בוטל היתר בנייה למלון שתוכנן ברחוב הירקון בתל אביב
פרויקט המלון החדש שתכנן איש העסקים ספי צביאל, שכולל 55 חדרי אירוח ו-32 דירות, נעצר לאחר שתושבי רחוב ארנון הסמוך טענו כי יאבדו את הנוף לים שמלווה את חייהם במשך שנים. ועדת הערר המחוזית קבעה כי אוחדו מגרשים בניגוד לתוכנית, אושרו שימושים מעורבים שאינם מותרים,
והעירייה חרגה ממדיניותה. בהחלטה מפורטת נקבע כי, “אין מקום לאשר את הבקשה כפי שהוגשה”
הבוקר שבו קיבלו תושבי רחוב ארנון בתל אביב את החלטת ועדת הערר המחוזית היה שונה. במשך חודשים ארוכים ליוותה אותם תחושת חוסר אונים, כשממולם - ממש מול החלונות, במקום שבו האור המערבי והים נפרשים דרך חלונותיהם כבר עשרות שנים - תוכנן לקום בניין גבוה, רחב, כזה שהיה משנה לחלוטין את קו הרקיע שנראה מאחוריהם. אותם תושבים, שחייהם השקטים יחסית התעצמו דווקא בזכות המרחק מהטיילת הרועשת והקרבה לאוויר הים, לא היססו לפעול. הערר שהגישו נגד היתרי הבנייה שאישרה עיריית תל אביב לפרויקט המלון החדש ברחוב הירקון 164-162, נראה בתחילה כמו מאבק מול רוח. אלא שהחלטת ועדת הערר, המשתרעת על פני עשרות עמודים, הפכה את הקערה על פיה.
מדובר בשני מגרשים גדולים יחסית - כל אחד מהם בשטח של כ-600 מ"ר - שעליהם תכנן היזם ספי צביאל, באמצעות א.פ.צ השקעות, להקים שני מבנים בני שבע קומות, בחיבור תפקודי ומבני כמעט מלא. הבניינים היו אמורים לכלול 55 חדרי מלון ו-32 דירות מגורים, עם ארבע קומות מרתף משותפות וקומת גג. מבחינת היזם, מדובר בהמשך טבעי למלון אולימפיה הישן, שעמד על חלקה 211 מאז שנות ה-70. מבחינת התושבים, זהו שינוי דרמטי במרקם השכונה - כזה ש“יחסום את הנוף לים שממנו נהנו במשך שנים רבות”, כפי שנכתב בערר.
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב אישרה בתחילת 2025 את שתי הבקשות להיתר, אך התושבים, שמתגוררים ברחוב ארנון מאחורי המגרש, לא ויתרו. ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה מחוז תל אביב קיימה דיון ב-31 ביולי 2025, ולאחר הגשת השלמות טיעון מצד כל הגורמים, קיבלה החלטה תקיפה וברורה: ביטול ההיתר. בהכרעתה נכתב כי, “אין מקום לאישור הבקשה להיתר כפי שהוגשה".
הוויכוח על ייעוד הקרקע: מגורים או מלונאות?
אחד המוקדים המרכזיים במחלוקת היה השאלה מהו הייעוד התכנוני התקף של שתי החלקות. התושבים טענו כי לאורך השנים אושרו תוכניות ייעוד שונות, שבהן נקבע מפורשות כי מדובר במגרשים למלונאות בלבד, וכי כל שינוי יעוד למגורים מהווה "סטייה ניכרת". מנגד, הוועדה המקומית טענה שהתוכניות המאוחרות, ובעיקר תוכנית 3444 ותוכנית 2770, פקעו משום שלא מומשו בזמן, ולכן חזר תוקפן של התוכניות הראשיות, המייעדות את הקרקע למגורים.
