עו"ד דיווח על עסקת נדל"ן אחרי תשע שנים, והתביעה נגדו נדחתה

זו היתה אמורה להיות עסקת מקרקעין רגילה: משפחה קונה קרקע בשטח של כ-500 מ"ר בכפר בענה, חותמת על הסכם, ומשלמת לעורך דין כדי שיטפל ברישום. אבל מה שהחל כעסקה שגרתית, נהפך לסאגה משפטית שנמשכה כמעט עשור, וכללה איחור עצום בדיווח לרשויות המס, קנסות של עשרות אלפי שקלים, ובסופו של דבר תביעת רשלנות מקצועית נגד שני עורכי דין, שנדחתה כמעט במלואה.

פסק הדין, שניתן באחרונה על ידי השופט מוטי כהן בבית משפט השלום בקריות, חושף פרשה משפחתית מסובכת: הסכם המכר נחתם, לפי הנטען, עוד ב-2007, אך הדיווח עליו לרשויות המס בוצע רק ב-2016 - איחור של כ-3,160 יום. כתוצאה מכך הוטלו על המוכרים (משפחת המנוחה שהעסקה נעשתה עם יורשיה) קנסות בסכומים של עשרות אלפי שקלים לכל אחד, ובנוסף חויבו הרוכשים בהיטל השבחה שהגיע בתחילה לכ-139 אלף שקל.

חלק מהמורכבות נובע מכך שהקרקע עצמה עברה בירושה עוד לפני שהעסקה נחתמה. הבעלים המקורית, אשה בשם תמאם דיאב תיתי, נפטרה כבר ב-1987, אך צו ירושה לעיזבון שלה ניתן רק ב-2005, כמעט שני עשורים לאחר מכן. לפי הצו, חולק העיזבון בין ארבעה מילדיה, בהתאם לדין ירושה מוסלמי (יחס של 2:1 בין בנים לבת): שלושה בנים - מוחמד, חמד וחמאדה - ובת אחת, הדיה. שתי בנות נוספות של המנוחה, סיהאם ואמנה, ויתרו (הסתלקו) על חלקן בירושה כבר במסגרת אותו צו עצמו. ארבעת היורשים שכן קיבלו חלק בעיזבון הם אלה שמכרו בסופו של דבר את הקרקע לתובעים.

האחיות נכללו בטעות - והגישו ערר

הבעיה התגלתה רק כשהעסקה דווחה, באיחור, לרשויות המס: מסתבר שבטעות נכללו בדיווח גם סיהאם ואמנה כמוכרות, אף שהן כלל לא היו זכאיות לחלק בקרקע. הטעות חייבה אותן במסים שהן לא היו אמורות לשלם, ובעקבות כך הוגש בשמן ערר לבית המשפט המחוזי בנצרת, במסגרתו הוסכם ב-2019 לבטל את החיוב שלהן ולחלק מחדש את סכום העסקה בין ארבעת היורשים שנותרו. עורך הדין פרג' טאהא הוא זה שטיפל בערר הזה מול רשויות המס.

לפי כתב התביעה, עורך הדין נימר עבד אלגני, שייצג את הצדדים בעסקה, "התרשל בטיפול ברישום העסקה" וסירב במשך שנים להשלים את הרישום אף שהמסים שולמו. התובעים - יוסף חסארמה (האב) ובנו מוחמד - טענו כי ההתנהלות נבעה מ"רשלנות והזנחה מקצועית" שנהפכה עם הזמן ל"שנאה ונקמה", בין השאר בשל סכסוך אישי בין נימר לבין עורך הדין שהחליף אותו בטיפול בתיק, עלי דבאח, שבעצמו הגיש נגד נימר תביעה נפרדת עבור שכר טרחה.

