גידרו נכס הרוס ליד ביתם - ועיריית ת"א החליטה שהם המחזיקים בו

צביה ואבשלום כהן חשבו מן הסתם שהם מגלים אזרחות טובה, כאשר גידרו נכס הרוס ונטוש הצמוד לביתם, באיזור פארק דרום בתל אביב. הגידור מנע פלישה לנכס או כניסה של חיות בר, הסבירו. אבל מבחינת עיריית תל אביב, הפעולה הזאת הפכה אותם למחזיקים בנכס והיא דרשה שישלמו ארנונה תמורתו. בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע: הדרישה חסרת תוקף.

כהן מתגוררים בבית שאותו הם אמורים לפנות, תמורת פיצוי, עד סוף החודש הבא - בעקבות תביעת פינוי של העירייה ופשרה שהושגה בבית המשפט. העירייה טענה במקביל, כי מאז 2016 הם המחזיקים של הנכס הסמוך. בני הזוג פנו לוועדת הערר ואבשלום סיפר: הנכס השכן הוא של משפחת צבקר, שהתגוררה בו עד 1973. "הנכס נטוש. מאז שנות ה-70 לא רואים אותם. אמא שלי נפטרה בשנת 2011. אני המשכתי את השמירה על הנכס הזה", הוסיף.

התערבות נדירה בהחלטת ועדת הערר

ועדת הערר אימצה את עמדת העירייה וקבעה: "כלל הראיות שבפנינו מלמדות כי למרות שהנכס הרוס ואינו בשימוש, העורר נוהג בו מנהג בעלים, הגישה אליו הינה מתוך שטח מגודר בו הוא מתגורר, והוא 'שומר עליו' מפני פולשים. בהתאם לדיני הארנונה, אין זהות בין בעל הזכויות המשפטיות בנכס ובין המחזיק בנכס בפועל. בהתאם להיגיון זה, גם פולש מחויב בארנונה בגין נכס שאין לו בו זכויות כדין. 

"... גם העובדה שהנכס אינו ראוי לשימוש, שאינה שנויה במחלוקת, לא תומכת בטענת העוררים כי אינם מחזיקים בו. החזקה אינה בהכרח פועל יוצא של שימוש או מגורים אלא בנסיבות מקרה כגון זה, בו מדובר במתחם מגודר, יכולה להיות על דרך של 'שמירה' עליו מפני פלישות וגידורו במתחם סגור".

כהן פנו לבית המשפט המחוזי, והשופטת עינת רביד קיבלה את ערעורם - התערבות נדירה בהחלטה של ועדת הערר. היא ציטטה את פסיקתו של בית המשפט העליון לגבי קביעת המחזיק בנכס לצורכי ארנונה: זהו "בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס, והשאלה מיהו בעל הזיקה הקרובה כאמור תיענה על פי מבחן עובדתי... בדרך כלל יהיה זה מי שעושה שימוש בפועל בנכס, אף אם באופן פוטנציאלי קיימים מחזיקים-בכוח נוספים, כגון בעלים.

"מאחורי קביעה זו עומדת התפיסה שתשלום הארנונה מתבצע כנגד קבלת שירותים שונים שמספקת הרשות המקומית לתושביה, אף אם הזיקה אינה ישירה, כפי שצוין לעיל. מכאן, שכאשר אדם מחזיק בנכס ובמסגרת זאת נהנה או יכול  ליהנות מהשירותים שמספקת הרשות המקומית, במידה זו או אחרת, מוצדק יהיה לחייבו בתשלום ארנונה. זאת ועוד, ההחזקה לצורך החיוב בארנונה מתאפיינת, ככלל, ביכולת השליטה של האדם בנכס והיכולת לנצל את הנכס לצרכים שונים".

שמירה אינה הנאה מן הנכס

בנוגע לערעורם של כהן, רביד מציינת שמדובר בנכס הרוס הקיים מזה 70 שנה ובנוי על קרקע השייכת למדינה, באיזור שכולו אינו מוסדר מבחינת הרישום הנדל"ני. הנכס היה רשום על שמה של משפחת צבקר, כפי שמסרה העירייה עצמה בתביעת הפינוי נגד כהן (בה לא ביקשה לפנותם מן הנכס ההרוס). בני הזוג אינם עושים בו שימוש כלשהו, וכל הקשר שלהם אליו הוא מיקומו בסמוך לביתם. באותו מתחם מתגוררת גם משפחת קפרי, ודי בכך כדי להעלות ספק הדבר הזיקה של כהן לנכס.

רביד מוסיפה: "אמנם המערער מסכים שהוא חש 'נאמנות' למבנה, במובן זה שהוא משגיח שלא יפלשו אליו או שיהפוך משכן לחיות בר. השאלה אם תחושת הנאמנות והשמירה הזו די בה כדי לקבוע שלמערערים מירב הזיקות לנכס עד כדי חיובם בארנונה בגין הנכס? לטעמי, התשובה לכך בשלילה גמורה.

"נניח שאדם חי בבית ליד בית שכן וללא גדר ביניהם. יום אחד השכן נעלם במשך שנים והאדם ממשיך להשגיח על הבית השכן, כדי שלא יהפוך משכן לחיות, מפגע ציבורי, מטרד או מקום לפולשים - האם התנהלות זו שאין בה כל הנאה מהנכס אלא נטל בלבד, הופכת אותו לחייב בארנונה בגין הנכס? לטעמי לא. שמירה על נכס נטוש שלא יכנסו אליו פולשים אינה 'החזקה', בוודאי שאין בה הנאה מן הנכס, ולכן אינה צריכה לחייב בארנונה". העירייה חויבה בתשלום הוצאות בסך 32,500 שקל. את כהן ייצג עו"ד דוד אורן, ואת העירייה - עו"ד שירה הרניב.

• העירייה רדפה אחרי חוב מ-2006 - האם ניתן לגבות?
• עיריית ירושלים הכפילה פי 2.3 את הארנונה על הג'וינט - עד שביהמ"ש התערב