כשקבלן גדול מוריד מחירים ב-5% ובלמ"ס עוצמים עיניים

חברת הבנייה והיזמות גיא ודורון לוי הודיעה על הטבה משמעותית שתינתן לקהל רוכשי הדירות שלה - סבסוד משכנתא בריבית פריים מינוס 3% לתקופה של עד 25 שנה, ובהיקף של עד 1.75 מ' שקל. ההטבה שמגולמת בפועל בסכומים שנעים בין 300 א' שקל ל-800 א' שקל לאורך המשכנתא, היא הנחה ענקית על מחיר הדירה -  מדובר על הנחה בפועל ברכישת דירה! שמבטאת בערכים נומינליים ירידה של בין 5% ל-10% ויותר. אבל בלמ"ס אף אחד לא יספור את ההוזלה הדרמטית הזו. 

בשורה התחתונה - יש ירידות מחירים בשטח, אפילו ירידות משמעותיות, אבל הלמ"ס משתף פעולה עם הקבלנים ועם הבנקים בוויסות המחירים. הוא לא סופר אותם. 

רוכשי דירות בפרויקטים של החברה ויש עוד עשרות חברות שמספקות הטבות דומות, יוכלו ליהנות ממימון בריבית של פריים מינוס 3. שיעור ריבית שלא קיים בשוק כיום. מדובר בתנאי הלוואה חריגים, המתאפשרים  בזכות הזרמה מצד היזם או מימון מוסדי ייעודי, או סבסוד של היזם שאין לו ברירה והוא חייב להגביר את קצב המכירות. לקבלנים יש עדיין עודפים גדולים משנים קודמות כשהרווחיות שלהן למרות ההנחה הזו היא גדולה. הם הרי רכשו את הקרקעות של הדירות שעכשיו נמכרות במחירים נמוכים מאוד לפני 5-6 שנים. 

המבצעים האלו מבטאים מצוקה של קבלנים. גם הבחירה בפרסומת עם חיים אתגר "הצדיק" היא "בול בפוני" - אם הצדיק וחושף השחיתויות אומר לנו לקנות דירה במבצע הזה, הכל בסדר, הכל תקין. לפעמים זה כואב איך אנשים עם תדמית טובה, עושים חלטורה בשביל כסף גדול ויכולים לאבד את השם שלהם. תחליטו אתם עיתונאים חושפי שחיתויות או שאפשר לקנות אתכם? אתגר יביא קונים לגיא ודורון לוי. לא בטוח שאתגר יעשה כתבה על מצוקת הקבלנים שמוכרים דירות בהנחה כל כך גדולה כדי להיפגש עם מזומנים. לא בטוח שאם קבלן ייפול בגלל התרגילי שיווק האלו חיים אתגר יחקור את הסלב שעושים פרסומות ומשווקים דירות.

• "מחירי הדירות יעלו בכ-5% השנה; היקף המשכנתאות יהיה כ-100 מיליארד שקל"
• המכירות נחלשות, המלאי בשיא – ומה קורה למחירים?

מה ההטבה במבצעים של גיא ודורון לוי?

הלוואת משכנתא בגובה 1.75 מ' שקל ל־25 שנה, בריבית פריים רגילה של 6%, כיום בשוק, תוביל להחזר חודשי של כ־11.3 א' שקל - סכום שמצטבר לתשלום כולל של כ־3.39 מ' שקל לאורך חיי ההלוואה. בפועל הריבית שניתנת היא פריים ועוד קצת וההחזר של המסלול הזה מגיע לקרוב ל-12 אלף שקל. לעומת זאת, בריבית שכעת מוצעת מהחברה של פריים מינוס 3% - כלומר 3% בלבד, ההחזר החודשי יירד לכ־8.3 א' שקל בלבד, והתשלום הכולל לאורך התקופה יעמוד על כ־2.5 מ' שקל.  במילים אחרות, הפער בין שני התרחישים מתקרב ל-900 א' שקל - הטבה דרמטית שלא נרשמת במחיר הדירה אלא כתמריץ מימוני. גם בתרחישים שמניחים שינוי עתידי לירידה בריבית, וגם כשמהוונים את שווי ההטבה למחירים של היום הרי שההנחה היא כ־300 עד 500 א' שקל לפחות.

