המפקח על הבנקים: "יש סימנים לעלייה בסיכון בנדל"ן"; "בנקים שלא יטמיעו הוגנות יהיו בבעיה"

מערכת הבנקאות הישראלית מסיימת את 2025 כשהיא נמצאת באזור נוחות, רווח נקי של 32.3 מיליארד שקל, תשואה להון של 15.5% ויחס יעילות תפעולית של 37%. הנתונים האלה, שמופיעים בסקירה השנתית של הפיקוח על הבנקים, מציגים מערכת חזקה, רווחית ויעילה, גם על רקע מלחמה מתמשכת, סביבה גיאופוליטית לא יציבה ושוק נדל"ן שנמצא תחת לחץ.

במסיבת העיתונאים שמלווה את פרסום הדוח מנסה המפקח על הבנקים, דניאל חחיאשווילי, להחזיק בשני מסרים במקביל. מצד אחד, מערכת בנקאית יציבה שצריכה לשמור על חוזקה במיוחד בתקופה של מלחמה וסיכונים ביטחוניים. מצד שני, מערכת שנהנית מרווחיות גבוהה לאורך זמן, ולכן נדרשת להראות לציבור שהרווחיות הזו מתורגמת גם לתחרות, להוגנות ולתנאים טובים יותר ללקוחות.

המסר המרכזי של הפיקוח הוא שהבנקים צריכים להישאר חזקים, אבל לא יכולים להסתפק בכך. מערכת שמציגה רווחיות גבוהה לאורך זמן נדרשת, לפי הפיקוח, להראות שהיא פועלת גם לטובת הציבור, בין אם דרך הגברת התחרות, שיפור תנאי הפיקדונות, טיפול בעמלות, מתווי הקלות או שירות יזום יותר ללקוחות.

חחיאשווילי שם על השולחן גם את נקודות הסיכון. ענף הנדל"ן ממשיך לרכז את תשומת הלב, בעיקר על רקע הירידה במכירות הדירות, הגידול באשראי לענף, מבצעי המימון של הקבלנים והחשיפה של הבנקים גם דרך חברות מימון חוץ-בנקאיות. לצד זאת, הפיקוח מציין שהמערכת נהניות מכריות הון יציבות ושיעור נמוך יחסית של חובות בעייתיים, אבל עדיין מדגיש שיש סימנים לעלייה מסוימת בסיכון, ולכן נדרש כאן מעקב הדוק.

• עוד שלב בדרך לתחרות בבנקים: הקלות רגולטוריות לבנקים קטנים
• גליה מאור, חדוה בר ורוני חזקיהו- מה משותף להם?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מעבר לנדל"ן, הפיקוח התמקד במסיבת העיתונאים גם בהוגנות מול הלקוחות. לפי הנתונים שהציג הפיקוח, הציבור מרוצה יחסית מהשירותים הדיגיטליים ומהתפעול השוטף של הבנקים, אך הרבה פחות מהיכולת של הבנק להציע לו מיוזמתו פתרונות שמוזילים עלויות ומשפרים תנאים. זהו אחד המקומות שבהם הפיקוח מבקש להעביר לבנקים מסר, שירות נוח אינו מספיק אם הלקוח לא מרגיש שהבנק פועל גם לטובתו הכלכלית.

לכתבת דעה בנושא: איך הפך מתווה ההטבות של הפיקוח על הבנקים לבדיחה - ולמה זה היה צפוי?

חשש מפגיעה באמון הציבור

"רווחיות גבוהה לאורך זמן אשר איננה מתורגמת להגברת התחרות וההוגנות של המערכת הבנקאית כלפי לקוחותיה עלולה להביא לפגיעה באמון הציבור", אומר חחיאשווילי. לדבריו, פגיעה כזו עלולה גם להוביל ל"נקיטת צעדים לא מידתיים, כדוגמת הצעות חקיקה בעלות פוטנציאל לעיוותים כלכליים".

