אין בהכרח מתאם בין היקף מכירת הדירות לבין ביצועי המשכנתאות - יש רוכשים שצריכים לקחת משכנתא שנה אחרי הרכישה, שנתיים, ויש כאלו שצריכים תוך חודש. בשעה שהיקף המכירות ירד, הביצועי משכנתא דווקא עלו, אך המגמה של החודשים האחרונים היא שלילית בביצועים, ובאוקטובר היתה ירידה משמעותית. זה צפוי להשתנות בנובמבר ובדצמבר. במקביל ריבית המשכנתא בירידה במקביל לירידת התשואות בשוק האג"ח. מדובר על ירידה מצרפית בשלושה חודשים של כ-0.3%, כשבסוף החודש הנגיד ככל הנראה יוריד את הריבית ברבע אחוז וזה ישליך על ריבית המשכנתא, אבל מעט - חלק גדול מההורדה הצפויה מגולם בריבית משכנתא.   

השאלה היותר חשובה היא מה יקרה עוד שנה לריבית המשכנתא. בהתאם לתחזית בנק ישראל לגבי ריבית בנק ישראל ולתחזית של הכלכלנים הרי שהריבית תרד בכ-0.75%. ריבית המשכנתא שעומדת כיום על כ-5.2% תרד תחת ההנחות האלו לאזור 4.5%-4.8%. 

היקף המשכנתאות בירידה, אבל החודשים הבאים יהיו חזקים

שוק הדירות בישראל ממשיך להפגין סימני האטה, כאשר זה מחלחל בחודש שעבר לשוק המשכנתאות. עד כה, שוק המשכנתאות היה חזק וצומח וביטא עסקאות שנעשו בעבר שהמימון-משכנתא עליהן נסגרים חודשים אחרי. אבל אוקטובר היה חלש ואולי הוא מבטא את הירידה שהיתה לפני חודשים בשוק. כלומר, ירידה בעסקאות לפני 3-4 חודשים שמתגלגלת כעת לביצועי משכנתא נמוכים. 

לפי נתוני בנק ישראל, באוקטובר שיווקו הבנקים משכנתאות בהיקף של 6.8 מיליארד שקל - ירידה חדה של 23% לעומת חודש ספטמבר. חלק מהירידה ניתן לייחס להשפעת החגים, אך נראה כי מדובר במגמה נרחבת כי זהו החודש השלישי ברציפות שבו נרשמת ירידה בפעילות שוק המשכנתאות. שיא המשכנתאות היה בחודש דצמבר 2024 עם ביצועים של 10.7 מיליארד שקל.

• בלאקאדג’ נכנסת למשכנתאות: שירן תמר-אזולאי תוביל את החברה החדשה
• לראשונה בישראל יוסדר מקצוע ייעוץ המשכנתאות
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

גם בהשוואה לאוקטובר אשתקד, החודש הנוכחי מבטא ירידה של כ-2% וזאת למרות שב-2024 החגים חלו מוקדם יותר מה שמקטין עוד יותר את המשמעות של אפקט העונתיות בלבד.

שנת 2025 צפויה להסתיים בעלייה בביצועי משכנתאות

למרות הירידה המורגשת בחודשים האחרונים, סביר שתירשם דווקא עלייה שנתית ביחס לשנת 2024. עד כה, בעשרת החודשים הראשונים של 2025, שווקו משכנתאות בהיקף מצטבר של 85.6 מיליארד שקל, גידול של 20% לעומת התקופה המקבילה בשנה שעברה. לשם השוואה, בכל שנת 2024 הסתכם היקף שוק המשכנתאות ב‑93.2 מיליארד שקל. ההערכות הן שהשנה יהיו ביצועים בין 100 מיליארד ל-103 מיליארד שקל, אך זה תלוי במבצעי סוף השנה. מבצעים אגרסיביים יעלו עוד יותר את הביצועים. 

נתוני בנק ישראל מצביעים על ירידה קלה בריבית הממוצעת שניתנה ללווים - כפי שמצאנו בבדיקות השוטפות (ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה). הירידה בריבית נובעת מהירידה בתשואות שוק האג"ח.

• אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
• למה נעלמו משקיעי הנדל"ן ומתי הם יחזרו לשוק?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק

פיצוי לנוטלי משכנתאות? 

על רקע השינויים בשוק המשכנתאות, נבחנת יוזמה חדשה שנועדה להקל על משקי בית שנפגעו מהעלייה בהחזר החודשי. לפי הצעה שהציג פרופ' אבי שמחון, יועצו הכלכלי של ראש הממשלה, כספים שייגבו מהבנקים במסגרת מיסוי ייעודי יועברו ישירות ללווים, בעיקר לאלה שנטלו משכנתאות שהתייקרו בעקבות עליית הריבית.

