מגוריט רוכשת 75 דירות ברמת גן בכ-310 מ' שקל; תשואה נמוכה, רווח חשבונאי גבוה

חברת מגוריט מגוריט 0.12%   רכשה כמחצית ממגדל גפן שבשכונת הגפן תמורת 311.5 מיליון שקל -לפי שווי נמוך בכ-92 מיליון שקל מהערכת השווי שבוצעה גם בידי שמאי חיצוני וגם בידי שמאי הבנק, שעמד על שווי של בין 403-408 מ' שקל  הדירות מושכרות כבר שנתיים, והתשואה עומדת על 2.5% בלבד.

במגוריט מהמרים על עליית ערך עתידית, וממשיכים להרחיב את תיק הנכסים - זאת לאחר שהחברה רכשה בחודש מרץ האחרון 47 דירות בתל אביב בתמורה ל-190 מ' שקל. החברה, שבהובלת ארז רוזנבוך - יו"ר הדירקטוריון, ומתמחה בדיור להשכרה ארוכת טווח, חתמה אתמול על אחת העסקאות הגדולות בתולדותיה - רכישת 75 דירות במגדל בשכונת הגפן שבצפון רמת גן, מדובר על דירות יוקרה. העסקה כוללת גם 116 חניות תת-קרקעיות ומחסנים צמודים, כאשר שטח הדירות עצמן נאמד בכ-8,700 מ"ר, כולל מרפסות.

הדירות נרכשו מחברת אוליאנדר,שבבעלות צבי גפן, נכדו של מייסד השכונה צבי הירש גפן הפרויקט נבנה על ידי חברת תדהר ואוכלס לפני כשנתיים. הדירות מושכרות כבר כיום, כאשר ההכנסה השנתית מהן מסתכמת בכ־7.7 מיליון שקל - המשקפים תשואה כאמור נמוכה יחסית להשקעות ריט בתחום הדיור.

עליית ערך עתידית?

למרות התשואה הדלה, מגוריט מעריכה כי מדובר בנכס עם פוטנציאל השבחה משמעותי: בין היתר בעקבות השמאות – שגבוה בכ-92 מ' שקל מהתמורה ששולמה בפועל. כתוצאה מכך, החברה צפויה להציג רווח חשבונאי של סכום זה כבר עם השלמת העסקה, עוד לפני שינוי בתזרים השוטף.

העסקה כוללת גם התחייבות של מגוריט להשכרת הדירות בהתאם לתנאי חוק עידוד השקעות הון, למשך שלוש שנים לפחות, ובתוך מגבלות החוק הקיימות. החברה מציינת כי דמי השכירות כיום נמוכים ממחירי השוק, דבר שעשוי להוביל לשיפור בתשואה בעתיד, לאחר סיום מגבלות החוק. כלומר, היא בונה על כך שכאשר יסתיימו החוזים הנמוכים ביחס למה ששוות הדירות, היא תוכל להרים למעלה את מחירי השכירות לדיירים בבניין.

את התמורה תשלם מגוריט בשני שלבים: 3 מ' שקל שולמו במעמד החתימה, והיתרה - 308.5 מ' שקל - תועבר בתוך 45 ימים, בכפוף לאישורים ורישום הערת אזהרה. הרכישה תמומן באמצעות גיוס חוב, ובמגוריט ציינו כי שיעור מס הרכישה בעסקה עומד על 0.5% בלבד. לפי חוות דעת משפטית, העסקה פטורה ממע"מ - בין היתר בעקבות שהיא מסווגת כמכירת נכס מניב. אך במקרה שרשות המסים תחליט אחרת ותסווג את העסקה באופן שונה ודה פקטו תדרוש בעתיד תשלום מע"מ, שמורה למוכר האפשרות לבטל את ההסכם כולו.

מה הבסיס לרכישה?

שכונת הגפן בצפון רמת גן היא אחת השכונות היותר יקרות בעיר, בין היתר בזכות הקרבה לפארק הירקון, לצירים מרכזיים כמו ז’בוטינסקי ואבא הלל, ולמתחמי עסקים, חינוך ותרבות. היא הוקמה על אדמות של משפחת גפן - אחת המשפחות החקלאיות הוותיקות באזור, וסופחה לרמת גן כבר בשנות ה־40.