ההטבה - מחוץ לתחום של הלמ"ס

למרות שהסבסוד שמציעה גיא ודורון לוי שווה מאות אלפי שקלים לרוכש, ההטבה הזו לא תופיע בנתוני הלמ"ס. האמת - יקרה ההיפך. האחים לוי יתנו לכם הנחה גדולה דרך המשכנתא ולכם לא יהיה אכפת שהמחיר הרשמי יעלה - נניח מ-3 מיליון ל-3.06 מיליון שקל. כלומר, המחיר הרשמי עשוי לעלות ואז הלמ"ס יספרו לנו שהמחירים עולים ב-2%, וישכחו או לא יוכלו או יתעצלו לבדוק את ההנחה המימונית ששווה 5%-10%. למה זה יקרה? כי זה בדיוק מה שקרה לפני שנה וחצי - התחילו להתפרסם מדדים עם עליות ובדקנו אז בשטח והבנו שזה לא נכון. שהסיבה היא תרגיל של הקבלנים - הנחות גדולות ב-80-20 אבל במקביל עלייה של המחיר הרשמי. עלייה זוחלת - בקושי אחוז בחודש, אבל מי שם לב לזה כשהוא מקבל הנחה גדולה או שהוא הולך על 80-20? הלמ"ס הלכו על מחירים רשמיים וגרמו למחדל - הם בעצם שלחו אלפי משפחות לקנות דירות כי האנשים האלו חיכו וחיכו והבינו שאם תתחיל עלייה היא יכולה להתעצמם. הם סמכו על הלמ"ס כי זה גוף נחשב וגוף מקצועי ואמין, הם ראו את נתוני הלמ"ס שמבטאים עלייה במחירים ורצו לקנות ואז העליות כבר הפכו לאמיתיות. 

• מחיר למשתכן עם עדיפות ללוחמים: מילואימניקים יקבלו עד 95% הנחה על הקרקע
• העדכון במדד תשומות הבנייה - ומה המשמעות עבור רוכשי הדירות
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

הלמ"ס אשמים בחלק מאוד גדול מהעלייה הזו והבעיה הגדולה שהם אפילו לא מודים בה. לפני כחודש הם אמרו משהו בסגנון - "כן נכון, יש הנחה, אבל היא קטנה, לא צריכים לחשב אותה". רק שגם בבדיקה שלהם הלכאורה אמיתית הם לקחו הנחות מקלות ונתונים לא נכונים שלכאורה מחזקים את גישתם.  הם דיברו על מבצעים שמטים את השוק שמהווים רק 15% משוק הדירות, אלו נתונים מבישים ולא נכונים - בפעול זה היה מעל 35% ואפילו 50%.  

בכל מקרה, נכון לעכשיו, בלמ"ס מודדים את מחיר הדירה כפי שהוא נרשם בחוזה - אך לא את תנאי המימון שנלווים לעסקה. ככל שההנחות של הקבלנים כמו האחים לוי יימשכו כך הקבלנים יעלו את המחיר הרשמי. תצפו לעלייה בהמשך במחירי הדירות על פי הלמ"ס - שןב, זאת לא המציאות.

גורמים בענף מעריכים כי סבסוד ריביות, תנאי תשלום גמישים והטבות עקיפות צפויים להפוך לכלי נפוץ בשוק שמתקשה לייצר עסקאות במחירים הקודמים. מה שקורה כעת הוא מצב שהקבלנים נותנים כל כך הרבה הטבות , מטבח חדש, טרייד אין על הדירה הישנה, תנאי גימור בדירה טובים יותר ועוד כל מיני דרכים לומר שהם מורידים מחירים אבל הם בדלת האחורית, שלא מעובדים בלמ"ס.

אתמול שמענו את סמנכ"לית מזרחי טפחות שאמרה כי ה מחירים 'ימשיכו' לעלות והשנה זה יהיה לפי הערכתה ב-5% .  נזכיר שלא ראינו אף פעם גוף אינטרסנטי שאומר שהמחירים הולכים לרדת. גם לא שמענו אותם אומרים בזמן אמת שהמחיירם יורדים. המחירים עכשיו יורדים - כולם יודעים את זה ומתעקשים לא לספר את זה כי זה עלול לפגוע עוד יותר במחירים. חברים יקרים - הנחות במשכנתא, מטבח יקר וכו' זה הנחת מחיר. 5% ואפילו 10% זאת דרמה גדולה. מה אומרים על זה במזרחי טפחות?  

בנוסף, עוד עולה השאלה החשובה - מי באמת אחראי למחיר הדירות, הבנקים או הממשלה? למען האמת - כשאומרים 'הבנקים' אנחנו מתכוונים בעיקר ל-2 הבנקים הגדולים והריכוזיים ביותר בישראל - הלאומי ופועלים שמממנים את הקבלנים. הם, דרך המימון בעצם שולטים בהם - כן תורידו מחיר, אל תורידו מחיר. יש להם אינטרס משותף ודמיינו שהבנקים אומרים לקבלן - אל תוריד דירות זה משפיע על הביטחונות, זה משפיע על המחירים באזור, על הפרויקטים העתידיים - קח עוד גרייס ואל תוריד מחיר. זה לא דמיוני, זה קורה. הקבלנים אחראים על וויסות שוק הדירות, אבל הבנקים יחד איתם. הציבור נמצא במלחמת מחירים מול גופים חזקים ואינטרסנטים - זה לא קרב אבוד, אבל זה קרב מאוד קשה, במיוחד כשמצד הממשלה אין הובלה אמיתית ונחישות להורדת מחירים. 

