יו"ר מגוריט: "הגענו לרגע שבו אפשר להתחיל לשתף את הציבור בתזרים באופן חודשי"

מגוריט מסכמת את הרבעון השלישי ואת תשעת החודשים הראשונים של השנה עם נתונים שמראים על התייצבות והתרחבות של הפעילות שלה. ה-NOI מהשכרת דירות עלה בכ-22% והגיע ל-60.3 מיליון שקל, התזרים מפעילות שוטפת גדל בכ-39% לכ-31.3 מיליון שקל, והרווח המצטבר לתקופה הסתכם ליותר מ-86 מיליון שקל. חלק גדול מהשיפור מגיע ממספר רב של דירות שנכנסו לאכלוס בחודשים האחרונים, מה שמתחיל לשקף את ההשפעה של בניית הפורטפוליו לאורך השנים. ההון העצמי של מגוריט עומד כעת על כ-1.77 מיליארד שקל. אבל מסתבר שהקפיצה הגדולה תגיע ב-2026 אז מסה של דירות, מאות דירות יכנסו לאכלוס ויחזקו את התזרים בצורה משמעותית. 

בהמשך לתוצאות, הדירקטוריון אישר שינוי במדיניות החלוקה - דיבידנד חודשי קבוע, לראשונה בישראל בקרן ריט למגורים. לפי התוכנית, יתבצעו חלוקות של כ-60 מיליון שקל ב-2026 (תשואה של כ-4.8% לפי השווי הנוכחי), כ-72 מיליון שקל ב-2027 וכ-86.4 מיליון שקל ב-2028 (תשואה של כ-7%). כשהרעיון הוא לייצר תזרים שמתנהג כמו שכר דירה קבוע, שוטף וצפוי אבל דרך הבורסה.

בעולם, ובעיקר בארצות הברית, ריטים זה חלק טבעי מתיק ההשקעות של הציבור הרחב. מאוד מקובל לוותר על רכישת דירה פיזית ולהחזיק במקום זאת סל של נכסי נדל"ן מניב דרך שוק ההון. מעבר לנוחות שאתם לא צריכים להתעסק עם שוכרים, בעיות תחזוקה וכדומה, בריטים יש פיזור, יש ניהול מקצועי (בתקווה), ואחת לתקופה הרווחים מחולקים כדיבידנדים שמדמים במידה רבה את ההכנסה שהייתם מקבלים משכר דירה רק בלי הצורך לקחת משכנתא.

בארץ, המודל הזה הוא אולי פחות מושרש. רוב המשקיעים כאן רגילים לראות בדירה ובנדל"ן משהו שעושים כהשקעה פרטית ולא השקעה מוסדית. הרעיון של "להשקיע בדירה דרך הבורסה" עדיין נתפס כמשהו אבסטרקטי מדי. אבל מגוריט מנסה לשנות את התפיסה הזו בשנים האחרונות. קרן הריט בנתה פורטפוליו של דירות להשכרה, בניהול בסטנדרטים גבוהים וחיתום ארוך ואיכותי של דיירים לצד מדיניות חלוקת דיבידנד שוטפת.

• מגוריט רוכשת 75 דירות ברמת גן בכ-310 מ' שקל; תשואה נמוכה, רווח חשבונאי גבוה
• בתמורה ל-190 מיליון שקל - מגוריט רוכשת 47 דירות בתל אביב
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

אחת הנקודות שמבליטה את מודל הריט מהשקעה פרטית היא המעטפת. למשקיע פרטי שמחזיק דירה שנייה מותר לקבל עד 50% מינוף, ולפעמים אפילו פחות בהתאם לדירוג האישי. מגוריט, לעומת זאת, יכולה להגיע למינוף של עד 80% על פי חוק, ונהנית מעלויות מימון נמוכות בהרבה מאלו שהיה מקבל משקיע פרטי. היא גם אינה נדרשת לכתבי ערבות אישיים, וחשופה פחות לאותם מגבלות שמקשות על משקיע להשיג משכנתא לדירה להשקעה. 

