קבוצת גבאי תקדם פרויקט רחב במתחם בלפור בבת ים
228 דירות ישנות ייהרסו ובמקומן ייבנו כ-660 דירות בשלושה מגדלים ומבנים נוספים; הפרויקט משתרע על כ-13.5 דונם סמוך לחוף הים והרכבת הקלה
גבאי תקדם פרויקט רחב היקף במתחם בלפור בבת ים, לאחר שנבחרה על ידי הדיירים להיות היזמית בפרויקט ההתחדשות העירונית הגדול. מדובר במתחם ותיק הכולל כיום 228 דירות ישנות הבנויות על שטח של כ-13.5 דונם, במרחק קצר מחוף הים וממסלול הקו האדום של הרכבת הקלה. במסגרת התכנון המתגבש, ייהרסו המבנים הישנים ובמקומם יוקם פרויקט חדש שיכלול כ-660 דירות. מכפיל של קרוב ל-3 (כלומר על כל דירה שתיהרס ייבנו כ-3 דירות) לצד מבני ציבור ושטחי מסחר הפונים לרחובות המרכזיים במתחם. השותפה בפרויקט היא קבוצת MNG, העוסקת בהתחדשות עירונית.
המתחם משתרע על פני מספר רחובות באזור בלפור-יצחק שדה, שנחשב לאחד המוקדים המשמעותיים בגל ההתחדשות העירונית שעובר על בת ים בשנים האחרונות. החיבור בין מיקום סמוך לחוף, נגישות גבוהה לתחבורה ציבורית ועתודות בינוי ישנות יחסית, הופך את האזור לאחד המרכזיים מבחינת התחדשות עירונית בעיר. עבור העירייה, מדובר במהלך שממשיך מגמה ברורה של צפיפות מתונה לצד שדרוג התשתיות, ועבור הדיירים - הזדמנות לקבל דירה חדשה ששווה בפועל כמה מיליונים מאשר דירה ישנה שצריך לומר - ללא הפוטנציאל להתחדשות עירונית הייתה שווה הרבה פחות.
מגדלים ליד הים
התכנון יכלול שלושה מגדלים בגבהים של 25-30 קומות, ולצידם ארבעה מבנים מרקמיים בני 11 קומות. שילוב זה נועד לאפשר מצד אחד ניצול יעיל של הקרקע ומספר יחידות גבוה, ומצד שני שמירה על קנה מידה שכונתי ברחובות הפנימיים.
לצד הבנייה למגורים, התוכנית כוללת גם שטחי ציבור, כגון מבני מוסדות חינוך או שירותי קהילה - ושטחי מסחר בקומת הקרקע, בעיקר לאורך הצירים הראשיים. המטרה המסתמנת היא ככל הנראה לייצר מרחב עירוני פעיל לאורך שעות היום, לשפר את השירותים לתושבים הוותיקים והחדשים ולחזק את המדרכות והרחובות כמוקדי פעילות קהילתית. מדובר במרכיב חשוב במיוחד באזור כמו בלפור, שבו השילוב בין מגורים, מסחר וקרבה לחוף מושך אוכלוסייה מגוונת ויוצר עניין גבוה מצד יזמים.
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- רובי קפיטל תממן פרויקט פינוי-בינוי במעלה אדומים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הדיירים הוותיקים צפויים לקבל דירות חדשות הכוללות ממ"ד, מרפסת, חניה ושטחי שירות - החלפה מלאה לדירות הקיימות, שחלקן נבנו לפני עשרות שנים ובאופן שאינו תואם את הדרישות הנוכחיות. המהלך בבת ים מצטרף לשורה של פרויקטים שגבאי מקדמת בשנים האחרונות, כחלק מהרחבת פעילותה בתחום ההתחדשות העירונית.היא פועלת כבר למעלה מארבעה עשורים בתחום המגורים, המסחר והמלונאות, והיא מעורבת כיום בתכנון ושיווק של יותר מ-22 אלף דירות בפרויקטים שונים ברחבי הארץ.
עבור בת ים, מדובר בעוד נדבך בגל הפיתוח העירוני שמתרחש בעיר, במיוחד לאורך קו החוף והרחובות הסמוכים. בשנים האחרונות מאושרות בעיר תכניות נוספות לפינוי-בינוי, חלקן בשלבי היתר וחלקן לקראת תב"ע, מתוך מטרה לשפר את איכות הבנייה, להגדיל את היצע הדירות בעיר ולהתאים את המרחב הציבורי לדפוסי החיים החדשים.
בשלב זה, החברות ימשיכו לגבש את התכנון המפורט ולהגישו לוועדות הרלוונטיות. התהליך כולל בחינה הנדסית, תנועתית וסביבתית, וכן התאמה לצרכים העירוניים ולציפיות הדיירים. רק לאחר אישור התכנית ניתן יהיה להתקדם להיתרי בנייה - שלב שעלול להימשך זמן מה (שנתיים בממוצע). עם זאת, הבחירה ביזם והגדרת היקף הפרויקט כבר מסמנים מגמה די ברורה: מתחם בלפור נכנס רשמית למסלול התחדשות, ועשוי להיות אחד המתחמים הגדולים שיקודמו בעיר בשנים הקרובות.
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותכמה שווה הדירה שלכם - עסקאות אחרונות בערים מרכזיות
עשרות עסקאות בערים מרכזיות - תל אביב, חיפה, ירושלים, ראשון לציון, פתח תקווה ורמת גן; וגם - בכמה ירדו מחירי הדירות בשנה האחרונה?
