"הלמ"ס לא מודדת את מבצעי הקבלנים. כשמשקללים הטבות, הירידות של מכירות הדירות בפועל הן גדולות יותר ממה שמתפרסם, וכך זה יימשך" כך אמר  יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל משרד השיכון, בוועידת הנדל"ן של TheMarker - לתכני הוועידה.

אנחנו רוצים להגיד תודה למורגנשטרן. אנחנו צועקים את הבלוף של נתוני הלמ"ס כמעט שנה וחצי. הוא גיבה את הערכתנו בעבר, גם באוצר מגבים אותה, אבל הבעיה שהם לא עושים מעבר. חוסר המעש והאדישות הזאת, פוגעת מאוד ברוכשי הדירות. זה נחמד להיות על במה ולהאשים את הלמ"ס, אבל מה מורגנשטרן עשה כדי להילחם במדידה העקומה? כלום. 

נזכיר בקצרה במה מדובר: יש כמה בעיות במדידה של הלמ"ס. בעיה ראשונה היא שהנתונים מגיעים בדיליי של חודשיים וחצי. למה? ככה. זה נותן בטווח הזמן הזה לקבלנים להיערך, לתמרן, לתאם, לווסת. למשל - ב-15 בספטמבר נקבל מידע על החודשים יוני-יולי שזה בממוצע ה-1 ביולי. מרחק של חודשיים וחצי. זה מאוד בעייתי, כי מידע זמין ורלבנטי זה הבסיס לניתוח והבנת הנתונים. כאשר מידע מתפרסם בעיכוב של חודשיים וחצי זה מאפשר להשפיע על המחירים ולספק תמונה לא נכונה. מעבר לכך, זה פשוט הופך את המצב ללא רלבנטי. מה שווה המידע הזה אם הוא לא משמש את הציבור? 

הלמ"ס מדברים על ירידה של כ-1.4%, אנחנו בביזפורטל בודקים בשטח ומסבירים ומדגימים שהמחירים ירדו במעל 5% ויש מקומות שגם 10%.  האם מערכת ביזפורטל יודעת יותר טוב מהלמ"ס? האם ללמ"ס אין תקציבים על כל עשרות ומאות העובדים בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ואין עובדים שיסדקו את נכונות ואמינות הנתונים? זאת בדיחה. זה מגזר ציבורי רדום, אדיש, והבעיה שזה הגוף שנחשב להכי מקצועי בתחום - הוא מוטה אקדמית, הוא מנתח ובוחן את המידע באופן סטטיסטי. משהו מאוד רקוב בממלכה של פרופ' ירון פלוס, ראש הלשכה. 

זה לא ייתכן שחברות ציבוריות-נסחרות מדווחות על רבעון שלם בעיכוב של עד חודשיי ופעמים רבות תוך חודש, וזה גם מאוחר ביחס לעולם שם תוך שבועות יש דוחות מורכבים, ונתונים שהם נתוני מאקרו מאוד חשובים והגישה אליהם ממש לא מסובכת, מדווחים באיחור. 

• דירה ממוצעת בישראל עולה ב-60% יותר מדירה ממוצעת בארה"ב; על המשבר הגלובלי בשוק הדיור
• חבל הצלה ליזמים - תוספת לשטח הממ"ד תקזז את ירידת המחירים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

 הבעיה השנייה היא מדידת ההנחה במבצעים. מורגנשטרן הזכיר את המבצעים הגדולים למועדון חבר שמרוחים על כל איילון, הוא התכוון בעיקר לאאורה. אבל כל החברות עושות מבצעים כאלו ואחרים. המבצעים שהיו הכי פופולריים ובשל הנחיית בנק ישראל ירדו בהיקפים הם מבצעי ההנחות המימוניות. 

הבעיה השנייה קשה יותר, צורמת יותר ויש לה השלכות הרבה יותר גדולות על המחירים. אנחנו כבר קרוב לשנה וחצי צועקים שלא ייתכן שמחירי הדירות עולים. חודש אחד, חודשיים, שלושה. ניתחנו והגענו למסקנה - הלמ"ס לא לוקח בחשבון את ההנחות המימוניות. חשבנו במערכת האם זה הגיוני? בכל זאת, מה הבעיה לקחת הנחות כאלו בחשבון. דיברנו עם אנשי הלמ"ס והבנו שאכן - ההנחות המימוניות לא נלקחות בחשבון.

שאלנו - הכיצד? אם קבלן מוכר במבצעי 10/90 ומקבל את הכסף עוד שנתיים-שלוש, הוא בעצם נתן הנחה גדולה. הערכנו אותה ב-5%-7%. התשובה היתה עקבית - לא לוקחים את ההנחות האלו. אנחנו לוקחים את המחיר הנקוב.

• משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
• 1,300 דירות חדשות בחולון בהשקעה של 2.5 מיליארד שקל
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?

וזה הסביר את העלייה במחירי הדירות. זה עובד כך: מגיע רוכש לקנות דירה, המחיר 3 מיליון שקל. הקבלן מוכר לו במבצע  של 80/20. אבל אומר לו - "תראה, המחיר הוא 3.03 מיליון היתה עלייה קטנה, אבל זה לא רלבנטי כמעט בעסקה שלך, יש לך תנאים מעולים". הקבלן צודק. תנאי המימון נהדרים. הרוכש מרוצה, כי הוא קנה דירה במחיר אמיתי של 2.8 מיליון שקל. ומה הלמ"ס עושה? לוקח את המחיר הנקוב - 3.03 מיליון  שקל ומספר לנו שהמחירים עלו ב-1% (מ-3 מיליון ל-3.03 מיליון שקל). עד כאן זו טעות חמורה, אבל טעות. 

טעות ועוד טועות ועוד טעות. חודש ועוד חודש ועוד חודש. טעות נגררת, טעות חוזרת, זה כבר הופך לרשלנות. הרשלנות היא בכך שהטעויות האלו שנחשפו פוגעות בציבור וגורמות בעצמן לעליית מחירים. הטעויות האלו מייצרות אצל רוכשים פוטנציאליים הבנה (שגויה) שהמחירים עולים ולכן כדאי להם לקנות, אחרת הם יפספסו. ואז הם אכן יורדים מהגדר וקונים כי הלמ"ס אמר שהמחירים עולים, ומשם הדרך לעליות מחירים אמיתיות קצרה. זה מה שקרה. כלומר הטעות הזו, הטעות החוזרת הזו גרמה לאנשים לקנות דירות, לעורר את הביקושים  ולהעלות את המחירים. כאן זה כבר לא טעות, זו רשלנות. 

זה המשיך בניסיון לטאטא את העניין מתחת לשטיח, דרך בדיקה שלכאורה הוכיחה שאין השפעה גדולה של המבצעים על המחירים, אבל הבדיקה היתה לא רצינית. האוצר התעורר ותקף את הלמ"ס, אבל זה לא משנה - הנתונים עד עכשיו לא כוללים הנחות מימוניות. נכון, עכשיו זה פחות משמעותי (אך עדיין קיים) כי היקפן ירד, אבל את הנעשה אין להשיב.