לצד המינוף, היתרון השני נמצא במיסוי. בעוד משקיע פרטי משלם מס רכישה של 8% על דירה נוספת, מגוריט משלמת חצי אחוז בלבד. הפער הזה יוצר נקודת פתיחה משמעותית בפערי העליות.

בשיחה שקיימנו עם יו"ר מגוריט, ארז רוזנבוך, הוא מסביר שהשינוי במדיניות החלוקה זה לא צעד נקודתי אלא תוצאה של מה שהוא מגדיר כ"כניסה לשלב חדש" בפעילות הקרן. לדבריו, עיקר ההשפעה של המהלך תגיע כבר בשנה הקרובה, כשהדירות שנמסרו בחודשים האחרונים ומאות דירות נוספות שצפויות להימסר ב-2026 יתחילו לייצר הכנסה מלאה.

• זכייה לאורמת באינדונזיה: פרויקט של 40 מגה-וואט
• קרן מנור במו״מ לרכישת השליטה בשניב לפי שווי של עד 485 מיליון שקל
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• 10 סימני אזהרה למפולת בבורסה - מה המחקרים מלמדים אותנו

"מגיעים למסה גדולה"

רוזנבוך, מסביר שהשינוי במדיניות החלוקה לא מגיעה מאיזו גחמה או מהלך שיווקי, אלא מהבשלות של הפורטפוליו. "ב-2025 ייצרנו סביב 88 מיליון שקל NOI," הוא אומר, “אבל זה עדיין לפני ההשפעה המלאה של הדירות שקיבלנו באחרונה. ב-2026 אנחנו מקבלים מסה גדולה של דירות לאורך כל השנה, ולכן את מלוא ההשפעה נראה רק ב-2027.”

לדבריו, פיזור הפרויקטים הוא לא תוצאה של הזדמנויות אקראיות בשוק, אלא של אסטרטגיה ממוקדת. "ש לנו דירות בירושלים, באשקלון, בהרצליה, ביהוד ובמרכז,” הוא אומר, "אבל זה לא אומר שאנחנו קונים בכל מקום שיש בו בניין למכירה. אנחנו עובדים רק באזורים שבהם יש ביקוש אמיתי לשכירות מקומות שבהם אנשים מחפשים דירות על בסיס קבוע ושוק ההשכרה פעיל לאורך כל השנה."לדבריו, הקרן נמנעת מלרכוש דירות בשכונות שבהן זמן השיווק ארוך או שבהן שיעורי התחלופה גבוהים מדי, ומתמקדת רק בפרויקטים שבהם ברור שהדירות יימצאו שוכר במהירות ובתנאים טובים. "זו הסיבה שאנחנו עומדים על תפוסה כמעט מלאה. זו לא הנבה חד־פעמית, אלא מערכת שעובדת כל הזמן כי הביקוש באזורים שאנחנו פועלים בהם יציב, ואפשר לסמוך עליו".

לצד בחירת המיקומים, רוזנבוך מדגיש שהחוזקה השנייה של מגוריט נמצאת בתהליך החיתום שהיא מפעילה על הדיירים. המודל של הקרן לא מסתמך רק על ביקוש אזורי, אלא גם על בחירה קפדנית של שוכרים. "אנחנו מעבירים כל דייר הליך חיתום מלא," הוא אומר. "זה לא רק בדיקת הכנסה או ערבויות, זה תהליך שבודק את היכולת של הדייר לעמוד בתשלומים לאורך זמן ואת ההתאמה שלו למדיניות הניהול שלנו."

הגישה הזו מאפשרת לקרן לשמור על שיעורי חדלות פירעון נמוכים מאוד, הרבה מתחת למקובל בשוק השכירות הפרטי. "כשדייר עובר תהליך חיתום איכותי, וכשכל הדירות נמצאות באזורים עם ביקוש גבוה, אתה כמעט לא רואה מצבים של אי־תשלום," הוא מסביר. "זה נותן לנו ביטחון תזרימי, וזה גם חלק ממה שמאפשר את חלוקת הדיבידנד החודשית, כי יש לנו הכנסה יציבה שאפשר לסמוך עליה."

