החוזה המקורי היה 270 מיליון שקל - ועכשיו אלקטרה תובעת סכום דומה: איך פרויקט מסתיים עם פער כזה?
ב-2019 נבחרה אלקטרה בנייה להקים את מגדל בראשית בשכונת בבלי בתל אביב. מחיר ההתקשרות שפורסם אז עמד על כ-270 מיליון שקל. שבע שנים קדימה, המגדל כבר עומד, 174 הדירות נמצאות בשלבי מסירה ואכלוס, והסכום שאלקטרה דורשת כעת מהיזמית במסגרת בוררות מגיע גם הוא לכ-270 מיליון שקל. מולו ניצבת תביעה נגדית של מגדלי בראשית דניאל, שבבעלות משפחת כוזהינוף, בהיקף של 900 מיליון עד מיליארד שקל.
הדמיון בין סכום החוזה המקורי לבין סכום התביעה של הקבלן המבצע חריג וממחיש את עומק הפער שנוצר לאורך הדרך. התביעה של אלקטרה כוללת, לפי דיווח החברה, יתרות תמורה בגין עבודות שבוצעו, שינויים בתוכניות, עיכובים שהיא מייחסת למזמינה, תשואה אלטרנטיבית ואובדן רווחים. היזמית מייחסת מצדה לאלקטרה איחורים משמעותיים והשלכות כספיות שנוצרו במהלך הפרויקט. הטענות ממתינות להכרעה בבוררות.
הפער הזה גם מסביר תופעה שמוכרת היטב בפרויקטים גדולים: החשבון הסופי מגיע הרבה אחרי שהעבודות התחילו, ולעיתים כשהבניין כבר נראה גמור. במהלך הבנייה מתווספים שינויי תכנון, דרישות חדשות, עבודות חריגות, הארכות זמן, החלפת חומרים, הזמנות מחדש ושינויים בלוחות הזמנים של קבלני המשנה. הצדדים ממשיכים לבנות, מכיוון שעצירת אתר גדול יכולה לעלות סכומים עצומים בפני עצמה, ואת הוויכוחים הכספיים צוברים לאורך הדרך. כשהפרויקט מגיע למסירה מתחיל החשבון הסופי, ואז כל צד מציג גרסה שונה לשאלה מי גרם לכל חודש עיכוב ומי אמור לשלם על כל שינוי.
איך חוזה של 270 מיליון שקל הופך למחלוקת של יותר ממיליארד?
אירוע השריפה במגדל בינואר 2023 מוסיף שכבה משמעותית. השריפה פרצה כשהמגדל היה בשלבים מתקדמים, גרמה לעבודות שיקום ולשינויים בלוחות הזמנים והכניסה גם את חברת הביטוח למערכת היחסים. מגדלי בראשית דניאל תובעת ממגדל כ-481 מיליון שקל בעקבות השריפה. במסגרת אותה תביעה נטען כי הפוליסה כללה מאות מיליוני שקלים של כיסוי לפרויקט וכי סכומים משמעותיים כבר שולמו ישירות לאלקטרה.
אלקטרה מציינת בדיווח שלה שחלק מהסעדים שמופיעים בתביעה הנגדית של היזמית מופיעים גם בהליך מול חברת הביטוח. לכן את המספרים האלה אי אפשר לחבר לסכום נזק אחד של יותר ממיליארד וחצי שקל. הם משקפים מחלוקת על אותו רצף אירועים מול כמה גורמים: מי נושא בנזק הישיר, מי אחראי להתארכות הביצוע, מי מממן את ההתייקרות ומי משלם על הנזק העסקי שנוצר מהדחייה.
גם קבלני המשנה מציגים טענות דומות. חברת אלומקון תובעת כ-60 מיליון שקל סביב עבודות האלומיניום והזכוכית במגדל. החוזה המקורי שלה עמד, לפי התביעה, על כ-47 מיליון שקל. החברה טוענת ליתרת תשלום של כ-31 מיליון שקל ולנזקים נוספים של כ-29 מיליון שקל. בין היתר היא מייחסת לפרויקט שינויי תכנון בשלבים מתקדמים, הזמנות חוזרות של חומרי גלם והתארכות של עבודות. לטענתה, התייקרות חומרי הגלם בתקופת העיכובים יצרה נזק של כ-11 מיליון שקל והתקורות גדלו בכ-13.5 מיליון שקל. גם הטענות האלה נמצאות בהליך משפטי.