ועדת הערר בחרה שלא לאמץ את עמדת היזם והעירייה. בהחלטה נקבע כי אמנם התוכניות שאפשרו מלונאות פקעו, אך הדבר לא פותח פתח לשימושים מעורבים. “תוכנית רובע 3 לא נועדה לשנות ייעודים קיימים, והיא חלה על כלל המקרקעין המיועדים למגורים בתחומה… אולם בשום מקום בתכנית רובע 3 לא מופיע השימוש למלונאות”, כתבה הוועדה בהכרעת הדין שלה.
כלומר לפי הוועדה, ייעוד מגורים מאפשר מלונאות רק במקרה שהתוכנית המפורטת מתירה זאת במפורש. כאן הדבר לא מתקיים. ועדת הערר מבהירה חד־משמעית כי שימוש מעורב למלונאות ולמגורים, כפי שתוכנן בפרויקט, אינו אפשרי לפי הדין הקיים, “שימושים מעורבים מותרים רק אם התכנית המתירה אותם מציינת זאת במפורש… ובהיעדר הוראה כזו, השימוש המעורב אסור".
האם מדובר בשני בניינים, או בבניין אחד המאחד שתי חלקות?
זהו אולי לב העניין. בעוד שהיזם טען כי מדובר בשני מבנים נפרדים, שצמודים זה לזה בקיר משותף בלבד, התושבים הדגישו כי בפועל מדובר בבניין אחד, רחב ועוצמתי, שחוסם את המעבר של אוויר ונוף. הוועדה לא השתכנעה שמדובר בקיר משותף אמיתי. היא קבעה כי החיבורים בין הבניינים עמוקים וגורפים - המרתפים מאוחדים, קומות הקרקע מחוברות, החיבור הפנימי בין האגפים מאפשר מעבר חופשי, ובמקרים מסוימים “אין כלל קיר מפריד”.
- צוואת של קשיש בביה"ח הועדפה על זו מלפני 20 שנה
- איציק תשובה ישלם 225 אלף שקל לשותפו לשעבר
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- “6 שנים בלי זכויות”: עובדת מאפייה שהתפטרה תיחשב מפוטרת
בפסק הדין נכת כי,: “הלכה למעשה, אין מדובר ב‘קיר’. מדובר במחיצות בין שני אגפים בבניין… ניתן בהחלט לעבור מבניין אחד לשני דרך אותו ‘קיר’ משותף… דבר המעלה ספק אם לא מדובר בבניין אחד הבנוי על שתי חלקות, בניגוד להוראות תכנית רובע 3”. עוד ציינה הוועדה כי תוכנית רובע 3 אוסרת על איחוד חלקות ששטחן המשותף עובר את ה-700 מ"ר. במקרה הזה, השטח המשותף של החלקות מגיע ל-1,200 מ"ר. ועדת הערר כתבה במפורש כי, “מדובר בבקשה החורגת מהוראת התוכנית ואין הצדקה תכנונית לחריגה זו”.
ב-2019 פרסם מהנדס העיר תל אביב מסמך מדיניות מפורט שמסדיר מתי מותר לאחד חלקות או לבנות בקיר משותף ברבעים 3 ו-4. המסמך הזה נהפך בשנים האחרונות לעוגן מרכזי בהחלטות הוועדה המקומית, ולכן הפתיע לראות שהעירייה בחרה במקרה זה לסטות ממנו, ועוד ללא נימוק. ועדת הערר פרסה את הוראות המסמך אחת לאחת, והסבירה כיצד הבקשה חורגת מהן: רוחב שתי החלקות יחדיו גדול מ-32 מטר - הרבה מעבר לרוחב המקסימלי המותר; הרחוב עצמו, הירקון, אינו “רחוב בעל מרקם בנוי בקיר משותף”; אין שמירה על עצמאות תפקודית בין הבניינים; והקיר המוצע אינו באמת “קיר” אלא חיבור של חללים.
ועדת הערר קבעה בהכרעתה כי, “אין מקבלים את עמדת הוועדה המקומית לפיה אין להחיל במקרה זה את מסמך המדיניות… הדבר סותר תפיסה תכנונית ברורה שהתוותה בעבר הוועדה המחוזית”.