פרופיל הדיירים במגוריט משקף שילוב של משפחות צעירות, עובדים במרכז, סטודנטים במוקדים מסוימים ואנשים שמעדיפים חוזה ארוך ויציב על פני מודל של שנה-שנתיים כמו שיותר מקובל בשוק החופשי. "כשאתה מציע חוזה לחמש שנים עם אופציה ל'זכות ראשונים' להאריך את החוזה בעוד 5 שנים, בשכונה מבוקשת, הרבה דיירים רוצים את זה. זה נותן להם שקט, ולנו זה נותן רציפות."

גם בתוך מודל של חוזים ארוכים, יש חוזים קצרים יותר עם גמישות שמשרתת את שני הצדדים. "הדייר מחויב לשנה בלבד, ואחרי שנה הוא יכול לעזוב מתי שהוא רוצה, עם התרעה של שלושה חודשים.", במקרים רבים הקרן מצליחה לאכלס דירה שהתפנתה עוד לפני שמסתיימת תקופת ההתרעה, ולפעמים אפילו בשכר דירה גבוה יותר. "כשאתה נמצא באזורים עם ביקוש קשיח, ובפרויקטים בתחזוקה גבוהה, קל למצוא דיירים חדשים,” הוא מסביר. “יש לנו תנועה טבעית של דיירים, אבל כמעט שלא רואים תקופות ריקות. ברוב המקרים אנחנו מצליחים לאכלס את הדירה מהר מאוד." 

שיעור התפוסה נע סביב מאה אחוז לאורך השנה, עם תנודתיות מינימלית שנובעת רק מהמעבר הטכני בין דיירים. "התפוסה הגבוהה זו תוצאה ישירה של המיקומים שבהם אנחנו פועלים ושל החיתום,” הוא אומר. “כששני הדברים עובדים ביחד, אתה לא רואה דירות שעומדות ריקות."

רגישות לריבית: "תזרימית זה כמעט לא משפיע עלינו"

הריבית מתחילה לרדת איך זה ישפיע על קרן הריט?. לדברי רוזנבוך למרות שמדובר בקרן נדל"ן מניב גדולה, הרגישות לריבית במשק לא גבוהה כפי שנהוג לחשוב. "הריבית הממוצעת שלנו היא בערך 2.6% צמוד," הוא אומר, "אבל תזרימית אנחנו משלמים בין 0.3% ל-0.5% בלבד על רוב האג"ח. זה אומר שהשינוי בריבית במשק כמעט לא משנה את מה שנכנס לקופה בפועל."

במילים אחרות, בעוד שהריבית שמופיעה בדוח רווח והפסד צמודה למדד ולהתפתחויות במשק ולכן משפיעה על הרווח החשבונאי ועל ההון העצמי התזרים עצמו יציב בהרבה. "אם אני משלם ריבית של 2.6% צמוד, או אם אני משלם ריבית של 1.5% צמוד, זה משנה משמעותית ברמת הדוח רווח והפסד. תזרימית? הרבה פחות." לכך מתווסף מבנה המינוף השמרני יחסית של הקרן. “אנחנו עומדים על סדר גודל של 30% הון למאזן,” הוא מסביר. “זה מאוד דומה למשכנתאות. וזה גם מה שמרגיש נוח למחזיקי האג"ח, זה מבנה שהם מבינים.”

"מעולם לא הייתי כל כך אופטימי על כלכלת ישראל"

רוזנבוך לא מסתיר את העובדה שהביצועים של מגוריט תלויים בשוק הדיור הישראלי. "מגוריט היא אונייה ששטה על שוק הדיור," הוא אומר. “אם מישהו חושב ששוק הדיור הוא אונייה מעניינת - הוא יראה את מגוריט כאטרקטיבית. ואם מישהו חושב שהאונייה הזו פחות מעניינת הוא יראה את זה אחרת."

