חתמו על הסכם תמ"א עם יזם לפני 16 שנה ועדיין אין דירה

ברחוב פנחס רוטנברג 83 ברמת גן, בבניין של 16 דירות, הסכם התחדשות עירונית שנחתם ב-2010 הפך לסאגה משפטית של למעלה מעשור. חברת די.סי.אס חיזוק מבנים חתמה על ההסכם, אבל היתר בנייה לא התקבל, העבודות לא יצאו לדרך, והבניין נותר תקוע - לא רק מבחינת ביצוע, אלא גם מבחינת היכולת של בעלי הדירות למכור, לשעבד או לעבור ליזם אחר.

ב-2015 הגישו שבעה בעלי דירות תביעה לביטול ההסכם ולמחיקת הערות האזהרה שהחברה רשמה לטובתה בטאבו. לטענתם, החברה לא קיבלה היתר בתוך 18 החודשים שנקבעו בחוזה, הוצג להם מצג מטעה לגבי ניסיון החברה וחוסנה הכלכלי, והערות האזהרה נרשמו מלכתחילה בלי שהתקיימו התנאים שנקבעו לכך.

החברה טענה שהעיכוב נבע ממכשולים מול עיריית רמת גן. לפי גרסתה, העירייה היא בעלת הקרקע והדיירים במעמד חוכרים, מה שחייב מהלכים מורכבים מול הרשות המקומית. היא גם הטילה חלק מהאחריות על הדיירים עצמם, בין היתר סביב הסדרת זכויות.

בית המשפט המחוזי בתל אביב, בהרכב השופטת עידית ברקוביץ', קיבל את עמדת בעלי הדירות. נקבע שההסכם פקע מעצמו משום שהתנאים המתלים לא התממשו, שהטלת האחריות על הדיירים לא התקבלה, ושהוצגו מצגים לא נכונים ביחס לניסיון וליכולת לבצע. היזם ערער לעליון - ובאוגוסט 2023 הערעור נדחה.

כאן הסתבך הסיפור. החברה סירבה למחוק את הערות האזהרה ביחס לכל דירות הבניין, וטענה שהמחיקה חלה רק על שבעת התובעים. ביחס לשאר, לטענתה, אין הוראה מחייבת - ובכל מקרה קיימות הערות שנרשמו לטובת משקיעים שהעבירו כספים לחברה בתמורה לזכויות עתידיות. בספטמבר 2023 תמך פסק דין נוסף במחוזי בעמדה הפרוצדורלית הזו, והותיר חלק מבעלי הדירות עם טאבו חסום בפועל, למרות שההסכם כבר לא היה תקף.

בעלי הדירות שלא נכללו בתביעה פנו לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. הממונה על פניות דיירים, נעמה אורבך פוקס, קיבלה את הבקשה וקבעה שכשהעסקה בטלה אין הצדקה להמשך קיומן של הערות האזהרה - גם ביחס להערות שנרשמו לטובת משקיעים.

החברה עתרה במרץ נגד ההחלטה למחוזי בתל אביב. השופט קובי ורדי דחה את העתירה, קבע שהוגשה בחוסר תום לב ובחוסר ניקיון כפיים וכי מדובר בשימוש לרעה בהליכי משפט, והוסיף שהחברה מנסה להחזיק את רוכשי הדירות כבני ערובה. החברה חויבה בהוצאות של 30 אלף שקל. ניסיון לקבל עיכוב ביצוע נדחה אף הוא, בצירוף הוצאות נוספות של 10,000 שקל.

הערת אזהרה נועדה לאפשר ליזם לנעול זכויות בשלב ההסכם. אבל כשפרויקט נתקע ואין מנגנון מחיקה יעיל, היא הופכת לכלי שמשתק דיירים לשנים. כל מכירה או שעבוד של דירה תלויים בהסכמת היזם, גם אם אין פרויקט מתקדם וגם אם ההסכם עצמו בוטל בפסיקה. התמריץ של יזמים להשאיר את ההערות ברור: הן יכולות להפוך לנכס מיקוח מול יזם חלופי, או לאמצעי לקבלת תמורה על העברת זכויות שבפועל אין להם יכולת לבצע.

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית כבר קידמה תיקון שמאפשר לרשם המקרקעין למחוק הערות אזהרה בהסתמך על החלטת ממונה, בלי להיגרר לשנים של הליכים. מה שקרה ברוטנברג 83 מבהיר למה זה נחוץ.

• תמ"א 38 פקעה, התכנית החדשה עוד לא קמה: המלכוד שמשתק את חיפה
• יזם תמ"א 38 הפסיד לקבלן: ישלם עוד 1.2 מיליון שקל