חשיפה לנדל"ן בלי השקעה בנדל"ן: האלטרנטיבה שמגשרת בין שני העולמות

יש נטייה בקרב משקיעים להיות בטוחים שאפיק ההשקעה שמתאים להם מתאים לכולם - אבל זה לא כך. מעבר לתשואות העבר, השקעה נמדדת גם ביכולת של משקיע לספוג תקופות ארוכות של ירידות בשווקים, והיכולת הזו קשורה במידה רבה להיכרות ולביטחון שלו עם נכס הבסיס.

בעבר כתבתי על השקעות במניות דיבידנד כחלק מתמהיל תיק ההשקעות, במטרה לגוון אותו מעבר להשקעה במדדי מניות, וכך ליהנות מתשואה שוטפת גם בתקופות של ירידות בשווקים.

מעבר לחברות דיבידנד, אפשרות מניבה נוספת היא השקעה בקרן ריט (REIT – Real Estate Investment Trust) המאפשרת חשיפה לנדל"ן עם מאפייני השקעה של מניה: השקעה בכל סכום, נזילות לצד תנודתיות, ציטוט שווי יומי והיעדר עלויות כניסה ויציאה גבוהות. השקעה בקרן ריט מאפשרת להיחשף לדירות, משרדים, נכסים מסחריים ומבני לוגיסטיקה, מבלי לרכוש את הנכס עצמו. הקרן מחזיקה נכסים מניבים ומחוייבת לחלק למשקיעים את מרבית רווחיה (כ־90%) מדמי השכירות כדיבידנד, רבעוני או חודשי. מדובר בחלופה נזילה להשקעה בדירה או בנכס מסחרי, עם פיזור על פני מספר רב של נכסים ובכל סכום השקעה.

חברות אחזקה ללא סיכון יזמי

בשונה מחברות הנדל"ן בשוק המקומי, שלהן פעילות יזמית, קרנות הריט הן חברות אחזקה בנדל"ן. את הנכסים הן רוכשות מיזמים או ממשקיעים ואינן יוזמות אותם בעצמן. כך שאין בהן סיכון יזמי כמעט, אך הן גם אינן נהנות מהצפת ערך המאפיינת פעילות כזו.

• סלע נדל"ן צופה NOI של 347 מיליון שקל ב-2025
• צחי אבו הצליח לגייס חוב לאבו פמילי; גייסה 200 מיליון שקל בהנפקה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בנוסף, קרן ריט פטורה ממס ברמת החברה, והמשקיע הוא זה שמשלם מס בעת קבלת הדיבידנד. המס מנוכה במקור בשיעור של 25%, אך בדוח שנתי ייתכן חישוב מחדש לפי המס השולי. לכן, למשקיעים במדרגות מס גבוהות זו עלולה להיות השקעה פחות יעילה, בעוד שהיא מתאימה יותר למשקיעים במדרגות מס נמוכות או לאחזקה באמצעות חברה בע"מ.

בשוק המקומי פועלות כיום שלוש קרנות ריט למגורים. הקרנות רוכשות מקבצי דירות מיזמיות נדל"ן, לרוב בהנחת כמות, ומשכירות אותן לטווחים ארוכים בשיעורי תפוסה גבוהים. מגוריט היא הוותיקה מביניהן ועברה השנה למדיניות חלוקת דיבידנד חודשי. לצד זאת פועלות שלוש קרנות ריט בתחום המסחרי, המאופיין בתשואת דיבידנד גבוהה יותר אך גם ברמת סיכון גבוהה יותר, הנובעת מחשיפה למחזוריות הכלכלה המקומית.

• צריכים הלוואה? עדיף שתיקחו אותה כנגד נכסים פיננסיים שלכם
• קפה אחד פחות בחוץ בשבוע: הרגלים קטנים שעושים שינוי כספי גדול
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק

רוח גבית מסביבת ריבית יורדת

הקרנות פועלות במינוף גבוה, ולכן סבלו בשנים האחרונות מסביבת ריבית גבוהה, ששחקה את המרווח בין תשואת השכירות לעלות החוב ופגעה ברווחיות. במבט קדימה, סביבת ריבית יורדת עשויה לשפר את המרווח הפיננסי ולהעניק להן רוח גבית בהמשך.

חשוב לזכור שבדירה להשקעה לא רואים את השווי "נחתך" ב־15% ביום אחד. בקרן ריט תנודה כזו אפשרית, ולעיתים גם מתרחשת. מי שרוצה להשקיע בנדל"ן אבל מסתייג מהתעסקות שוטפת, ממינוף גבוה ומחוסר נזילות, עשוי לגלות שהבורסה מציעה לו גשר בין העולמות - חשיפה לנדל"ן במבנה נזיל וסחיר.

אין באמור ייעוץ השקעות. הכותב עסק שנים בייעוץ השקעות וכיום הינו משקיע עצמאי