לא רק משכנתאות: מימון ישיר פונה גם לאשראי ליזמי נדל"ן
מימון ישיר מימון ישיר מימון ישיר -0.1% מרחיבה את פעילות הנדל"ן שלה ונכנסת למימון יזמים. החברה-הבת מימון ישיר נדל"ן ומשכנתאות חתמה על הסכם לרכישת 85% מסיגמא סיטי מימון נדל"ן תמורת כ-34 מיליון שקל, סכום שמשקף לחברה הנרכשת שווי של כ-40 מיליון שקל.
למחיר הרכישה תתווסף העמדת הלוואות בעלים של כ-29 מיליון שקל לסיגמא סיטי, כך שהיקף ההון והאשראי שמימון ישיר מתחייבת להעמיד במסגרת המהלך מגיע לכ-63 מיליון שקל. חשוב להפריד בין שני הסכומים: 34 מיליון שקל הם התמורה עבור המניות, בעוד 29 מיליון שקל יוזרמו כהלוואה לחברה הנרכשת וישמשו אותה בפעילות האשראי.
15% הנותרים בסיגמא סיטי יישארו בידי אורי דיין ונתן טוביאנה, שימשיכו לנהל את הפעילות גם לאחר השלמת העסקה. דיין מגיע מרקע במימון ובביטוח משכנתאות, בין היתר כסמנכ"ל בהראל וכמנהל הכספים של EMI, וטוביאנה הוא כלכלן ושמאי מקרקעין שבעבר עסק בעסקאות אשראי בכלל ביטוח ובמערכת הבנקאית. השלמת העסקה עדיין כפופה לתנאים מתלים, בהם היתר שליטה מעודכן מרשות שוק ההון ואישורים מהבנקים שמממנים את סיגמא סיטי.
סיגמא סיטי פועלת מאז 2015 ומתמחה במימון ליזמי נדל"ן, בעיקר בפרויקטים למגורים ובהתחדשות עירונית. הפעילות שלה מתמקדת בין היתר בהשלמת ההון העצמי שיזם נדרש להביא כדי לקבל ליווי מהבנק או מגוף פיננסי אחר. לפי אתר החברה, היא פועלת בין היתר בפרויקטי תמ"א, פינוי-בינוי ועסקאות קומבינציה, ומציעה פתרונות השלמת הון החל מכ-3 מיליון שקל.
זה תחום שונה מהמשכנתאות שמימון ישיר כבר מכירה. במשכנתה החברה נותנת אשראי לרוכש דירה ומקבלת שעבוד על הנכס. במימון מזנין ליזם, הכסף משמש למעשה כחלק משכבת ההון שנדרשת כדי לקדם פרויקט. האשראי נמצא בדרך כלל בדרגה נמוכה יותר מזו של הבנק המלווה, לעיתים באמצעות שעבוד שני, ולכן הוא מתומחר בריבית גבוהה יותר - אבל גם נושא סיכון אשראי גבוה יותר במקרה שהפרויקט מסתבך. סיגמא מציינת כי היא מוכרת על ידי בנקים וחברות ביטוח כגוף להשלמת הון המאפשר רישום שעבוד שני.
נכון לסוף יוני עמד תיק ההלוואות של סיגמא סיטי, כולל ריבית שנצברה, על כ-153 מיליון שקל. מבחינת מימון ישיר, העסקה מאפשרת להיכנס לפעילות עם תיק קיים, מערך חיתום וניהול שממשיך לפעול, במקום להקים פעילות מימון יזמים מאפס. שני המנהלים הקיימים נותרים גם בעלי מניות בחברה לאחר העסקה.
מבחינת המאזן של מימון ישיר מדובר בשלב ראשון בהיקף מוגבל יחסית. בסוף המחצית הראשונה היו לקבוצה נכסים של כ-11 מיליארד שקל והון המיוחס לבעלי המניות של כ-1.42 מיליארד שקל. מלוא ההתחייבות בעסקה, כולל הלוואות הבעלים, שקולה לכ-4.4% מההון ולכ-0.6% מהיקף הנכסים - כך שהחשיפה הראשונית אינה משנה בשלב זה את מבנה הקבוצה, אבל היא פותחת לה תחום אשראי נוסף.
המהלך מגיע כשפעילות הנדל"ן והמשכנתאות כבר תופסת מקום גדול יותר בתוצאות של מימון ישיר. ברבעון השני רשמה הקבוצה רווח נקי של כ-74.3 מיליון שקל, לעומת כ-17.5 מיליון שקל ברבעון המקביל, והרווח המיוחס לבעלי המניות הסתכם בכ-68.8 מיליון שקל. מגזר המשכנתאות תרם כ-37 מיליון שקל לרווח הנקי ברבעון, כמעט כמו כ-37.4 מיליון שקל שהגיעו מפעילות הלוואות הרכב. עם זאת, חלק מהרווח במשכנתאות ברבעון נבע מעסקת איגוח, כך שלא כולו משקף את קצב הרווח השוטף של הפעילות.
הכניסה לסיגמא סיטי מרחיבה למעשה את שרשרת האשראי של מימון ישיר בשוק הדיור: מפעילות שממוקדת ברוכשי דירות ומשקי בית, גם לאשראי ליזמים שצריכים להשלים את ההון הנדרש כדי להוציא פרויקטים לדרך. מנגד, זו גם כניסה לשכבת אשראי שבה איכות החיתום, שווי הבטוחות והיכולת לעקוב אחר התקדמות הפרויקט משמעותיים יותר, במיוחד אצל יזמים קטנים ובינוניים.