זו דוגמה כמעט מושלמת למבנה הבעייתי של קבלנות ביצוע. הקבלן מתמחר פרויקט בתחילת הדרך לפי כמויות, תוכניות, לוחות זמנים, כוח אדם ועלויות חומרי גלם. מגדל מורכב שנמשך שש או שבע שנים עובר בדרך עולם אחר לגמרי: קורונה, עלייה במחירי חומרי גלם, מחסור בעובדים, מלחמה, עליית שכר, שינויים בתכנון ובמקרה הזה גם שריפה. כל חודש נוסף משאיר באתר מנהלי עבודה, מהנדסים, מנופים, אבטחה, ציוד וקבלני משנה. חלק מהעלויות האלה מוכרות מיד, וחלק הופכות למחלוקת חוזית שנפתחת שנים בהמשך.
הרווחיות בענף הביצוע משאירה מעט מקום לטעויות. בדניה, למשל, הכנסות הרבעון השני של 2026 הסתכמו בכ-1.65 מיליארד שקל והרווח הגולמי בכ-63 מיליון שקל, שיעור של פחות מ-4%. באלקטרה, מגזר הפרויקטים למבנים ותשתיות בישראל הכניס ברבעון השני כ-2.1 מיליארד שקל והציג רווח תפעולי של כ-10 מיליון שקל. אלה נתוני חברות ומגזרים שלמים, ולא נתוני מגדל בראשית, אך הם נותנים קנה מידה: בפרויקט שמתומחר על מרווח של אחוזים בודדים, חריגה של עשרות מיליוני שקלים יכולה למחוק את הרווח שתוכנן מראש.
יותר מ-270 חברות ביצוע הפסיקו פעילות בארבעת החודשים הראשונים של 2026, אחרי יותר מ-800 קריסות ב-2025. אצל חברות ענק כמו אלקטרה הסיכון מתפזר על צבר גדול של פרויקטים, אך גם שם מחלוקת של מאות מיליונים דורשת שנים של בוררות, עורכי דין, מומחים ושמאים ומקפיאה כסף שהיה אמור להיסגר עם גמר העבודה.
- ארבעה טכנאים ומכונה שעדיין מקולקלת: מתי הפגם הופך להחזר מלא, ומי בוחר בין החלפה לכסף
- ביהמ"ש: כתב האישום בקרטל המעליות - אינו הוכחה לייצוגית נגד אלקטרה
מגדל בראשית מדגים גם את הפער בין מראה של פרויקט גמור לבין חשבון כלכלי פתוח. היתר הבנייה ניתן ב-2019, המסירות תוכננו במקור סביב 2023, והעיכובים כבר הולידו תביעות של רוכשי דירות. דירות במגדל נמכרו בסכומים גבוהים מאוד, ובחלק מהעסקאות המחירים הגיעו לרמות של יותר מ-100 אלף שקל למ"ר. ועדיין, מחיר מכירה גבוה של דירה אינו פותר את החשבון שבין היזם לקבלן. אלה שני חשבונות שונים, שני חוזים שונים ושתי מערכות סיכון שונות.
הבוררות תצטרך לפרק עכשיו שנים של עבודה לפרטי פרטים: אילו שינויים אושרו, מי ביקש אותם, כמה זמן הם הוסיפו, מה הייתה עלותם, כמה מהעיכוב קשור לשריפה, מה מכוסה בביטוח, אילו חשבונות שולמו, ואיזה חלק מהנזק נובע מהתארכות הפרויקט. במגדל שבו חוזה הביצוע המקורי פורסם בכ-270 מיליון שקל, עצם העובדה שהקבלן הגיע לתביעה באותו סדר גודל מראה עד כמה החשבון של פרויקט גדול יכול להמשיך להתגלגל גם כשהבניין עצמו כבר ניצב במקומו.