אבל אם נשאל לדעתו הוא יאמר "מעולם לא הייתי כל כך אופטימי על המקרו של מדינת ישראל כפי שאני היום." ומוסיף, "הגידול הדרמטי בתוצר לנפש, ישראל כבר נכנסה לאחת מעשר המדינות בעלות אוכלוסייה של מעל עשרה מיליון איש בתוצר לנפש גבוה. תיק הנכסים הפיננסיים של הציבור נושק כבר ל-6.8 טריליון שקל. בזמן הקורונה הוא עמד על 3.9 טריליון. זה זינוק מטורף.”

“בזמן המלחמה הכי קשה שהייתה אי פעם, חטופים, 2,000 אנשים שנהרגו, פינויים בצפון ובדרום הכלכלה המשיכה לעבוד. יש פה ציבור חזק, עם יצר הישרדות ויכולת תפקוד שהיא דמיונית. אני לא חושב שמישהו דמיין שבכזאת מלחמה המשק ימשיך לתמוך ככה." הוא עובר לתחזיות הצמיחה ל-2026: "התחזיות של בנק ישראל ושל האוצר מדברות על 5%-6% צמיחה. אלה תחזיות דומות למה שהיה פה ב-2021, אחרי הקורונה רק שהפעם אנחנו מתחילים משיא, לא משפל".

מבחינת המשמעות למגוריט, רוזנבוך לא משאיר מקום לפרשנות: “אנחנו רוכבים על המאקרו. אנחנו יודעים לשפר טיפה בקצוות אבל בסוף המאקרו של מדינת ישראל זה המקרו שאנחנו אוחזים בו".  "שווה בנפשך שמחירי הדירות עולים באחוז אחד זה עושה לנו שערוכים של 75 מיליון שקל,” הוא אומר. “אם מחירי הדירות עולים בחמישה אחוז, זה כבר 375 מיליון שקל." המספרים האלה נובעים מהיקף הפורטפוליו של מגוריט, שעומד על כ-7.5 מיליארד שקל. לכן גם שינוי קטן במחירי הדיור מתורגם ישירות לרווחי שערוך בדוחות.

המניה זינקה בחצי שנה האחרונה אבל מגוריט עדיין נסחרת מתחת להון - מה הסיבה?

מניית מגוריט מגוריט -0.06%   טיפסה 26% בששת החודשים האחרונים והיא נסחרת לפי שווי של כ-1.2 מיליארד שקל אבל עדיין הקרן נסחרת מתחת להון העצמי שלה, מכפיל ההון שלה בכ-0.7. הההתחזקות של המניה הגיעה כשהמשקיעים קיוו שה"פיבוט" שעשה בנק ישראל ונכנס לתהליך של הורדות ריבית ייתן רוח גבית לשווי הנכסים ולעלויות המימון. 

למרות הזהירות שלו בכל הנוגע לתמחור, רוזנבוך כן מסביר למה בעיניו השוק מתחיל לשנות כיוון כלפי הקרן. לדבריו, עצם העובדה שמגוריט עוברת ממצב של "חברה שבונה והפרויקט בדרך" למצב של חברה שמחזיקה מאות דירות מניבות בפועל, משנה את האופן שבו משקיעים מסתכלים עליה. "ברבעונים האחרונים אנחנו מתחילים להניב בצורה יותר משמעותית," הוא אומר. "ועכשיו, כשמחלקים דיבידנד חודשי, זה כבר משהו מוחשי, זה לא רק על הנייר".

"אנחנו עדיין נסחרים מתחת להון." הוא מסכים שזה נמצא עכשיו בידיים של השוק. "כשהשוק רואה שיש לנו יותר ויותר דירות, שהן מתחילות להזרים הכנסה בפועל, ושהתזרים מתחזק אז הוא מתמחר ויתמחר את זה."