מגבלת האשראי שתקבור את החלום לדירה של רבבות צעירים

בעוד ששוק השכירות ממשיך לשבור שיאים, בבנק ישראל בחרו להקשיח עוד יותר את הקריטריונים לקבלת משכנתא, ולהגביל את יחס ההחזר החודשי של הלוואות לדיור ל-40% מההכנסה הפנויה, במקום 50% שהיה נהוג עד היום. לכאורה מדובר במהלך אחראי שנועד לצמצם סיכונים במערכת הפיננסית; בפועל, זוהי החלטה שעלולה לייצר גל של השלכות לא מכוונות, ולהעמיק עוד יותר את משבר הדיור בישראל.

החלטת בנק ישראל ליישום מגבלת האשראי החדשה, מגלמת רצון להפחתת הסיכון המערכתי למערכת הבנקאית. אשראי פרוץ פירושו פחות סיכוי להתפרצות של בועת נדל״ן בדומה למשבר הסאב פריים ב-2008, שבו מיליוני אזרחים וחברות הגיעו למצב של חדלות פירעון כתוצאה מהפקרות הבנקים שהעניקו מסגרות אשראי מופקרות וללא בדיקות מקדימות מוקפדות על יכולות ההשתכרות וההחזר של הלווים, אותם לווים שבוקר אחד מצאו עצמם חסרי בית ועם חובות שנותרו גם לאחר מכירת הבית. 

ברם, לצד היתרונות, הנזק הציבורי של רפורמת האשראי עלול להאפיל על תועלתו, מאחר והצמצום האוטומטי הגורף במתן האשראי, ללא אבחנה בין לווים אחראיים לבלתי אחראיים כפי שאפשר לבדוק בבדיקה בסיסית בדוחות החשבונאיים של הלווה, יוביל לכך שגם משפחות בעלות הכנסה יציבה והון עצמי מספק או כאלה שאף בחרו להתגורר במשך מספר שנים בבית ההורים כדי לחסוך הון להמשך התשלומים- יסווגו כבעלי סיכון גבוה לפיגור בהחזרי המשכנתא, וייפלטו אף הן ללא צורך לשוק השכירות ההולך ובוער, ומתוך כך לעליית מחירים בשוק הדירות להשכרה.

בנוסף, צמצום ביכולת הרכישה יגרור האטה בביקושים בשוק, מצב שעשוי להוביל יזמים, ובוודאי כאלה שבונים בפריפריה ומסתמכים על שולי רווח צרים ממילא, להקפיא פרויקטים תכנוניים. כך ייווצר מעגל שוטה: פחות בנייה ועסקאות נדל"ן שיובילו להיצעים מוגבלים, ומכאן למיתון ועליית אינפלציה שייאלצו את הבנקים להגדיל מחדש את מסגרות האשראי, ומכאן לעלייה מחודשת במחירי הדירות בשל צוואר הבקבוק שנוצר בעקבות הקפאות הבנייה, וחתימת המעגל עם זוגות צעירים שיתחילו מחדש את המרוץ לדירה מחדש, רק שהפעם ללא הון עצמי מאחר ומיטב כספם הושקע בשכירות. 

• אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
• יזמיות הנדל״ן בבורסה עולות בחדות: רמז לעסקה - והמניות מזנקות
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

תרחיש שני אפשרי הוא גישה דיפרנציאלית שמבחינה בין קבוצות לווים שונות. במקום קו קשיח של 40% אשראי מסך ההכנסה הכוללת של כל משפחה, ניתן להפעיל מנגנון דירוג מבוסס נתונים: מנגנון ראשון: לווים עם היסטוריית אשראי חיובית, הכנסה קבועה וביטחונות יוכלו ליטול משכנתא בגובה של עד 50% מההכנסה המשותפת הכוללת. מנגנון שני: לווים חסרי יציבות תעסוקתית וללא ביטחונות יוכלו ליטול משכנתא בגובה של 35% - 40% מסך ההכנסה המשותפת של בני הזוג. 