גם בעבר נקבע שיש לשמור על מרווחים בין המבנים
הוועדה אף הזכירה כי כבר ב-2007, במהלך דיון בתוכנית 3444, נקבע במפורש כי יש לשמור על מרווח משמעותי בין שני אגפי המלון, בעיקר בשל הפגיעה האפשרית בדיירים ברחוב ארנון. באותה העת ציינה הוועדה כי, “יש לקבוע כי לא יותרו חיבורים בקומות העליונות… בשל השפעת החיבור על בינוי גובל, ביחס למעבר אוויר ונקודות מבט לים”. ועדת הערר מדגישה כי אותם שיקולים רלוונטיים גם כעת - ואולי אפילו יותר.
תושבי רחוב ארנון שבו והזכירו את הממד האנושי, שלעתים הולך לאיבוד בשיח תכנוני מורכב. הם הסבירו כי מהחלונות שלהם נשקף הים מזה עשרות שנים, וכי הכשרת בניין גבוה ומסיבי מול ביתם תחסום לחלוטין את הנוף ואת כניסת אור השמש. ועדת הערר התייחסה לכך גם בהיבט המשפטי, וקבעה כי מאחר שהבקשה להיתר חורגת מהתכנון ומהשימושים המותרים, קיימת לתושבים זכות ערר מלאה. היא ציינה בהחלטתה כי, “הבקשה להיתר חורגת מהוראות התכנית בכל הנוגע לשימוש המעורב… ועל כן עומדת לעוררים זכות ערר”.
לאחר בחינה מעמיקה של כל הטענות, התוכניות, ההיסטוריה התכנונית והמדיניות העירונית, ועדת הערר סיכמה וקבעה כי, “דין העררים להתקבל… אין מקום לאישור הבקשה להיתר כפי שהוגשה”. בכך נעצר לעת עתה אחד מפרויקטי הבנייה המשמעותיים ביותר שתוכננו בשנים האחרונות על קו החוף של תל אביב. היזם יוכל כמובן להגיש בקשות חדשות, אך יהיה עליו להתאים אותן לתוכניות המאושרות ולמסגרת המדיניות הברורה שהוועדה המחוזית קבעה.
למה בכלל חשוב אם אלה שני בניינים או בניין אחד?
מכיוון שהחוק מתייחס אחרת לחלוטין לשני מבנים נפרדים על שתי חלקות לעומת בניין אחד גדול. כשיש שני בניינים, כל חלקה “נושמת” לעצמה, ושומרים על מעבר אוויר, אור ומרווחים. אבל אם בפועל בונים בניין גדול אחד, זה משנה את כל המרחב ומשפיע ישירות על השכנים. במקרה הזה, הוועדה קבעה שהחיבורים היו כל כך עמוקים, עד שבפועל מדובר בבניין אחד, ולכן זה מנוגד לתוכנית שאוסרת על איחוד חלקות גדולות באזור ההכרזה.
למה תושבי רחוב ארנון דאגו כל כך מהפרויקט?
מפני שהם חיים ממש מאחורי המגרש. הבניין המתוכנן גבוה ורחב יותר בהרבה מהמבנה הקיים, והוא חוסם להם את הנוף לים - מה שמבחינתם היה חלק מהערך של הבית שלהם ושל איכות החיים שממנה הם נהנו. הם חששו גם מפגיעה באוויר שמגיע מהמערב, מרוחות הים, מאור השמש ומהעומס שייצר המלון החדש.
העירייה טענה שמדובר באזור "מוטה מלונאות". למה זה לא התקבל?
הוועדה המחוזית אמרה שהעירייה לא יכולה להסתמך על תחושה כללית או על רוח הדברים. אם רחוב הירקון היה מוגדר רשמית בתוכנית כרחוב מסחרי־מלונאי, אולי היה אפשר לשקול חריגה מהמדיניות. אבל התוכנית הראשית (רובע 3) לא מגדירה אותו כך, וזה מה שקובע מבחינה משפטית.
