כ-90 אלף דירות נמכרו ב-2025, הכי הרבה עסקאות: בירושלים

כ-90,690 דירות נמכרו במהלך 2025, כך לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מספר המהווה ירידה של 11.9% לעומת עסקאות הנדל"ן בשנת 2024. אך השוק אינו בקיפאון, בהשוואה ל-2023 מדובר בעלייה של 26.9%, אבל גם לא שוק בתנופה. מתוך כלל העסקאות, 37.5% הן דירות חדשות, כ-34,030 יחידות. כאן הירידה מול 2024 חדה יותר ומגיעה ל-25.5%, אם כי לעומת 2023 מדובר בעלייה של 24%. כשליש מהדירות החדשות, 29.9% שהן כ-10,160 דירות, נמכרו במסגרת סבסוד ממשלתי. זאת אומרת שחלק משמעותי מהפעילות בשוק הראשוני נשען על תמיכה ממשלתית, ולא רק על ביקוש חופשי. כמו כן לפי נתוני הלמ"ס, שוק היד השנייה מהווה 62.5% מהעסקאות, כ-56,660 דירות, ירידה של 1% בלבד לעומת 2024, אך לעומת 2023 יש דווקא קפיצה של 28.6%.

הרבעון הרביעי: ירידה רבעונית, שחיקה שנתית

ברבעון הרביעי של 2025 נמכרו כ-21,710 דירות. בהשוואה לרבעון השלישי מדובר בירידה של 8.8%, אולם בניכוי עונתיות הירידה כמעט זניחה ועומדת על 0.2% בלבד. מדובר בירידה של 14.7% לעומת הרבעון הרביעי של 2024 ו-9.2% בניכוי עונתיות.

כ-8,670 יחידות, שהן 39.9%  מהדירות שנמכרו ברבעון, הן חדשות. 33.9% מאותן דירות חדשות הן בסבסוד ממשלתי. גם כאן נרשמה ירידה של 3.4% לעומת הרבעון השלישי, ובניכוי עונתיות ירידה של 1.3%. בהשוואה לשנה שעברה הירידה חדה יותר ומגיעה ל-26.2% בנתון המקורי.

• 270 מיליון שקל: קונטיניואל בדרך למיזוג עם זרוע הדיור להשכרה של שיכון ובינוי - המניה מזנקת
• רמי לוי נדל"ן תקים 220 דירות בהתחדשות עירונית בראשון לציון
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בדירות יד שנייה נמכרו כ-13,040 יחידות, שהן 60.1% מהשוק הרבעוני. מול הרבעון הקודם יש ירידה של 12.1%, אבל בניכוי עונתיות דווקא עלייה מתונה של 0.5%. גם מול השנה שעברה התמונה מעורבת, ירידה של 4.9% בנתון המקורי, אך עלייה של 1.4% בנתון מנוכה. כלומר, לכאורה השוק המשני מפגין עמידות גבוהה יותר.

בחודש דצמבר לבדו נמכרו 8,800 דירות, מהן 3,680 דירות חדשות ו-5,120 דירות יד שנייה. גם כאן שיעור הדירות החדשות עומד על 41.9%, כאשר 27.1% מהן נמכרו במסגרת סבסוד. מדובר בנתון שממחיש עד כמה התמריצים הממשלתיים עדיין משפיעים על התמונה הכוללת.

בסוף דצמבר 2025 עמד מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה על כ-86,090 יחידות, ובניכוי עונתיות כ-83,340. מדובר בהיקף גבוה, שמשקף מלאי משמעותי מאוד בשוק. מספר חודשי ההיצע, כלומר כמה זמן יידרש למכור את כל המלאי בקצב המכירות הנוכחי, עומד על 29.2 חודשים. זה כמעט שנתיים וחצי. במילים אחרות, גם אם הביקוש לא ייחלש עוד, ייקח זמן רב עד שהמלאי ייספג.

• אב-גד: פרויקט גדול אושר להפקדה - אבל הדרך לביצוע עוד ארוכה
• מה קורה למחירים בשדה דב?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק

מאפריל 2022 נרשמה עלייה ממוצעת של 1.5% בחודש במלאי הדירות החדשות. בחודשיים האחרונים העלייה נבלמה, אבל עדיין לא ברור אם מדובר בעצירה זמנית או בתחילתו של שינוי.

עסקאות שנחתמו לפי ערים

בערים הגדולות המונות מעל 100 אלף תושבים בולטות במיוחד:

ירושלים עם כ-10,230 דירות חדשות שנותרו למכירה
 תל אביב יפו עם כ-9,710 דירות שנותרו למכירה

מבין הערים שאינן נמנות עם הערים הגדולות, הרשימה כוללת:

לוד עם כ-2,720 דירות
קריית גת עם כ-2,190 דירות
באר יעקב עם כ-1,760 דירות
רעננה עם כ-1,580 דירות
רמת השרון עם כ-1,490 דירות
נתיבות עם כ-1,340 דירות
קריית אונו עם כ-1,330 דירות
אופקים עם כ-1,090 דירות
אלעד עם כ-1,070 דירות
קריית ביאליק עם כ-1,060 דירות

התמונה שעולה מהנתונים היא של שוק שמצד אחד עדיין פעיל בהיקפים לא מבוטלים, אבל מצד שני מתמודד עם ירידה בקצב העסקאות ועם מלאי הולך וגדל. יש שחיקה ברורה בפעילות, ובמקביל תלות לא מבוטלת בסבסוד ממשלתי. נראה ש-2025 מסמנת שלב של בלימה והתכנסות, כאשר השאלה היא האם הביקוש יתאושש או שההיצע הגבוה ימשיך ללחוץ על הקבלנים בחודשים הקרובים.