• איך הפך מתווה ההטבות של הפיקוח על הבנקים לבדיחה - ולמה זה היה צפוי?
• חייב להיות ממלא מקום קבוע לראש הממשלה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• עובדי הבנק ש"עבדו" על הציבור עכשיו דורשים מהציבור אמפתיה

הסקירה השנתית של הפיקוח מספקת תמונה של מערכת שממשיכה לצמוח כמעט בכל אחד ממנועי הפעילות שלה. תיק האשראי גדל ב-2025 ב-12.2%, אחרי עלייה של 9.8% ב-2024 ו-6.7% ב-2023. אבל הצמיחה אינה אחידה. האשראי העסקי צומח ב-16.4%, האשראי לענף הבינוי עולה ב-17.2%, האשראי לנדל"ן גדל ב-9.8%, האשראי לדיור עולה ב-7.4% והאשראי הצרכני גדל ב-6.1%. כלומר, מנוע הצמיחה המרכזי של הבנקים ממשיך להיות האשראי העסקי, ובתוכו ענפי הבינוי והנדל"ן.

האשראי הבנקאי ממשיך לצמוח בקצב גבוה: סך האשראי לציבור עלה ב-12.2% ב-2025, כאשר האשראי העסקי צמח ב-16.4% והאשראי לענף הבינוי עלה ב-17.2%. מקור: הפיקוח על הבנקים, בנק ישראל.

אחד המוקדים המרכזיים במסיבת העיתונאים הוא ענף הנדל"ן. חחיאשווילי מציג תמונה מורכבת. מצד אחד, הענף עדיין פעיל והאשראי אליו ממשיך לגדול. מצד שני, הירידה במכירות הדירות, מבצעי המימון של הקבלנים והעלייה בשימוש במסגרות אשראי מחייבים מעקב הדוק יותר.

"אנחנו רואים ירידה במכירות של דירות, וזה משפיע על כך שקבלנים צריכים יותר אשראי ומנצלים את היקף האשראי", אמר המפקח. לדבריו, “גם הטבות המימון מגדילות את הסיכון”. עם זאת, הוא הוסיף כי ב-2025 נרשם גם גידול בהתחלות הבנייה ובאשראי, נתון שבפיקוח רואים בו גם סימן חיובי לפעילות בענף.

לפי הנתונים שהוצגו, סך האשראי לציבור עלה ב-2025 ב-12.2%, כאשר הצמיחה בולטת במיוחד בענפי הבינוי והנדל"ן. בפיקוח הציגו גם את העלייה באשראי שהבנקים מעניקים לחברות מימון חוץ-בנקאיות, שחלקן פעילות במימון נדל"ן. “מצד ימין זה נתון שאפשר להסתכל עליו כדי להשלים את תמונת השוק”, אמר חחיאשווילי, בהתייחס לאשראי שהבנקים נותנים לגופים חוץ-בנקאיים. המשמעות היא שהחשיפה של הבנקים לנדל"ן אינה נמצאת רק באשראי הישיר לקבלנים וליזמים, אלא גם דרך גופים חוץ-בנקאיים שמקבלים אשראי מהבנקים וממשיכים לממן את אותו שוק.

הבנקים תופסים נתח גדול יותר ממימון המשק: מאז 2018 החוב הבנקאי עלה למדד 185, לעומת 153 בתוצר ו-130 בלבד בחוב החוץ-בנקאי. מקור: הפיקוח על הבנקים, בנק ישראל.

החשיפה לנדל"ן אינה מסתכמת באשראי הישיר לקבלנים וליזמים. לפי המצגת, האשראי לליווי פרויקטים לבנייה למגורים עולה מ-23 מיליארד שקל ב-2022 ל-38 מיליארד שקל ב-2023, 49 מיליארד שקל ב-2024 ו-69 מיליארד שקל ב-2025. במקביל, האשראי שהבנקים מעניקים לגופים חוץ-בנקאיים עולה מ-38.7 מיליארד שקל בסוף 2023 ל-64.1 מיליארד שקל בסוף 2025. מתוך זה, האשראי לגופים חוץ-בנקאיים שעיקר פעילותם מימון נדל"ן עולה מ-5.3 מיליארד שקל ל-15.2 מיליארד שקל.

חחיאשווילי מתייחס לכך ואומר כי זהו נתון שצריך "להשלים איתו את תמונת השוק". כלומר, החשיפה של הבנקים לענף אינה נמצאת רק באשראי הישיר שהם נותנים לקבלנים, אלא גם דרך חברות מימון חוץ-בנקאיות שמקבלות אשראי מהבנקים וממשיכות לממן את אותו שוק נדל"ן. מבחינת הפיקוח, זהו חלק מהסיבה לכך שהענף דורש מעקב רחב יותר ולא רק בחינה של תיק האשראי הישיר.

