מתנה לתושבי שכונת התקווה - חצי מיליון שקל לדירה

בית המשפט העליון קבע לאחרונה כי תושבי שכונות שהוכרזו כשכונות שיקום, כמו שכונת התקווה בתל אביב, זכאים לפטור מהיטל השבחה גם בעת מכירת דירה. ההחלטה חלה על מקרים שבהם עליית ערך הנכס נובעת מהרחבת זכויות קיימות במסגרת תוכנית שיקום, ולא על בנייה חדשה שמוסיפה יחידות דיור נוספות. זו קביעה שמשפיעה על אלפי בעלי נכסים בשכונות דומות ואמורה לאזן בין צורכי הרשויות המקומיות לבין הגנה על אוכלוסיות מוחלשות. אבל האם כך? ההשבחות מגיעות על פי ההערכות ללמעלה מ-1 מיליון שקל. מדובר בפטור ממס של חצי מיליון שקל לפחות. לא מדובר על כל הדירות, אבל על חלק מרכזי מהדירות בשכונה. האם המתנה הזו לתושבי שכונת התקווה מוצדקת?  

ברוב תל אביב אין פטור כזה, גם בשכונות קרובות וצמודות לשכונת התקווה. למה בעצם שביד אליהו, במרכז תל אביב ובשכונות הצפוניות יהיה תשלום מס מלא ובשכונת התקווה לא? יש כאן בעייתיות מסוימת, חוסר שוויון ועדיין - יש כאן החלטה וחוק מנומק, אם כי לא מושלם. 

על היטל השבחה   

היטל השבחה הוא מס שמוטל על עליית שווי מקרקעין כתוצאה משינויים תכנוניים, כמו אישור תוכניות בנייה או שדרוג אזורים. שיעורו עומד על 50% מההשבחה, והוא משמש למימון תשתיות ציבוריות על ידי הרשויות. בחוק התכנון והבנייה נקבעו פטורים מסוימים, כולל לשכונות שיקום, שמטרתן לשפר תנאי מגורים באזורים מוזנחים. שכונת התקווה, למשל, הוכרזה ככזו בשל מצבה הסוציו אקונומי הנמוך, עם תוכניות להוספת שטחי בנייה לדירות קיימות.

המאבק המשפטי התחיל לפני מספר שנים, כאשר ועדת ערר לתכנון ובנייה קבעה בשנת 2019 שתושבי השכונה זכאים לפטור גם במכירה. עיריית תל אביב ערערה על כך לבית המשפט המחוזי, שדחה את טענותיה בינואר 2021 וקבע שהגבלת הפטור רק להרחבה פיזית פוגעת בתושבים שאינם יכולים לממן שיפוצים. העירייה המשיכה לעליון, בטענה שהפטור הרחב יפגע בהכנסותיה ויעודד ספקולציה בנדלן. היועצת המשפטית לממשלה תמכה בעמדה זו, והזהירה מפני השלכות תקציביות רחבות.

• 20,000 דירות במקום הספארי - חבל הצלה לגוש דן?
• האם שוק הדיור בתל אביב נמצא לקראת עליות?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בפסק הדין מהימים האחרונים, הרכב שופטים בראשות יצחק עמית דחה את הערעור. הם הבהירו שהפטור חל על השבחה מהרחבת דירות קיימות, כיוון שזה תואם את מטרת חוק השיקום להקל על תושבים בעלי אמצעים מוגבלים. אם ההשבחה כוללת יצירת יחידות חדשות, כמו הוספת דירות נפרדות, אזי ההיטל יחול. דוגמה לכך היא פרויקטים בפינוי בינוי, שבהם בעלי דירות יכולים להימנע מתשלום אם ההשבחה נובעת משיפור מבנים קיימים בלבד, להרחבה: איך להימנע מתשלום היטל השבחה במכירת דירה בפינוי בינוי?.

מעבר לכך, העליון קבע לאחרונה כי קרקעות שהוקצו בהנחה מחייבות בהיטל אם עלה ערכן בשל שינויים תכנוניים, גם אם ההקצאה הייתה מוזלת. זה מחזק את עמדת הרשויות בגביית מסים, אך מבדיל בין מקרים חברתיים כמו שכונות שיקום לבין פרויקטים מסחריים. בכפר סבא, למשל, 53 בעלי זכויות נדרשו לשלם על השבחה למרות טענות לפטורים, מה שמראה שהפטורים מוגבלים למצבים ספציפיים. להרחבה: העליון הבהיר: גם קרקע בהנחה מחייבת בהיטל השבחה.