מחירי הדירות בירידה. לפי נתוני הלמ"ס מחירי הדירות ירדו בדיווח האחרון ב-0.3% בחודש (לתקופה של אוגוסט-ספטמבר) כשקצב הירידה הוא כ-5% בשנה. בשטח הירידה גדולה יותר. מדובר על ירידה של 7% ואפילו 10% בשנה וזה מאוד משמעותי בהינתן שקצב עליית מחירי הדירות הוא 2.5% בשנה. מדובר על ירידה ריאלית של 10%.
הבאנו לכם את העסקאות בשבועות האחרונים בערים מרכזיות בארץ - תל אביב, חיפה, ירושלים, פתח תקווה, באר שבע ועוד ערים רבות כדי שתקבלו אינדיקציה למחייר הדירות אם אתם עומדים לרכוש דירה ולהבין "כמה אתם שווים" אם אתם בעלי דירה. הנה הנתונים שמתבססים ברובים על מאגרי רשות המסים:
- דירת יוקרה ב-1.3 מיליון שקל במרכז ת"א; הסיבה: טיל איראני פגע בה. האם כדאי?
- מגבלת האשראי שתקבור את החלום לדירה של רבבות צעירים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
תל אביב
.jpeg "דירות חדשות")
מגבלת האשראי שתקבור את החלום לדירה של רבבות צעירים
בשעה ששוק השכירות ממשיך לזנק, בבנק ישראל החליטו להקשיח עוד יותר את הקריטריונים לקבלת משכנתא, מבלי להבחין בין לווים אחראיים ומחושבים, ללווים חסרי אחריות שנכנסו למעגל החובות
בעוד ששוק השכירות ממשיך לשבור שיאים, בבנק ישראל בחרו להקשיח עוד יותר את הקריטריונים לקבלת משכנתא, ולהגביל את יחס ההחזר החודשי של הלוואות לדיור ל-40% מההכנסה הפנויה, במקום 50% שהיה נהוג עד היום. לכאורה מדובר במהלך אחראי שנועד לצמצם סיכונים במערכת הפיננסית; בפועל, זוהי החלטה שעלולה לייצר גל של השלכות לא מכוונות, ולהעמיק עוד יותר את משבר הדיור בישראל.
החלטת בנק ישראל ליישום מגבלת האשראי החדשה, מגלמת רצון להפחתת הסיכון המערכתי למערכת הבנקאית. אשראי פרוץ פירושו פחות סיכוי להתפרצות של בועת נדל״ן בדומה למשבר הסאב פריים ב-2008, שבו מיליוני אזרחים וחברות הגיעו למצב של חדלות פירעון כתוצאה מהפקרות הבנקים שהעניקו מסגרות אשראי מופקרות וללא בדיקות מקדימות מוקפדות על יכולות ההשתכרות וההחזר של הלווים, אותם לווים שבוקר אחד מצאו עצמם חסרי בית ועם חובות שנותרו גם לאחר מכירת הבית.
ברם, לצד היתרונות, הנזק הציבורי של רפורמת האשראי עלול להאפיל על תועלתו, מאחר והצמצום האוטומטי הגורף במתן האשראי, ללא אבחנה בין לווים אחראיים לבלתי אחראיים כפי שאפשר לבדוק בבדיקה בסיסית בדוחות החשבונאיים של הלווה, יוביל לכך שגם משפחות בעלות הכנסה יציבה והון עצמי מספק או כאלה שאף בחרו להתגורר במשך מספר שנים בבית ההורים כדי לחסוך הון להמשך התשלומים- יסווגו כבעלי סיכון גבוה לפיגור בהחזרי המשכנתא, וייפלטו אף הן ללא צורך לשוק השכירות ההולך ובוער, ומתוך כך לעליית מחירים בשוק הדירות להשכרה.
בנוסף, צמצום ביכולת הרכישה יגרור האטה בביקושים בשוק, מצב שעשוי להוביל יזמים, ובוודאי כאלה שבונים בפריפריה ומסתמכים על שולי רווח צרים ממילא, להקפיא פרויקטים תכנוניים. כך ייווצר מעגל שוטה: פחות בנייה ועסקאות נדל"ן שיובילו להיצעים מוגבלים, ומכאן למיתון ועליית אינפלציה שייאלצו את הבנקים להגדיל מחדש את מסגרות האשראי, ומכאן לעלייה מחודשת במחירי הדירות בשל צוואר הבקבוק שנוצר בעקבות הקפאות הבנייה, וחתימת המעגל עם זוגות צעירים שיתחילו מחדש את המרוץ לדירה מחדש, רק שהפעם ללא הון עצמי מאחר ומיטב כספם הושקע בשכירות.
- יזמיות הנדל״ן בבורסה עולות בחדות: רמז לעסקה - והמניות מזנקות
- המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
תרחיש שני אפשרי הוא גישה דיפרנציאלית שמבחינה בין קבוצות לווים שונות. במקום קו קשיח של 40% אשראי מסך ההכנסה הכוללת של כל משפחה, ניתן להפעיל מנגנון דירוג מבוסס נתונים: מנגנון ראשון: לווים עם היסטוריית אשראי חיובית, הכנסה קבועה וביטחונות יוכלו ליטול משכנתא בגובה של עד 50% מההכנסה המשותפת הכוללת. מנגנון שני: לווים חסרי יציבות תעסוקתית וללא ביטחונות יוכלו ליטול משכנתא בגובה של 35% - 40% מסך ההכנסה המשותפת של בני הזוג.
