שוק הנדל"ן למגורים ממשיך לספוג אש. שתי סוכנויות הדירוג הגדולות, מידרוג ו-S&P מעלות, מזהירות שהירידה בביקושים לדירות והמשך סביבת הריבית הגבוהה יוצרים סיכון ממשי ליזמים. לפי הסקירות שפרסמו, גל פשיטות רגל בענף זה כבר לא תרחיש קיצוני אלא אפשרות ממשית, אם המגמות הנוכחיות יימשכו.

אבל האזהרות האלה לא מפתיעות אף אחד הן יותר מראות עד כמה חמור המצב. אנחנו בביזפורטל מסקרים את שוק הדיור כבר תקופה ארוכה, ולא פעם הדגשנו שהמצב בשטח חמור אפילו יותר מהנתונים הרשמיים של הלמ״ס. ובאמת בעונת הדוחות לרבעון השני זה כבר קיבל ביטוי - יזמיות הנדל״ן דיווחו על ירידה חדה במכירות ועל התכווצות משמעותית במספר החוזים החדשים. גם מנכ"ל משרד השיכון, אבי כהן־סקאלי, חיזק אותנו כשאמר: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס".

הנתק בין מחירי הדירות לבין יכולת הקנייה של הציבור רק מעמיק. כיום נדרשות בממוצע כ-169 משכורות כדי לרכוש דירה בישראל. עלות ממוצעת של כ-2.3 מיליון שקל מול שכר חודשי של כ-12,492 שקל, הדגש הוא שזה ממוצע ובאיזור המרכז המחירים אפילו מטפסים למעלה. זה כמובן נתון ארצי, אם בוחנים את אזור המרכז, הפערים קופצים אפילו יותר: בדירות חדשות בתל אביב, רמת גן או גבעתיים, זה יכול להגיע גם ליותר מ-250 משכורות. זו עלייה חדה לעומת העבר, שממחישה עד כמה שוק הדיור התנתק מההכנסות של משקי הבית. בתחילת העשור הקודם נדרשו כ-128 משכורות בלבד לרכישת דירה ממוצעת, ובשנים האחרונות המספר רק מטפס והרבה מעבר לקצב עליית השכר. במקביל, גם תנאי המימון הפכו קשים יותר, כשהריבית הגבוהה מקשה על קבלת משכנתאות ומשאירה הרבה אנשים מחוץ לשוק.

במידרוג מציינים שמתחילת השנה נמכרו כ-15 אלף דירות חדשות בלבד שזאת ירידה של כ-33% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. הנתונים מתבססים על פרסומי משרד האוצר והם מתריעים על שינוי מגמה ברור בשוק. מלאי הדירות החדשות שלא נמכרו הגיע לשיא של כ-82.5 אלף יחידות מה שמשקף כ-31 חודשי היצע (המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים), לעומת 18 חודשים בשנה שעברה. במידרוג מסבירים שהעלייה במלאי נובעת מגידול בהתחלות הבנייה ובהיתרים לפרויקטים חדשים, בזמן שהיקף העסקאות הולך ומצטמצם. כלומר נבנות יותר דירות, אבל פחות נמכרות וזה מוביל לכך שיזמים נאלצים לממן את הבנייה לאורך זמן, כשהם סופגים ריביות גבוהות ועלויות מימון שמכרסמות ברווח.

• איפה תמצאו דירה בפחות מ-2 מיליון שקל?
• ניתוח רבעוני: מכירות הדירות קפאו אבל המניות קרובות לשיא, האם השוק מתעלם מהסימנים?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

10 מתוך 17 חברות היזום הציבוריות רשמו ירידה ברווח הגולמי במחצית הראשונה של השנה, ו-6 מהן איבדו מעל 10% מהרווחיות. הסיבות: מבצעי שיווק, עלייה בעלויות הבנייה והתארכות של פרויקטים. במידרוג מזהירים שהמצב הזה פוגע בעיקר ביזמים קטנים או כאלו שממוקדים גיאוגרפית ופחות מסוגלים לפזר סיכונים.

S&P מעלות: ירידות המחירים יימשכו התאוששות רק ב-2026

גם ב-S&P מעלות התמונה לא מעודדת. בסקירה שפרסמה החברה נאמר ששוק הדיור נמצא בשפל היסטורי, וששיפור אמיתי צפוי רק במחצית השנייה של 2026. עד אז, לפי ההערכה, מחירי הדירות יוסיפו לרדת, קצב המכירות יישאר נמוך ושיעור פשיטות הרגל בקרב יזמים עם מינוף גבוה יעלה. ב-S&P מציינים שבין ינואר לאוגוסט 2025 נרשמה ירידה של כמעט 30% במכירות דירות חדשות, בעוד שקצב התחלות הבנייה נותר גבוה - כ-67 אלף יחידות בשנה. כך נוצר מצב שבו נבנות עוד ועוד דירות, אבל הביקוש לא מדביק את ההיצע. התוצאה היא מלאי עצום שמכביד על השוק.

לפי הסקירה, הוצאות המימון של היזמים עלו בתקופה האחרונה בגלל ירידה במקדמות מהלקוחות, הארכת לוחות תשלומים והסתמכות גוברת על הלוואות ליווי צמודות לפריים. בנוסף, המחסור בעובדים פלסטינים דחף את עלויות הבנייה כלפי מעלה, ומדד תשומות הבנייה עלה בכ-5% בשנה האחרונה. S&P מעריכים שקצב המכירות יישאר נמוך עד סוף 2025 לפחות, והמחירים ירדו בשיעור חד-ספרתי. רק אם בנק ישראל יתחיל להוריד ריבית במהלך 2026, צפויה התאוששות הדרגתית. בתרחיש כזה, העסקאות יתחדשו במחצית השנייה של השנה הבאה, והמחירים יחזרו לעלות בקצב מתון.

• עדי גזית, מנכ״ל ברקת: ״לאחר המלחמה צפוי שגשוג בשוק המגורים - הביקושים מעולם לא נעלמו״
• רנט איט ומגדל רוכשות 75% מפרויקט השכרה לטווח ארוך באשדוד
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• מחירי הדירות בנתניה והפצצה שמחכה לנו בתחילת השנה הבאה?