סיבה נוספת לירידות מחירים

אתמול פרסמנו כי בישראל יש קרוב ל־79 אלף דירות חדשות שלא נמכרו - שיא היסטורי שלא נראה כמותו. מדובר בשוק שהיה אמור להתקרר לנוכח הירידה בעסקאות, אך בפועל הוא מתבצר: המחירים בקיפאון ובחלק מהמקרים גם יש עלייה קטנה, ואם מוסיפים זאת לכך שבשנת 2024 נרשמה עלייה שנתית ממוצעת של כ־7.5%, התשובות הם בדרך כלל בריחה מאחראיות.

חלק מהיזמים מצביעים על הבנקים כעל אחד הגורמים המרכזיים. לדבריהם, גם אם ירצו להוריד מחירים - הבנק לא יאפשר זאת. הסיבה טמונה בחוזים הקשיחים עליהם חתומים היזמים מול המערכת הבנקאית, שבהם לא רק סכומי המימון והבטוחות מוסדרים, אלא גם רמת המחירים שנדרש לשמר. לעיתים, מדובר למעשה ב"תקרת תחתונה" שנקבעת מראש כחלק מתנאי ההלוואה - כך שהקבלן כבול ולא יכול לרדת במחיר גם אם השוק מאותת אחרת. וכתוצאה מכך אנחנו מקבלים את סבסוד המשכנתא של חברת גיא ודורון לוי כעת. 

מי שומר על השומרים?

בפשטות: מדד מחירי הדירות מנותק מהמציאות - וכתוצאה מכך הציבור מקבל תמונה מעוותת. במשך שנים מתייחסים בציבור ובתקשורת למדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כאל אמת מידה כמעט מוחלטת למצב שוק הדיור בישראל. הוא מצוטט על ידי נגיד בנק ישראל, שרים, יזמים, עיתונאים ומשקיעים - ומכריע במקרים רבים את התחושה הכללית אם "המחירים עולים או יורדים". אבל מתחת לפני השטח, התמונה מטרידה: מדד מחירי הדירות פשוט לא מצליח ללכוד את המציאות האמיתית בשטח. 

הסיבה המרכזית לכך היא כנראה באופן שבו המדד מחושב: הוא מתבסס על המחיר הרשמי שנרשם בחוזה הרכישה בין הקבלן או המוכר לבין הרוכש. אלא שבשוק שבו ניתנות יותר ויותר הטבות עקיפות, תמריצים פיננסיים, שדרוגים חינם, תקופות גרייס על משכנתא, סבסוד ריבית, ואפילו טרייד אין על דירות ישנות - המדד לא "רואה" את כל זה - הוא פשוט עוצם עיניים. מבחינתו, אם הדירה נמכרה תמורת 2.1 מיליון שקל, זה המחיר. גם אם בפועל הרוכש שילם הרבה פחות - בפריסה של שנים או באמצעות סבסוד מסיבי מצד היזם. 

וכך נוצר עיוות עמוק: יזמים כבר כן מורידים מחירים - אבל לא 'על הנייר', אלא באמצעות מבצעים. הקבלנים יודעים שהוזלה בפומבי תביך אותם מול הבנק, תכעיס רוכשים קודמים, ותפיל את ערך הפרויקט וגם תפגע בשווי של פרויקטים עתידיים. ולכן הם בוחרים להוריד מחיר בדרכים עוקפות. בשטח, הקונים נהנים מהנחות של מאות אלפי שקלים - אבל הלמ"ס ממשיך להציג מדד יציב או עולה, והתוצאה היא מדיניות שמבוססת על נתון שאינו משקף את המציאות. במדינות מפותחות כמו ארצות הברית, קנדה או גרמניה, קיימים מדדי נדל"ן מורכבים יותר. חלקם נבנים על סמך עסקאות בפועל שכוללים התאמות לצורך השוואה אמיתית, חלקם כוללים גם משתנים של תנאי מימון, שדרוגים, ומנגנוני השוואה שמנטרלים עיוותים.

למשל, בארה"ב המדד האמריקאי הוא ה-FHFA וגם מדדים אזוריים אחרים, שמתבססים לא רק על המחיר בחוזה אלא על שווי העסקה המלא - הכולל הנחות והטבות. כך ניתן להבחין למשל מתי "המחירון לא זז" אבל בפועל השוק מאבד קונים ולכן המוכרים מתחילים להציע אינספור תמריצים. במדינות מסוימות, גם רשויות המס עוקבות אחר ערך העסקה בפועל (לצורכי דיווח שווי הוגן), ויודעות לנטר חריגות שמבוססות על מניפולציות. על רקע הפער ההולך וגדל בין מחירי הדירות בפועל לבין מה שמודד מדד הלמ"ס, מתחדדת ההבנה שהמדדים הרשמיים אינם משקפים עוד את שווי העסקאות האמיתי.