בהמשך לפרסום אצלנו על הזינוק הלא טבעי במדד תשומות הבנייה בינואר בשל עדכון של כל העלייה בעלויות העסקה של עובדים זרים מאז תחילת המלחמה, עולה שאלה מאוד כואבת - האם אפשר לסמוך על נתוני הלמ"ס? מדד תשומות הבנייה מבטא את עלויות הקבלנים לדירות למגורים ומדד תשומות התשתיות את עלויות החומרים והשירותים בפרויקטי תשתיות. הקבלנים אומרים לנו וזה די ברור שבגלל שמאז תחילת המלחמה, אין עובדים פלסטינים, או ליתר דיוק יש פחות, ונכנסים עובדים זרים, אז העלויות זינקו. עלות של עובד פלסטיני הייתה בסדר גודל של 6 אלף שקל, עובד זר עולה פי 2 וזה בלי כל המסביב - לינה ועוד.

אז הקבלנים צעקו, הלמ"ס לא ממש הגיבה, ואחרי שדניה סיבוס הגישה תביעה, בלמ"ס הבינו שאי אפשר יותר לשחק. זה מעלה שאלה חשובה - אם הציבור יתבע את הלמ"ס על עיוות מחירי הדירות זה גם יעזור? הם יתקנו את המחירים?

לתבוע את הלמ"ס

הטעויות של הלמ"ס עולות לציבור כסף רב. לפני כשנה, חוסר היכולת של הלמ"ס או חוסר האכפתיות גרמו לכך שהם לא חישבו את ההנחות המימוניות על רכישת דירות. כך הם העלימו 5%-7% מירידת מחירי הדירות. בפועל, כשהקבלנים באים למכור דירה ונותנים הנחה כזו, הם מעלים בחצי אחוז עד אחוז את המחיר כלפי חוץ, שהרי מה זה משנה - הציבור מקבל הנחה גדולה במימון. כלפי חוץ מתקבל רושם שגוי שהמחירים עולים. הלמ"ס, על כל עובדיו, משכורותיו הגבוהות ותקציבו הגדול, הוקם בדיוק בשביל מקרים כאלה - והוא כשל. כך הוא הציג חודש אחר חודש עליות מחירים. כשהציבור שיושב על הגדר רואה עליות מחירים, ועוד בזמן מלחמה, הוא מסתער וקונה דירות והעלייה הופכת לאמיתית. זה מה שיצר את העליות בשנה שעברה - ותודה ללמ"ס.

היו עוד עיוותים וטעויות, וכעת באמת עולה השאלה - מדוע כשדניה סיבוס מאיימת, הלמ"ס מתקפל, והאם לא כדאי לתבוע את הלמ"ס על נזקיו. נזק נוסף הוא הטעות במדד תשומות הבנייה, כשהשינויים אוחדו לחודש אחד וביטאו בינואר עלייה של 2.6% ו-5.3% בשנה. העלייה של 2.6% היא היסטורית ואינה רק של ינואר, אז מדוע רוכשי דירות בדצמבר ונובמבר צריכים לשלם אותה? מקורה ב-15 החודשים האחרונים.

• השמאי שמעריך: "מדד תשומות הבנייה האחרון לא מדביק את עלויות השכר - וזה עלול לפגוע בהיצע הדירות"
• מדד תשומות הבנייה עומד לקפוץ - מה רוכשי הדירות יכולים לעשות? שאלות ותשובות
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

זאת ועוד: מסתבר שזה עוד לא הסוף. בלמ"ס התייחסו לנושא בכנס סיכום השנה הכלכלית 2024. השורה התחתונה: זו כנראה לא תהיה העלייה האחרונה, והמדד צפוי להמשיך לעלות גם בתקופה הקרובה. יואל פינקל, המשנה לראש הלמ"ס פרופסור ירון פלוס, הסביר את השינוי והמגמה: "אני לא נביא, אבל ככל שמספר העובדים הזרים שיבואו יגדל, כך הוא ישפיע על המדד. עד כה המדד הושפע ב-2.6%, ואם היו מחליפים בבת אחת את כל 76 אלף הפועלים הפלסטינים בעובדים זרים, המדד היה עולה מיד ב-6%. נכון לעכשיו הוחלפו רק כשליש מהפועלים, ולכן המדד עלה קצת יותר מ-2%".

רגע, מדוע שיחליפו את כולם? שכחו שיש 40 אלף שוהים בלתי חוקיים, ואיך בעצם מודדים את שכרם? אז זהו - אין אפשרות טובה לבדוק זאת, כך לפחות מסבירים בלמ"ס. אז יש מדד, יש עלייה גדולה, וכנראה שתהיה עלייה נוספת כי מספר העובדים הזרים גדל, אבל לא לוקחים הכול בחשבון כי יש שב"חים שדווקא מורידים את עלויות העבודה, אבל עליהם הלמ"ס מוותר.

בלמ"ס אמרו כי המדד ימשיך להתעדכן בהתאם לשינויים בשוק העבודה. "שיטת המדידה הנוכחית, שמבוססת על משקלות מעודכנים להרכב הפועלים, תימשך עד העדכון הכולל של המדד הצפוי ביולי השנה". במקביל משנים פרמטרים נוספים במדד התשומות. ומדוע רק בינואר עדכנו את מדד התשומות? העלייה החדה בינואר נבעה, לטענת הלמ"ס, מכך שהתרחש מקרה קיצון, וברגע שהתברר שהשינוי משמעותי וארוך טווח, החלה עבודת עדכון. "מתוך מחויבות לשקיפות מלאה, הוחלט לפרסם את הנתונים מיד ולא לפרוס אותם לאורך זמן". האם הבנתם זאת? יש מקרה קיצון והלמ"ס מבין אותו רק לאחר 15 חודשים.

• חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
• שדה נדל"ן: "השוק הישראלי עוד לא הבין את ה-DNA שלנו, אנחנו גם היזם וגם המבצע"
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• בנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות

מה זה בכלל מדד תשומות הבנייה?

זהו מדד שמודד את השינויים בעלויות הבנייה של דירות למגורים, כולל שכר עבודה, חומרי גלם והוצאות נוספות. מדד זה משפיע ישירות על מחירי הדירות החדשות שנמכרות בשוק.

למה המדד עלה כל כך הרבה בינואר?

הסיבה המרכזית היא שינוי במשקל של עלויות העבודה, לאחר שהוחלפו פועלים פלסטינים בעובדים זרים יקרים יותר, מה שהעלה משמעותית את עלות הבנייה.

איך זה ישפיע על מי שקונה דירה?

מי שחתם על חוזה צמוד למדד יצטרך לשלם יותר על הדירה ככל שהמדד ימשיך לעלות. זה אומר שהתייקרות של אחוזים בודדים במדד יכולה להוביל להוצאה נוספת של עשרות אלפי שקלים.

האם אפשר להימנע מהתייקרות כזו?

אפשר לנסות לחתום על חוזה ללא הצמדה למדד תשומות הבנייה, אך זה תלוי במוכנות הקבלן. חלק מהקבלנים מאפשרים קיבוע של המחיר, אך בדרך כלל בתמורה למחיר גבוה יותר מראש.