החשיפה לבינוי גדלה גם ישירות וגם בעקיפין: האשראי לליווי פרויקטים למגורים עלה ל-69 מיליארד שקל ב-2025, והאשראי לגופים חוץ-בנקאיים שעיקר פעילותם מימון נדל"ן עלה ל-15.2 מיליארד שקל. מקור: הפיקוח על הבנקים, בנק ישראל.

"הסיכון עדיין נמוך לבנקים, אבל כן יש פה סימנים של עלייה מסוימת בסיכון”, הוא אומר. לצד זאת, הוא מציין כי שיעור החובות הבעייתיים במערכת עדיין נמוך. "חובות בעייתיים בתוך הבנקים הם עוד מדד שאנחנו מסתכלים עליו, ורואים שזה ברמה נמוכה. סך הכול החובות ברמה נמוכה”. המפקח מתייחס גם לעסקאות המימון של הקבלנים, ובעיקר למבצעי תשלום לא ליניאריים, כמו עסקאות 20/80. בפיקוח מציגים ירידה בשיעור הדירות שנמכרות בתשלום לא ליניארי, מ-31% במרץ 2025 ל-28% בדצמבר 2025. חחיאשווילי מזכיר כי הפיקוח מוציא הוראה שנועדה להגביל את היקף המבצעים האלה, אך לא לבטל אותם לחלוטין. "לא רצינו לעצור לגמרי את העסקאות האלה" הוא אומר. "יש היגיון בחלק מהן, למשל בפריסייל, ולכן הגבלנו ל-25%, וזה מתכנס לאיזורים האלה".

"ענף הנדל"ן דורש מעקב וניטור"

“ענף הנדל"ן דורש מעקב וניטור”, אומר חחיאשווילי. לדבריו, אחד המדדים המרכזיים שהפיקוח בוחן הוא כושר הספיגה של הפרויקטים, כלומר כמה מחירי הדירות יכולים לרדת לפני שהבנקים מתחילים להיפגע מהאשראי שהעמידו. “אנחנו בודקים כמה מחירי הדירות צריכים לרדת כדי שהבנקים לא יקבלו את האשראי”, הוא מסביר. “גם אם הם יורדים מתחת לרמה מסוימת, אולי הבנקים לא יפסידו, אבל ההכנסות ייפגעו”.

הנתונים שמציג הפיקוח ממחישים את השינוי. כושר הספיגה הממוצע בפרויקטים לאחר תחילת הבנייה יורד מ-78% בדצמבר 2022 ל-58% בדצמבר 2025. במקביל, שיעור הפרויקטים עם כושר ספיגה מעל 40% יורד מ-75% ל-66%, ושיעור הפרויקטים בטווח של 30%-40% עולה ל-25%. במילים אחרות, כרית הביטחון עדיין קיימת, אבל היא קטנה יותר. חחיאשווילי מדגיש כי נכון לעכשיו הפיקוח אינו מציג תמונת משבר בענף. “הסיכון עדיין נמוך לבנקים, אבל כן יש פה סימנים של עלייה מסוימת בסיכון”, הוא אומר.

לצד זאת, הוא מציין כי שיעור החובות הבעייתיים במערכת עדיין נמוך. “חובות בעייתיים בתוך הבנקים הם עוד מדד שאנחנו מסתכלים עליו, ורואים שזה ברמה נמוכה. סך הכול החובות ברמה נמוכה”, הוא אומר. כלומר, הפיקוח אינו מתאר כשל אשראי במערכת, אלא עלייה הדרגתית בסיכון שמחייבת מעקב, בעיקר לנוכח הגידול באשראי, מלאי הדירות הלא-מכורות ומבצעי המימון של הקבלנים.

כושר הספיגה יורד, אבל החובות הבעייתיים עדיין נמוכים: כושר הספיגה הממוצע בפרויקטים ירד מ-78% בדצמבר 2022 ל-58% בדצמבר 2025, ושיעור הדירות שנמכרו בתשלום לא ליניארי ירד מ-31% ל-28% במהלך 2025. מקור: הפיקוח על הבנקים, בנק ישראל.