מודל זה יאפשר שמירה על אחריות פיננסית מבלי לפגוע בשכבות היציבות של המשק, תוך שימוש בכלים הקיימים במערכת דוגמת דירוג אשראי אישי. היתרון המרכזי של תרחיש כזה הוא שמירה על היקפי העסקאות והפעילות בשוק הדיור, תוך שליטה על רמות הריבית, כשהחיסרון הברור של הוא כאב הראש הניהולי והביצועי של חטיבות האשראי בבנקים שיצטרכו לבצע בדיקות לבדיקת איתנותו והתנהלותו הפיננסית של כל לווה לגופו, לצד תגובות ציבוריות על אפליה בין אוכלוסיות שונות. 

תרחיש שלישי וגם הפתרון האידיאלי בעיניי הוא ביטול הקשחת האשראי לצד הרחבת היצע הדיור, פתרון שמשלב בתוכו מדיניות אשראי אחראית, בד בבד עם טיפול אמיץ בהגדלת מכרזי המנהל על הקרקעות וכן יד קלה יותר מצד הרשות המקומית למכפילי הדירות בפרויקטים להתחדשות עירונית. הפתרונות הנדרשים לכך הם בין היתר: קיצור הליכי רישוי, (וחשוב לציין מן ההוגנות שבשנה החולפת נעשו צעדים מנהליים חשובים בנושא דוגמת העברת סמכויות נרחבות מהוועדות המחוזיות למקומיות). כמו כן, על משרד השיכון ורמ"י לפעול להגדלת הכוח האדם בוועדות התכנון. בנוסף לכך, יש לקבוע לוחות זמנים מחייבים לאישור תוכניות, לפעול להקמת רשות רישוי מרכזית לפרויקטים רחבי היקף, לתמרץ יזמים בפריפריה באמצעות הטבות מס, ביטוח אשראי והשתתפות מדינה בתשתיות. במקביל יש לעודד פרויקטים להשכרה ארוכת טווח ולהאיץ התחדשות עירונית באמצעות מסלול ייחודי מהיר לפרויקטים של פינוי בינוי. 

• שוכרים דירה ורוצים לצאת באמצע החוזה? זה אפשרי, הנה התנאים
• הוספת מעלית בבניין ישן: כל מה שצריך לדעת על השבחת הנכס ועלויות הפרויקט
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• משכירי דירות שמעלימים מס - רשות המסים בדרך אליכם

במבט ארצי, נתוני הלמ"ס אמנם מלמדים על קצב התחלות בנייה גבוה במיוחד ב-2025, ומדובר בהיקפים שנמצאים בטווח הגבוה ביותר ב־30 השנים האחרונות, אך מאידך מספר הדירות שנמצאות בעיצומם של תהליכי בנייה וטרם הסתיימה בנייתן מצוי בעלייה מתמדת. כך, על פי נתוני הלמ"ס רק ביוני האחרון הגיע המספר ל־197 אלף דירות, עלייה של 12% לעומת 2024, כשמשך זמן הבנייה הגיע ל־31 חודשים בממוצע להקמת בניין, או כ־3 שנים כשמדובר במשך זמן משוקלל לפי מספר הדירות בבניין. לשם כך נדרש שילוב צעדים מידיים: קביעת לוחות זמנים מחייבים לכל שלב באישור התוכניות וההיתרים  עם "אישור שקט" (מסלול שנכנס לתוקף אוטומטי במידה והרשות הרלוונטית לא תיענה לבקשה בתוך פרק זמן שנקבע בחוק), הקמת  מסלולים ייחודיים לפרויקטים במקום ריבוי ועדות, עיבוי תקנים בוועדות התכנון, ביטוחי אשראי וערבויות מדינה לפרויקטים בפריפריה, ועוד. 

לסיכום, הקשחת תנאי האשראי ללא צעדים משלימים בצד ההיצע משולה לבלימה פתאומית ברכב עם מנוע מושבת. במקום לסתום את הגולל על חלום הדירה עבור אלפי משפחות, מצופה משלושת הרגולטורים הגדולים: בנק ישראל, משרד האוצר ומשרד השיכון, לשלב ידיים ולפעול למדיניות שמאזנת בין אחריות פיננסית לחלום ההגעה לדירה.  

הכותב הינו אלון יוניאן, מנכ"ל חברת הבנייה משהב, לשעבר מנהל בכיר במנהל התכנון