עלול להיות חשוף בתרחיש קיצון, רק רוכשים חדשים או גם מי שקנה לפני שנים ואפילו מכר?

“מגבלות פרוצדורליות על כמה רחוק אפשר ללכת אחורה, אבל בפועל אני לא ראיתי שיצאו שומות לרוכשים. זה שמישהו כתב בעיתון ששוקלים את זה, זה עוד לא מהלך. זה נשמע כמו בלון שמישהו הפריח, ואני מקווה שהנהלת רשות המסים תעשה סדר.”

כנשאל אם אם רשות המיסים מנסים להפעיל פה לחץך ואם כן על מי,  אמר נוימן ״אני לא יודע על מי הלחץ אמור להיות, אולי על העליון ואולי על הציבור. אבל רשות המסים צריכה לזכור שבסוף האזרחים הם הלקוחות שלה. להתחיל להבהיל אנשים ולהגיד להם שמוסיפים להם כסף, זה לא נראה מהלך הגיוני, וקשה לי להאמין שההנהלה הבכירה הייתה מקבלת החלטה כזו בצורה מסודרת״. נוימן מוסיף “וזה גם סימן חיובי. זה נראה פניקה. גוף שמרגיש בטוח בעמדה שלו לא מפזר איומים כאלה. זה נראה ניסיון לנהל נרטיב אחרי הפסד, כי הם יודעים שהעמדה המשפטית שלנו חזקה.”

מה צפוי עכשיו בהיבט המשפטי, ומה יקרה להחזרי המס של הקבלנים?

“רשות המסים הודיעה שהיא מערערת לעליון, זו הודעה שאני מבין. אנחנו מייצגים את אשדר ועוד עשרות חברות יזמיות, ויש הסדר מוסדר בנושא החזרי המס כולל ריבית והפרשי הצמדה. אחרי שייגמר ההליך הכול יוסדר בהתאם לתוצאה״. הוא מסביר כי “יש שני מסלולים: שומות של ארבע השנים האחרונות, ושומות מעבר לארבע שנים ששם יש הליך מקדמי של הארכת מועד. אחרי שפסק הדין יהיה חלוט, הדברים ייכנסו למסלול ברור.”

מה הסיכוי שבית המשפט העליון יהפוך את החלטת ועדת הערר לטובת רשות המסים?

“אני מקווה ומעריך שלא. העמדה שלנו חזקה מאוד. היזם חייב למכור מיד לפי הוראות המדינה, עם לוחות זמנים קצרים, רשימות זכאים וחתימות, והכול מתקדם מהר. זה לא מודל שבו יזם יכול להחזיק נכס, להמתין, להשכיר או לנהל מלאי. העיקר הוא שהיזם חייב למכור את הדירות.”

יש תקדימים רלוונטיים, או שמדובר בסוגיה חדשה לגמרי?

“בסוגיה הזו, מדובר בתיק חדש לגמרי. זה פרויקט ייחודי מסוגו, דירה בהנחה. השאלה הספציפית הזו עוד לא הגיעה לפתחו של בית המשפט העליון. אין לזה תקדים, אבל פסק הדין עצמו הוא תקדים. התיק הזה לא נדון בעבר, ולכן גם הערעור, אם יהיה, ייבחן על קרקע משפטית חדשה.”

ובשורה התחתונה, האם לזכאים ולרוכשים יש ממה לחשוש?

“שום סיבה לחשוש. אני לא רואה שום בעיה. הם יכולים לישון בשקט. ואם בכל זאת היה ניסיון כזה, אני מניח שמיד היינו רואים תביעות ייצוגיות. זה נשמע לי כל כך הזוי, שלא נראה לי הגיוני. זה גם פותח חזית רחבה מול גורמים רבים אחרים. וגם צריך לומר ביושר, אני לא בטוח שזו בכלל עמדת רשות המסים. כדי שזה יהיה קו אמיתי, צריך לשמוע את ראש הרשות או מנהלים בכירים אומרים את זה בצורה מסודרת, ואני לא שמעתי דבר כזה.”

ומה לגבי השמועה שזה חל רק על פרויקטים שהם רק דירה בהנחה ולא על פרויקטים מעורבים?

“גם זה רס"ן שמועתי. התיק נוהל גם על פרויקטים שהם רק דירה בהנחה וגם על פרויקטים מעורבים, ובהסכמה עם הנהלת מיסוי מקרקעין והפרקליטות. הטענה שזה לא חל על פרויקטים מעורבים היא הפוכה ממה שסוכם ומהאופן שבו התיק נוהל בפועל.”