נימר מצדו, הודה כי אכן דיווח על העסקה באיחור, אך טען שהדבר נעשה על פי בקשת הלקוחות עצמם. בעדותו הוא ציין שהלקוחות אמרו לו שאין להם כסף לשלם את המסים באותה התקופה. בית המשפט מצא הוכחות לכך במסמך שעליו חתם האב עצמו כשקיבל את התיק בחזרה לידיו, ובו נכתב כי הוסברו לו "משמעות והשלכות הפסקת הייצוג... וכל הקשור לבעייתיות העסקה וזמני הדיווח והשלכות הדיווח באיחור". השופט ציטט בפסק הדין את דבריו של האב עצמו במסמך, שלפיהם "עוה"ד מההתחלה פעלו לפי בקשתי גם עכשיו עת קבלת המסמכים חזרה" - ציטוט ששימש את בית המשפט כדי לקבוע שהלקוחות עצמם היו "גורם זר מתערב" שמנתק את האחריות מעורך הדין.

"אבא, אבא תבע... אני לא תבעתי אף אחד"

אחד הרגעים המפתיעים בפסק הדין נוגע לעדותו של הבן, מוחמד, שהוא הרוכש בפועל בעסקה. כשהוא נשאל בחקירה הנגדית על התביעה שהוא עצמו הגיש, הוא השיב: "אבא, אבא תבע.... אני לא תבעתי אף אחד". כשנשאל במפורש אם יש לו טענות כלפי נימר, הוא השיב בשלילה.

השופט ראה בכך ויתור מפורש על התביעה, בשילוב עם העובדה שהבן לא הגיש כלל תצהיר עדות ראשית - מחדל דיוני שלפי התקנות שולל ממנו את האפשרות להוכיח את עובדות התביעה. "בהעדר תצהיר מצד הבן... לא עלה ביד הבן להוכיח את עילת התובענה, ודינה להידחות", נכתב בפסק הדין.

לגבי האב יוסף, בית המשפט קבע קביעה עקרונית ומעניינת: הוא כלל לא היה לקוח של עורך הדין במובן המשפטי, אף שהוא היה מעורב בעסקה של בנו ואף שילם חלק משכר הטרחה (2,000 שקל). השופט הבהיר כי "עצם קיומו של עניין לגיטימי מצד אב בהתקשרות חוזית של בנו... אינו מקים יחסי עורך דין לקוח בין האב לעורך הדין". כלומר עניין טבעי של הורה בעסקת הנדל"ן של ילדו לא הופך אותו ללקוח שיכול לתבוע את עורך הדין באופן עצמאי.

גם עורך הדין השני יצא זכאי

התביעה כללה גם את עורך הדין השני, טאהא, שסייע לנימר מול רשויות המס וטיפל בערר שהגישו חלק מהיורשות. בית המשפט קבע כי "חטאו" של פרג' התמצה בטעות טכנית - הוא נרשם בטעות כמייצג ברשות המסים, ואף פנה בעצמו לתקן זאת. השופט קבע שלא נמצא בפעולותיו "כל דופי", וממילא לא הוכח כל נזק שנגרם ממעורבותו המצומצמת.

• ערעור על החלטת ביטוח לאומי: ועדת עררים ובית הדין לעבודה
• ארקיע הפסידה בתביעות שלא ידעה עליהן - וערערה

מעבר לשאלות המשפטיות, בית המשפט התעכב גם על כך שהתובעים כלל לא הצליחו להוכיח את גובה הנזק הנטען. לא הוצגו קבלות על תשלום הקנסות, והחישוב הכולל שהופיע בסיכומי התובעים אפילו לא התאים לסכום של התביעה, כשרק רכיב אחד (הוצאות וטרטור) הסתכם ב-100 אלף שקל, בזמן שסכום התביעה כולו הגיע ל-114 אלף שקל בלבד.

בסופו של דבר דחה בית המשפט את התביעה במלואה - במקרה של האב מחמת היעדר יריבות משפטית, ובמקרה של הבן לגופו של עניין. השופט אף חייב את האב בהוצאות משפט בסכום של 10,000 שקל לטובת פרג' ו-5,000 שקל לטובת נימר, וציין כי לאורך ההליך ניכר שהיריבות האמיתית לא היתה בין הצדדים עצמם, אלא בין עורכי הדין. כפי שנכתב בפסק הדין: "קשה שלא להבחין ביריבות אישית שנוצרה" - סכסוך שהתגלגל, בסופו של דבר, על גבם של הלקוחות.