המפקח מתייחס גם לעסקאות המימון של הקבלנים, ובעיקר למבצעי תשלום לא ליניאריים, כמו עסקאות 20/80 ו-10/90. לפי המצגת, שיעור הדירות שנמכרות בתשלום לא ליניארי מתוך כלל הדירות שנמכרו בפרויקטים של חמש הקבוצות הבנקאיות הגדולות יורד מ-31% במרץ 2025 ל-28% בדצמבר 2025. חחיאשווילי מזכיר כי הפיקוח מוציא הוראה שנועדה להגביל את היקף המבצעים האלה, אך לא לבטל אותם לחלוטין. “לא רצינו לעצור לגמרי את העסקאות האלה”, הוא אומר. “יש היגיון בחלק מהן, למשל בפריסייל, ולכן הגבלנו ל-25%, וזה מתכנס לאזורים האלה”.

נושא נוסף שעלה במסיבה הוא כריות ההון של הבנקים. לפי השקף שמציג הפיקוח, יחס ההון העצמי רובד 1 במערכת עומד סביב 11.3% ב-2025, בדומה לרמות שנרשמות בשנים האחרונות. עם זאת, חחיאשווילי מתייחס לכך שהבנקים בישראל מחזיקים עודפי הון נמוכים יחסית לבנקים אחרים בעולם, ומסביר כי בפיקוח בוחנים את הסוגיה גם מול רגולטורים במדינות אחרות.

"הבנקים מחזיקים עודפי הון נמוכים ביחס לבנקים אחרים בעולם, ואנחנו רוצים להבין למה פה מחזיקים נמוך יותר ובעולם גבוה יותר מדרישות הרגולטור”, אומר חחיאשווילי. לדבריו, אחת הסיבות לכך היא ההיערכות בעולם ליישום כללי באזל 4. “כפי שאתם יודעים, יש את באזל 3 ו-4, וזה יגדיל את דרישות ההון. הבנקים בעולם כבר מתכוננים למעבר לבאזל 4”. בישראל, לדבריו, נקודת הפתיחה שונה, משום שהכללים המקומיים שמרניים יותר כבר היום. “אצלנו, בגלל שהכללים יותר שמרניים ממילא, הבנקים מחזיקים יותר הון, ולכן המעבר לבאזל 4 לא יהיה כל כך משמעותי ואפילו יכול להקל”. עם זאת, הוא מוסיף: “אנחנו שוקלים איך ליישם את באזל 4 אצלנו, ורוצים לוודא שהבנקים מחזיקים הון בצורה הולמת".

"בנקים שלא יטמיעו הוגנות יהיו בבעיה"

מעבר לסיכוני האשראי וההון, חחיאשווילי מקדיש חלק משמעותי מהמסיבה לנושא ההוגנות ביחסי הבנקים והלקוחות. לדבריו, זהו נושא שכבר אינו נמצא רק בשוליים של השיח הרגולטורי. “בסופו של דבר, בנקים שלא יהיו שם יהיו להם בעיות”, הוא אומר. “אנחנו רואים את השיח הזה, והוא לא רק מקומי. הנושא הזה קיים ועל השולחן גם במקומות אחרים בעולם”.

לדברי המפקח, השינוי מגיע גם מצד הלקוחות עצמם. “השינויים הטכנולוגיים, החברות הענקיות שנותנות שירותים, כל זה משנה את תפיסת הלקוחות, וזה כמובן עובר גם למערכת הבנקאית”, הוא אומר. “מי שלא ייתן לזה מענה יהיה בבעיה”. לדבריו, הפיקוח עורך סקרים ובוחן את מבנה ההוגנות במערכת. “מה שרואים בשקף הזה הוא שיש שביעות רצון, אבל יש שביעות רצון נמוכה יותר במקומות אחרים, בעיקר בפתרונות שהבנק מציע”.

לפי סקר הפיקוח, 90% מהלקוחות שבעי רצון מהאפליקציה ואתר הבנק, 83% ממכשירי ה-ATM, 82% מהשירות בסניף ו-75% מהמוקד הטלפוני. גם מקצועיות הבנקאים מקבלת ציון גבוה יחסית, 68%. אבל כאשר מגיעים לשאלה האם הבנק יוזם פתרונות עבור הלקוח, התמונה משתנה: רק 50% מהלקוחות מרוצים מהפתרונות שהוצעו להם על ידי הבנק, ורק 29% מרוצים מהפתרונות הפרו-אקטיביים להוזלת עלויות.