מדובר על אזור מגורים מבוקש יחסית עם פרויקטים חדשים, בראשם המגדל בו נרכשו הדירות - מגדל בן 39 קומות שנחשב לדי יוקרתי. המהלך של מגוריט משקף את הפעילות שלה במידה מסוימת, בעיקר בשל הרחבת תיק הנכסים שלה באזורי ביקוש חזקים, מתוך ראייה ארוכת טווח.

במקביל, מגוריט פועלת במבנה פיננסי שמבוסס על מינוף ופריסה של נכסים מניבים, באופן שמאפשר לה להפחית את הסיכון הספציפי של כל עסקה בודדת. ההנחה המרכזית היא שבשוק שכירות הנמצא בצמיחה מבנית - בעקבות גידול האוכלוסייה, נכסים איכותיים באזורים חזקים ימשיכו לייצר ערך, גם אם קצב התשואה שלהם בשנים הראשונות איטי.

יזם שמוכר לקרן, לא לדיירים

העסקה מדגימה מגמה הולכת ומתרחבת בשוק הנדל"ן: במקום לנסות לשווק דירות אחת־אחת לרוכשים פרטיים, יזמים לעיתים יעדיפו למכור בלוק שלם של דירות לקרן/גוף גדול, במחיר כולל ועם ודאות גבוהה. עבור חברת אוליאנדר, מדובר במהלך שמקצר את לוחות הזמנים, מקטין את הסיכון המסחרי, ומבטיח סגירת עסקה אחת - במקום לנהל קמפיינים שיווקיים מתמשכים לאורך חודשים ולעיתים שנים.

הגישה הזו, שמכונה בענף "מכירה סיטונאית", הפכה נפוצה יותר בתקופה האחרונה, במיוחד על רקע שוק דיור תנודתי שבו הריבית הגבוהה מקשה על רוכשים פרטיים לגייס משכנתאות ולרכוש דירות. עוד דבר- כאשר הקרן הרוכשת היא גוף כמו מגוריט - שנהנה מאמון מוסדי, העסקה נתפסת כיציבה ובטוחה עבור היזם.

במקרה של מגדל גפן, הקרקע כבר פותחה, הבניין מאוכלס, ונראה שדווקא שלב ההשכרה, שבעבר נחשב לאתגר - הפך ליתרון שמושך גופים מוסדיים. מנקודת מבטה של הקרן, היתרון הוא ברור: גישה מהירה למלאי איכותי של דירות בעיר חזקה, ללא צורך בגיוס שוכרים חדשים, ניהול פרויקט, או עיסוק בבעיות יזמיות. עבור משקיעים מוסדיים – כמו הפניקס, מנורה ואנליסט, שמחזיקים במגוריט, מדובר בנכס מניב ארוך טווח שמתווסף לתיק ההשקעות.

• בתמורה ל-190 מיליון שקל - מגוריט רוכשת 47 דירות בתל אביב
• בעקבות המחלוקות במגוריט: רשות ני"ע מסדירה את השליטה בקרנות הריט

מגוריט - שווי שוק, הון עצמי ומה עשתה המניה?

שווי השוק של החברה עומד כ-942 מ' שקל. הונה העצמי נאמד בכ-1.7 מיליארד שקל. מניית החברה עלתה מתחילת השנה בכ- 4% וב-12 החודשים האחרונים בכ-54%.

עסקאות אחרונות בשכונת הגפן

ברחוב אבא הלל 46, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 4.62 מ' שקל, מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-110 מ"ר שנמצאת בקומה ה-11.

• דירה להשכיר' תרחיב פעילות בבית שמש בשת"פ עם העירייה
• "בסוף מי שנפגע זה הציבור" - ותקן מיושן אחד עלול לשתק אלפי דירות
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

עסקה נוספת בבניין, נמכרה לאחרונה בסכום של 3.69 מ' שקל, מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-95 מ"ר שנמצאת בקומה השלישית.

ברחוב ז'בוטינסקי 3, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3.4 מ' שקל, מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-85 מ"ר שנמצאת בקומה ה-24.

ברחוב ביאליק 130, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.95 מ' שקל, מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-76 מ"ר שנמצאת בקומה השלישית.

ברחוב ביאליק 76, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3.885 מ' שקל, מדובר על דירת 5 חדרים בשטח של כ-118 מ"ר שנמצאת בקומה ה-11.

ברחוב המבדיל 10, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3.28 מ' שקל, מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-106 מ"ר שנמצאת בקומה ה-11.

ברחוב המבדיל 8, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3.66 מ' שקל, מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-86 מ"ר שנמצאת בקומה ה-12.