הקבלן רוקן את הקופה, הרוכשים יפוצו: הרמת מסך בתמ"א 38
חמש משפחות שרכשו דירות בפרויקט של קבוצת ניצנים בהוד השרון קיבלו את דירות שלהן באיחור של עד 13 חודשים. בית המשפט חשף כי כספים "זלגו" מקופת הפרויקט, הרים את מסך ההתאגדות וחייב ארבע חברות באשכול לשלם ביחד ולחוד פיצויים בהיקף של מאות אלפי שקלים
חמישה זוגות רכשו ב-2021 דירות בפרויקט תמ"א 38/1 ברחוב אנשי בראשית 2 בהוד השרון מחברת ש.א.ג חושן - אנשי בראשית 2, חברה שפעלה במסגרת קבוצת ניצנים, והוקמה לטובת הפרויקט. הדירות היו אמורות להימסר בתחילת 2022, אבל בפועל כולן נמסרו רק בתחילת אפריל 2023 - איחור שנע בין כ-10.5 ל-13 חודשים, תלוי בדירה. בפסק דין שניתן באחרונה על ידי השופט אהרן אורנשטיין בבית משפט השלום בתל אביב, חויבו ארבע חברות מתוך אשכול ניצנים לפצות את הרוכשים, ביחד ולחוד.
הנתבעת העלתה שתי סיבות לאיחור: מגפת הקורונה ועיכוב של חברת החשמל בהטמנת קו מתח שעבר בסמוך לבניין. השופט אורנשטיין דחה את שתיהן. לגבי הקורונה, קבע בית המשפט כי המגפה פרצה במרץ 2020, ואילו ההסכמים נחתמו ב-2021. כלומר המגפה היתה ידועה כבר בשלב הזה ולא היתה הפתעה. השופט הדגיש כי "הקורונה איננה מילת קסם ואין בה, כשלעצמה, כדי לפטור קבלנים מתשלום פיצויים". גם לגבי חברת החשמל, נקבע כי הקו עבר במקום עוד לפני מתן היתר הבנייה, והחברה הקבלנית היתה אמורה להעריך בצורה נכונה את לוח הזמנים.
הפיצוי חושב לפי סעיף 5א לחוק המכר (דירות) לפי הנוסח שלו שלפני תיקון 9: 150% מדמי השכירות בשמונת החודשים הראשונים ו-125% ביתרת התקופה. דמי השכירות נקבעו על בסיס חוות דעת של שמאי שהיתה גלויה: 10,000 שקל לדירת הפנטהאוז בת חמישה חדרים של התובעים ממשפחת כהן, ו-6,500 שקל לכל אחת מארבע הדירות האחרות - דירות רגילות בנות ארבעה חדרים. סכום הפיצויים בגין האיחור: 160.5 אלף שקל לדירת הפנטהאוז, 118,625 שקל לדירה שבה לא הזמינו שינויים ולכן נפגעו מאיחור הארוך ביותר - 13 חודשים, 111,150 שקל לדירה השלישית, 106,194 שקל לדירה הרביעית ו-98,069 שקל לדירה החמישית. בנוסף, נפסק לתובעים מהפנטהאוז פיצוי של 42.5 אלף שקל עבור ירידת ערך דירתם - 25 אלף שקל עבור ליקוי בחניה שגובה התקרה שלה נמוך מהנדרש, ו-17.5 אלף שקל עבור פגיעה בשטח מוצמד שבו מוקמו ארון גז וצנרת משותפת.
מאיפה גובים את הפיצויים?
אבל הסיפור האמיתי במשפט הזה לא היה גובה הפיצוי, אלא השאלה ממי לגבות אותו. לדברי אנשי הנתבעות עצמן, "קופתה של הנתבעת ריקה ואין לה פרוטה לפורטה". בעל השליטה בקבוצה, מאיר דוידי, הודה שמשך "כמה מאות אלפי שקלים" מקופת הפרויקט, טען שהם הועברו לבעל השליטה הקודם עמוס פוזיילוב, אך לא הציג אסמכתא כלשהי. בית המשפט ציין כי "אם אותם 'כמה מאות אלפי שקלים' היו נשארים בקופתה של הנתבעת, היה ניתן לעשות בהם שימוש אחר. לדוגמה, לשלם לתובעים פיצוי".
השופט אורנשטיין לא חסך בביקורת שלו כלפי דוידי. עדותו "לא הותירה רושם טוב על בית המשפט": הוא התחמק מתשובות, טען שאינו זוכר מי חתם על ערבות בנקאית אף שהוביל את הפרויקט, ונהג ביוהרה כלפי בא כוחם של התובעים. בית המשפט העדיף את עדותה של אחת התובעות ואת עדותו של פוזיילוב, שהותירה "רושם של כנות ושל מהימנות".
בית המשפט הסתמך גם על פסק דין קודם בעניין אליאס, שעסק בחברה מקבילה באותו אשכול, ובו נקבעו ממצאים דומים שכללו ערבוב כספים ושליטה יחידנית של דוידי. השופט קבע כי "מתן גושפנקה לשיטות העבודה של דוידי, תשמוט את הקרקע תחת ההגנה שנקבעה בחוק על רוכשי דירות". הוא הרים את מסך ההתאגדות וחייב שלוש חברות נוספות ביחד ולחוד: ש.א.ג חושן בינוי ופיתוח כבעלת מלוא המניות והדירקטור היחיד של החברה הפרויקטאלית; ניצנים אחזקות ופיננסים כמי שהובילה את ההתנהלות הכספית הלא תקינה בניצוחו של דוידי; ובנייך בונייך שמונתה כדירקטורית ופעלה ביחד עם ניצנים בניהול החברות. הנתבעות חויבו גם בשכר טרחת עורכי דין בסכום כולל של 75 אלף שקל ובהחזר הוצאות משפט לתובעים.