מה זה בכלל מסמך מדיניות? זה חוק?
לא. מסמך מדיניות הוא כלי שהעירייה משתמשת בו כדי להחליט איך לפעול במקרים שאין הוראה מפורטת בתוכנית. הוא לא חוק, אבל הוא מחייב את הוועדה המקומית לשמור על עקביות ולהסביר אם היא בוחרת לחרוג ממנו. במקרה הזה, העירייה לא הסבירה למה היא סוטה מהמסמך, וזה פגע בה.
למה הוועדה שמרה על המרווח בין המבנים?
כי מרווח שכזה שומר על שני דברים מרכזיים: זרימת אוויר, בייחוד באזור צמוד לחוף הים; ושימור הנוף הפתוח לדיירים הגובלים מאחור. בנוסף, כבר ב-2007 נקבע באופן מפורש שיש לשמור מרווחים באותו מגרש בדיוק, בגלל אותם דיירים מרחוב ארנון. לכן הוועדה אמרה שאין סיבה לזרוק את ההיגיון הזה לפח.
מה יקרה עכשיו? זה סוף הפרויקט?
לא בהכרח. היזם יכול להגיש תוכנית חדשה או בקשה חדשה להיתר. אבל כל בקשה עתידית תהיה חייבת להתאים למה שהתוכניות באמת מאפשרות: שימוש מגורים בלבד, או מלונאות בלבד - אבל לא ערבוב ביניהם, ובטח שלא איחוד חלקות בפועל.
למה העירייה אישרה מלכתחילה אם זה לא חוקי?
העירייה פירשה את התוכניות בדרך שמרשה לה גמישות גדולה יותר, והסתמכה על כך שהתוכניות הישנות פקעו. הוועדה המחוזית, שהיא דרגת הערר, ראתה את התמונה אחרת - והפרשנות שלה מחייבת.
מה הדבר הכי חשוב שהוועדה הדגישה כאן?
שהחוק והתוכניות הם בסיס מחייב, ושאי אפשר לעקוף אותן באמצעות תכנון יצירתי מדי. אם התוכנית לא מאפשרת שימוש מעורב, זה אסור. ואם קובעים מדיניות עירונית, צריך לעמוד בה.
למה הוועדה כתבה שהקיר המשותף הוא בכלל מחיצה?
מכיוון שבמקום קיר אמיתי שמפריד בין שני בניינים, התכנון כלל פתחים וחיבורים שמאפשרים תנועה בין האגפים. כלומר זה לא קיר, אלא חיבור בין שני חלקי אותו בניין. וזה בדיוק האיחוד שהחוק אוסר עליו.
ומה עם הנוף? באמת יש לזה חשיבות משפטית?
כן, אבל רק אם יש חריגה מהוראות התכנון. עצם זה שנוף נחסם אינו מספיק כדי לעצור פרויקט. אבל אם הנזק לנוף נובע מפגם תכנוני, כמו איחוד חלקות אסור - אז זה נותן עילה חוקית להתערבות.