חחיאשווילי קושר את נושא ההוגנות גם להתנהלות הבנקים בזמן המלחמה. “חלק מהעבודה שלנו מול המערכת הבנקאית היה בעצם לראות איך הם מתגייסים, נכנסים מתחת לאלונקה ועוזרים לציבור”, הוא אומר. לדבריו, הפיקוח מוציא מתווה כבר במלחמת “חרבות ברזל”, ובהמשך מוציא מתווים נוספים גם באירועי חירום אחרים. “יום אחרי שהתחיל האירוע הוצאנו מתווה”, הוא אומר.

לפי הנתונים שמוצגים, במסגרת מתווה “שאגת הארי” נדחות 43,705 הלוואות בהיקף כולל של 16.2 מיליארד שקל. במסגרת “עם כלביא” נדחות 31,769 הלוואות בהיקף כולל של 9.3 מיליארד שקל. עיקר הדחיות נרשמות בקרב עסקים קטנים, באשראי לדיור ובאשראי צרכני.

“המספר הזה הוא משהו שהפיקוח הוביל”, אומר חחיאשווילי, “אבל צריך לומר שהבנקים אף נתנו מעבר למה שהפיקוח קבע”. לדבריו, זה חלק מתפיסה רחבה יותר של הוגנות במערכת. “כשאני אומר שצריך להטמיע הוגנות בתוך המערכת ולקחת את זה קדימה, כן צריך לומר שמגיעה להם מילה טובה”.

במקביל, הפיקוח מציג גם את מתווה ההקלות הכספיות לציבור כחלק מאותו מהלך. המתווה, שנגזר מהרווחיות של כל אחד מהבנקים, קובע העברת 3 מיליארד שקל לציבור על פני שמונה רבעונים. עד סוף 2025 מועברים לציבור כ-1.1 מיליארד שקל, בשיעור ביצוע של כ-98% מהיעד לתקופה. הכסף מגיע דרך מענקים, ויתור על עמלות, הקלות ריבית על אשראי ושיפור תנאי פיקדונות.

“מתווה ההקלות הכספיות הוא גם חלק מהעולם הזה”, אומר חחיאשווילי. “הסתכלנו מהעיניים של הלקוח, והגדרנו סכום שנגזר מהרווחיות של כל אחד מהבנקים”. לדבריו, חלק מהבנקים בוחרים פתרונות יצירתיים יותר. “ראינו חלק יותר יצירתיים, חלק נתנו ריבית על פיקדונות וחלק ריבית על העו"ש”. עם זאת, הוא מזכיר כי המתווה המקורי מותנה בכך שלא יוטל מיסוי נוסף על המערכת הבנקאית. “אנחנו כבר בחמישה רבעונים מתוך השנתיים של המתווה, כמעט שני שלישים. המתווה בזמנו הותנה בזה שלא יהיה מיסוי נוסף על המערכת, ואנחנו מקווים שהמתווה יגיע לידי סיום”.

היעדים האסטרטגיים

חחיאשווילי מדגיש כי תחום ההוגנות מול הלקוחות אינו מסתכם רק במתווי חירום או בהטבות נקודתיות, אלא גם בטיפול בעמלות ובמוצרים הבנקאיים השוטפים. “כל העולם של הוגנות כלפי לקוחות זה משהו שאנחנו שמים עליו דגש”, הוא אומר. לדבריו, הפיקוח נוגע גם בעולמות של עמלות, ובמסגרת התוכנית האסטרטגית שלו שם דגש על עמלת העו"ש. בימים הקרובים נצא עם הנוסח הסופי של העו"ש, של 100 פעולות בעו"ש במחיר קבוע”, אומר המפקח. הוא מוסיף כי הפיקוח מתכוון להמשיך לאחר מכן גם לעמלות ניירות ערך: “אחרי שנוציא את הדוח ניישם את זה גם בעולם העמלות”. תחום נוסף שנמצא על שולחן הפיקוח הוא עמלות המט"ח. “גם שם אנחנו עושים עבודה כדי לפשט את העולם הזה כלפי הלקוחות”, הוא אומר.

