המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים

אנחנו מסקרים את שוק הדיור כבר תקופה ארוכה, ובלא מעט מקרים הדגשנו כי המצב בשטח חמור אפילו יותר מזה שעולה מהנתונים הרשמיים של הלמ״ס. והטענה הזאת קיבלה תוקף גם בעונת הדוחות האחרונה, אז יזמיות הנדל״ן פרסמו נתונים על ירידה חדה במכירות ועל התכווצות משמעותית במספר החוזים החדשים שנחתמים. מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס" המשמעות היא שהמגמות לא נשארות רק על הנייר, אלא באות לידי ביטוי ישיר בתזרים של החברות, ביכולת שלהן להניע פרויקטים חדשים וגם ובעיקר בביטחון של המשקיעים.

עכשיו גם נתוני הלמ״ס עצמם לחודשים מאי-יולי מציירים תמונה ברורה ומדאיגה: יש ביקושים נמוכים במיוחד, צניחה במכירת דירות חדשות ועלייה מתונה בלבד בפעילות בשוק היד השנייה וגם זה רק אם נמדוד את יולי מול יולי. בסך הכול נמכרו בתקופה הזאת 21,640 דירות שזאת ירידה של 6% לעומת פברואר-אפריל השנה, ונפילה של כמעט 20% בהשוואה לאותה תקופה בשנה שעברה.

שוק הדירות - תמונת מצב

אם מעמיקים בפילוח הנתונים רואים עד כמה המצב מחמיר מחודש לחודש. שוק הדירות החדשות בשפל היסטורי. 7,430 דירות בלבד נמכרו בשלושת החודשים  ירידה של 15% לעומת הרבעון הקודם ויותר מ-36% ירידה לעומת מאי-יולי 2024. אם מסתכלים על חודש יולי לבד אז אפשר לראות שיפור נקודתי לעומת יוני, אבל בהסתכלות שנתית מדובר בצניחה חדה של מעל 31%. מנגד, שיעור לא מבוטל 27.8% מהמכירות נעשה במסגרת תכניות ממשלתיות מסובסדות, מה שעוד יותר מדגיש את החולשה של השוק החופשי, כי אם לא היו את התכניות הממשלתיות המכירות היו צונחות אפילו יותר.

בשוק היד השנייה, לעומת זאת, התמונה אמנם לא כזאת טובה אבל היא יותר מתונה. בסך הכול נמכרו 14,210 דירות ביד שנייה במאי-יולי שזה מבטא ירידה זניחה של עשירית האחוז לעומת שלושת החודשים שקדמו לה, וירידה של כ-7% בלבד מול התקופה המקבילה בשנה שעברה. גם כאן אם מודדים את יולי לבד אפשר לראות עלייה משמעותית באופן יחסי בקצב העסקאות, מה שמעיד שהרוכשים נוטים לחפש פתרונות מיידיים ונגישים יותר, גם במחיר של לוותר על דירה חדשה מהקבלן.

• אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
• מגבלת האשראי שתקבור את החלום לדירה של רבבות צעירים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

במקביל, מלאי הדירות הלא־מכורות ממשיך לעלות ומגיע כבר ל-82,530 יחידות זינוק של כ-19% לעומת השנה שעברה. מדובר בהיקף שמגלם 31 חודשי היצע בקצב המכירות הנוכחי, כלומר יותר משנתיים וחצי עד שניתן יהיה לספוג את המלאי הזה. המשמעות עבור היזמים היא לחץ הולך וגובר, והמשמעות עבור השוק כולו היא פוטנציאל לירידת מחירים, בעיקר כשביקושים חדשים מתקשים להתרומם בסביבת ריבית גבוהה ובמצב של אי-ודאות כלכלית. צריכים להבין, שירידת ריבית של רבע אחוז לא תשנה את התמונה הזאת כזה מהר, היא אולי תזריק קצת אופטימיות בשוק אבל כדי לחסל בזה היצע של מלאים צריכים הורדות ריבית מאסיביות וגם מהירות שזה תרחיש שעדיין לא נמצא על השולחן.

פילוח גיאוגרפי

מחוז המרכז מחזיק בנתח של כמעט רבע מהעסקאות - 24.4% מסך הדירות שנמכרו, כשבפילוח פנימי מדובר בכמעט 28% מהדירות החדשות וכ־22.5% מהדירות מיד שנייה. מחוז הדרום לא נשאר מאחור עם שיעור דומה: 22.8% מכלל העסקאות, מתוכן 27.5% מהדירות החדשות וכ־20% מהיד שנייה. המשמעות היא שבשני המחוזות האלו מתרכז כמעט מחצית מהשוק כולו.

אופקים ותל אביב–יפו מובילות את טבלת המכירות של דירות חדשות, עם יותר מ־500 יחידות שנמכרו בכל אחת מהן במהלך שלושת החודשים מאי–יולי. העובדה שעיר פריפריאלית יחסית כמו אופקים נמצאת בצמרת יחד עם תל אביב מדגישה מצד אחד את עוצמת הביקוש המקומי בדרום, ומצד שני את הקשיים של זוגות צעירים ומשפרי דיור להיכנס לשוק באזורי ביקוש יקרים מה שמסיט את הרבה מהם לפריפריה. ירושלים מצטרפת גם היא לרשימת הערים שבהן נרשמו מכירות גבוהות יחסית של דירות חדשות, וממשיכה לשמור על מעמדה כאחד השווקים הפעילים ביותר בארץ.

• הוספת מעלית בבניין ישן: כל מה שצריך לדעת על השבחת הנכס ועלויות הפרויקט
• קו הרקיע החדש: 150 מגדלים וצפיפות שתשנה את פני תל אביב
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• משכירי דירות שמעלימים מס - רשות המסים בדרך אליכם

בשוק היד השנייה, לעומת זאת, התמונה משתנה. כאן ירושלים, חיפה ובאר שבע הן שמובילות את הטבלה, עם יותר מ־700 עסקאות לכל אחת בשלושת החודשים. המשמעות היא שהערים הגדולות שמחוץ לגוש דן ממשיכות להחזיק שוק פעיל יחסית, גם בתקופה שבה הביקושים מתמתנים.

דירות בעסקאות נדל"ן - מאי-יולי 2025 - הלמ"ס

בשורה התחתונה

אם לסכם אנחנו רואים שוק שנחלק לשניים. מצד אחד, שוק הדירות חדשות נחנק והקבלנים פשוט לא מצליחים להזיז דירות, יש עודף של מלאים כשהדבר היחיד שאיכשהו מצליח להזיז בשוק הדירות החדשות משהו אלו הן התכניות הממשלתיות 'דירה בהנחה' וכדומה; ומצד השני, אפשר לראות סוג של יציבות מסויימת בשוק היד שנייה שמצליח להחזיק מעמד ואפילו להפגין עליות נקודתיות, בעיקר בזכות נגישות וזמינות מיידית של הדירות ואולי גם תמחור הוגן יותר של הדירות בשוק.