לתושבי שכונת התקווה, ההחלטה פותחת אפשרויות חדשות. מי שמכר דירה מאז ההכרזה על השכונה כשיקום יכול לבקש החזר מהיטל ששולם, בהתאם לנסיבות. בעלי נכסים שמתכננים מכירה בעתיד ייהנו מהפטור אם ההשבחה קשורה להרחבה קיימת, מה שמקל על מימוש זכויות ללא נטל כלכלי כבד. זה מעודד שיקום אזורים מוזנחים, כיוון שתושבים יכולים לצאת מהשכונה עם רווח סביר, במקום להיתקע בנכסים לא משופרים.

• בלי פקיד קבלה ובלי חדרניות: המודל הכלכלי שחותר תחת ענף המלונאות המסורתי
• ר"ג מתקררת: כמה עולה דירה בעיר ובכמה ירד המחיר?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק

רשויות מקומיות כמו תל אביב עלולות לאבד הכנסות, מה שידרוש התאמות תקציביות, אולי בהגברת גבייה ממקורות אחרים. מצד שני, זה תומך במדיניות חברתית, שמטרתה לצמצם פערים. בפסקי דין נוספים, כמו זה על קיבוצים שפטורים מהיטל על שיוך בתים, רואים דפוס של הגנה על קבוצות ספציפיות מול דרישות מס כלליות.

בשכונות מרכז וצפון תל אביב שאינן מוכרזות כשיקום, כמו רמת אביב או שכונות בצפון הישן, הדין שונה. שם, בעלי נכסים חייבים בתשלום מלא של היטל השבחה על כל עליית ערך תכנונית, ללא פטורים סוציאליים. זה יוצר הבדל מהותי, שכן בשכונות אלה ערכי הנדלן גבוהים ממילא, והתושבים נתפסים כבעלי אמצעים. דוגמה היא פרויקטים בצפון תל אביב, שבהם יזמים משלמים מיליונים בהיטלים כדי לממן תשתיות, כפי שקרה במתחם הגוש הגדול, שבו אושרו תוכניות בנייה צפופה ללא פטורים.

שאלות ותשובות נפוצות

מהו היטל השבחה ומתי הוא מוטל?

היטל השבחה הוא תשלום של 50% מעליית שווי נכס כתוצאה משינויים תכנוניים, כמו אישור תוכניות בנייה. הוא מוטל בעת מימוש הזכויות, כגון מכירה או קבלת היתר, ומשמש למימון תשתיות על ידי הרשויות המקומיות. פטורים קיימים במקרים חברתיים, כמו שכונות שיקום.

האם כל בעלי דירות בשכונות שיקום זכאים לפטור?

לא בהכרח. הפטור חל רק על השבחה מהרחבת דירות קיימות, לא על בנייה חדשה שמוסיפה יחידות. תושבים צריכים לבדוק את התוכנית הספציפית לשכונה, ולפנות לוועדה המקומית אם שילמו היטל בעבר.

מה ההשלכות של הפסיקה על שוק הנדלן?

הפסיקה מקלה על תושבים מוחלשים למכור נכסים ללא מס כבד, מה שמגביר נזילות בשוק. רשויות עלולות לאבד הכנסות, אך זה מעודד שיקום אזורים. יזמים צריכים להתאים פרויקטים כדי למקסם פטורים.

כיצד לבקש החזר אם שולם היטל בעבר?

בעלי נכסים שמכרו דירה בשכונת שיקום יכולים להגיש בקשה לוועדה המקומית עם מסמכי מכירה ושומה. התהליך כולל בדיקה אם ההשבחה תואמת לפטור, ועשוי להימשך חודשים, עם אפשרות ערעור אם הבקשה נדחית.

האם יש אפליה בין שכונות שיקום לשכונות רגילות?

ההבדל קיים, אך הוא לכארוה מוצדק חברתית. בשכונות רגילות, כמו בצפון תל אביב, חלים תשלומים מלאים כדי לממן תשתיות. המחוקק מגדיר שיקום רק לאזורים חלשים, כדי לצמצם פערים, ולא ליצור אפליה שרירותית. זה מבוסס על קריטריונים אובייקטיביים כמו הכנסה ותשתיות.