במקביל, המפקח מתייחס גם להכנה לכניסת שחקנים חדשים למערכת. לדבריו, הפיקוח נערך לכניסה של בנקים חדשים, בין היתר באמצעות ליווי רגולטורי ומתן הכלים הדרושים להם. “אנחנו נערכים גם לכניסה של בנקים חדשים, גם לתת להם את הליווי וכל מה שהם צריכים”, הוא אומר.

כניסת שחקנים חדשים תיקח שנים

בשלב השאלות והתשובות נשאל חחיאשווילי מתי אפשר יהיה לראות בנק בינלאומי גדול נכנס לישראל, והאם הסיכון הגיאופוליטי משפיע על היכולת למשוך שחקנים חדשים לשוק המקומי. המפקח מבהיר כי גם אם יש תנועה בכיוון הזה, מדובר בתהליך ארוך.

“תחרות וכניסה של שחקנים זה משהו שלוקח זמן”, הוא אומר. “רואים את זה גם בעולם וגם בישראל, כמה זמן לוקח לבנות פעילות ומותג בתוך סביבת הפעילות. זה לא עניין של משהו שקורה ברגע”.

לדבריו, הפיקוח כבר מזהה עניין מצד שחקנים חדשים, אך ההשפעה על השוק לא תהיה מיידית. “אנחנו בהחלט חושבים שאנחנו נמצאים בתקופה שרואים את השינוי. יש לנו בקשות כבר משחקנים מסוימים, ואנחנו בתהליך של לבדוק ולתת רישיון. עד שהם יתבססו זה ייקח עוד תקופה. גם אז זה ייקח כמה שנים עד שזה ישפיע על המערכת, אבל אני רואה את זה קורה”.

חחיאשווילי מתייחס גם להשפעה של הסביבה הביטחונית על כניסת גופים זרים. לדבריו, “לסיכון הגיאופוליטי יש השלכות”. הוא מוסיף כי קשה למדוד את הגופים שלא מגיעים לישראל בגלל המצב, אבל מעריך שאם הסביבה הייתה רגועה יותר, ייתכן שהפיקוח היה רואה יותר עניין מצד שחקנים בינלאומיים. “את אלו שלא מגיעים אנחנו לא רואים. אם המצב היה יותר טוב, אולי היינו רואים עוד גופים שמגיעים לפה”.

בשנים האחרונות נרשמת צמיחה באשראי העסקי לנדל"ן, ובמקביל מלאי הדירות הלא-מכורות נמצא ברמות שיא. האם הצעדים שנקט הפיקוח מול מבצעי המימון של הקבלנים הגיעו מאוחר מדי?

“קודם כל, הצעדים שעשינו באו לאזן את הסיכון. כשהתחילה המלחמה ראינו קיפאון בשוק. הקבלנים באו ויצאו עם המבצעים שלהם, ואז ראינו יותר ויותר דירות שנמכרות במבנים של 20/80 ו-10/90. בהתחלה לא התערבנו, מתוך הבנה שהשוק היה בקיפאון, נמצא פתרון, והשוק יצא מהקיפאון שלו. צריך לזכור שהמחירים בהתחלה עלו. אבל כאשר ראינו שהמחירים ממשיכים לעלות, ושכבר אין סיבה להמשיך במבצעים האלה באותו היקף, וגם מתחילים להיווצר עיוותים, שם אמרנו שצריך להתערב.

“החשש שלנו היה שמשקי בית נכנסים לעסקאות בלי להבין עד הסוף לאיזו עסקה הם נכנסים. דבר כזה יכול להתגלגל לקבלנים, ובהמשך גם לבנקים. זה מה שהוביל את ההתערבות, וראינו את זה גם במספרים.

“עכשיו נשאלת השאלה אם הצעד שעשינו גרם לשוק לחזור לקיפאון, והאם זה צעד שאפשר לאכוף בקלות. אני שומע את שתי הטענות: יש מי שאומר שהרגנו את השוק, ויש מי שאומר שעדיין אי אפשר לאכוף את זה מספיק טוב. השוק נמצא עכשיו באיזשהו מצב של קיפאון, והוא יצטרך להתאים את עצמו”.