נדחו טענות אשה לקבלת 800 אלף שקל ממכירת דירה משותפת
פסק דין של בית המשפט לענייני משפחה דן בסכסוך ממושך בין בני זוג לשעבר, שבמרכזו דרישת האשה לקבל 800 אלף שקל כתנאי למכירת הדירה המשותפת. למרות חתימה על מסמך שכונה “הסכם ממון”, בית המשפט קבע כי ההסכם חסר תוקף, אינו תואם את המציאות, ואף מקפח את הבעל באופן
משמעותי. בפסק הדין הדגישה השופטת את חשיבות האישור הפורמלי של הסכמי ממון ואת הצורך לדייק בסכומים ובהסכמות בעת ניסוחם
שופטת בית המשפט לענייני משפחה בקריות, גילה ספרא־ברנע, מצאה את עצמה לאחרונה ניצבת מול מחלוקת שנראתה לכאורה פשוטה: שני בני זוג לשעבר, דירה שנרכשה במהלך הנישואים, מסמך ישן שנחתם ביניהם לפני כמעט עשור והבטחה לא ממומשת ל-800 אלף שקל. ואולם מאחורי הסיפור התגלה סכסוך רחב ומורכב, שנולד משילוב של אמון, חוסר בהירות משפטית, ניסוח לקוי של מסמכים ונתונים כספיים שלא התאימו למציאות בשטח. מה שהתחיל כתביעה שבמסגרתה ניסתה האשה לאכוף הסכם ממון, הסתיים בקביעה תקיפה של בית המשפט: ההסכם אינו תקף, הסכום שדרשה אינו הגיוני, והדירה, כך על פי הרישום, שייכת לשני הצדדים בחלקים שווים.
הצדדים נישאו ב-2008 וחיו יחד עד הגירושים ב-2020. במהלך חייהם המשותפים, ב-2014, הם רכשו יחד דירת מגורים שנרשמה על שמם בחלקים שווים. שנה לאחר רכישת הדירה, בפברואר 2015, חתמו הצדדים על מסמך שכונה "הסכם ממון", שבו נקבע בין היתר כי במקרה של מכירת הדירה יקבלו האשה או בנה סכום של 800 אלף שקל, בטענה שמדובר בסכום המגלם את ערך דירתה הקודמת של האשה. המסמך נחתם בנוכחות נוטריון, אך לא אושר בבית המשפט, למרות דרישת החוק כשמדובר בבני זוג נשואים.
עם פרוץ הסכסוך בין הצדדים ולקראת הגירושים, ביקשה האשה לאכוף את ההסכם ולקבוע כי הדירה אינה שייכת לשני הצדדים בחלקים שווים כתנאי לרישום, אלא כי עליה לקבל את אותם 800 אלף שקל עוד לפני כל חלוקה. מנגד, טען האיש כי המסמך שנחתם אינו אלא טיוטה לקויה, שאינה עומדת בדרישות החוק, אינה תואמת את העובדות, ואף נחתמה בנסיבות כאלה שלא מאפשרות לראות בה הסכמה אמיתית ומודעת.
בית המשפט פתח את בחינתו מן הנתון הבסיסי והברור ביותר: הרישום בטאבו. הצדדים רשומים כבעלי מחצית הזכויות כל אחד, והרישום הקנייני מהווה ראיה חזקה לטובת השוויון. השופטת הדגישה בהכרעתה כי הנטל לסתור רישום שכזה מוטל על האשה. לדבריה, “הנטל להוכיח כי הרישום בפנקסי המקרקעין אינו משקף את מצב הזכויות [...] מוטל על כתפי האשה”. לטענתה, אותו הסכם ממון, שעל פיו מגיעים לה 800 אלף שקל, צריך לשנות את החלוקה.
- בזמן שפדתה פנסיה לצמצום המשכנתה, הוא היה עם אחרת
- למרות 4 ילדים וחיים משותפים: הנכסים יישארו של הבעל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אלא שכאן החלה להתברר התמונה הבעייתית סביב אותו הסכם. השופטת ציינה בפסק הדין שפורסם כי המסמך “נחזה להיות הסכם ממון”, ולכן, על פי חוק יחסי ממון, הוא היה חייב לקבל אישור בפני בית משפט או בית דין דתי. כל עוד הוא לא אושר, אין לו תוקף. אבל מעבר לכך, גם אם היה מדובר בהסכם רגיל שלא מחייב אישור פורמלי, עדיין לא ניתן לאשר אותו בשל כשלים מהותיים. “ההסכם מעורר בעייתיות בנושא של גמירות דעת ותום לב”, קבעה השופטת, והוסיפה כי הוא “לוקה ואינו עולה בקנה אחד עם העובדות בפועל”.