הטיעון המרכזי מאחורי היוזמה הוא שהבנקים נהנו מרווחים עודפים כתוצאה מהעלייה החדה בריבית, בעוד העול נפל במלואו על ציבור הלווים. אלא שבמערכת הכלכלית קיימות הסתייגויות מהמהלך. נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון, הביע הסתייגות מהתכנית במסגרת דיונים שהתקיימו במשרד האוצר לקראת גיבוש תקציב 2026. לדבריו, מדובר בצעד בעייתי כלכלית, שכן הוא מכוון לאוכלוסייה שרכשה נכסים שערכם עלה במידה ניכרת, ולעיתים אינה נחשבת לאוכלוסייה מוחלשת. גם באוצר לא מיהרו לאמץ את היוזמה, וציינו כי אינה חלק מהמלצות המשרד. ככל הידוע, הדיונים בנושא נמשכים, אך העמדה המקצועית של גורמי הבנק המרכזי והמשרד נשארת זהירה.

ריבית המשכנתא בהמשך?

ריבית המשכנתא בהמשך כאמור תרד. ריבית המשכנתא הממוצעת עומדת על כ-5.2%, ונראה שבמקביל להורדת ריבית בנק ישראל שצפויה להיות בקרוב, הריבית תרד במעט, כשצריך לזכור שחלק גדול מההורדה כבר גלום בריבית. כלומר, אל תצפו לדרמה גדולה בריבית משכנתא אחרי שתרד ריבית בנק ישראל. כך או אחרת, כולם מחכים לנגיד. הורדה לא מובטחת. 

בהתאם להתפתחויות האחרונות, ובהתאם לתמחור האג"ח ולנתוני המאקרו, הנגיד צפוי להוריד את הריבית ב‑24 בנובמבר. עם זאת, עדיין קיימת אי ודאות, אם כי קטנה ביחס להחלטה הזו. שנה מהיום, כאשר הכלכלנים צופים לריבית של 3.75% ואפילו מתחת לכך, ניתן לצפות לריבית משכנתא של 4.8%-4.5%.

הלוואה לכל מטרה? הציבור רוצה, האם ההלוואות יוגבלו?

הלוואות לכל מטרה הן מוצר פיננסי שנהפך לאחד ממכשירי האשראי הפופולריים ביותר. הסיבה היא כי מדובר בהלוואה הכי זולה אחרי משכנתא. מדובר על הלוואות של הבנקים שמולם יש ערבות-בטוחה של הדירה. סוג של משלימה למשכנתא. אתם בעצם מגדילים את המשכנתא, אבל הריבית תהיה גבוהה יותר מריבית המשכנתא. 

ההלוואה הזו היא למטרות מגוונות: סגירת חובות, מימון לימודים, טיול, עזרה לילדים, פתיחת עסק ובעצם לכל מה שהלווים צריכים. זהו מסלול אשראי טוב מאוד ביחס לקיימים. בשנים האחרונות, עם עליית הריבית והוצאות המחיה, הוא נהיה פופולארי יותר. אנשים פשוט צריכים מימון.

מאז 2022 אפשר בנק ישראל, במסגרת הוראת שעה, גישה גמישה יותר להלוואות לכל מטרה. התוצאה: זינוק בהיקפים. בעוד שב-2022-2023 היקף ההלוואות האלו היה כ-4.5 מיליארד שקל, הרי שב‑2024 הסכום עלה ל‑6.3 מיליארד שקל וב‑2025 הוא כבר עומד על כ-5.9 מיליארד שקל.

הוראת השעה צפויה לפוג בסוף דצמבר ובנק ישראל טרם הבהיר האם תוארך או תבוטל. ביטול יעביר לווים להלוואות יקרות יות ר- אין בזה בעצם הגיון. חוץ מזה, פרסם המפקח על הבנקים טיוטא שקשורה לשינוי באופן שבו מחשבים את יחס ההחזר של לווה לצורכי משכנתא (כולל משכנתא לכל מטרה). בנק ישראל בוחן הגדרה מחמירה יותר של הכנסה פנויה, שתקשה על לווים לקבל אישור להלוואה מהמערכת הבנקאית. 

לא הגיוני בתקופה שאנשים דווקא צריכים הלוואות ואשראי להקשות עליהם כי בסוף הם יקחו רק בריבית גבוהה יותר. מה שיקרה שבמקום לקחת הלוואה לכל מטרה הם יפנו לבנק יוסיפו 4% בשנה ריבית ויקבלו הלוואה וגרוע יותר - אם גם בבנק הם לא יוכלו לקחת הם יקחו מגופי אישראי חוץ בנקאי ב-17% במקרה הטוב. זה מה שבנק ישראל רוצה?