מתווך הראה דירה, לא החתים על הסכם - ונשאר בלי שקל

מתווך נדל"ן מאשדוד בשם ליאם בן אוליאל הגיש תביעה בסכום של 9,872 שקל לבית המשפט לתביעות קטנות באשדוד נגד דוד לוגסי, בטענה שהוא עקף אותו וחתם ישירות עם הקבלן על חוזה שכירות, לאחר שקיבל ממנו את כל המידע על הנכס, כולל סיורים בדירה. אבל בית המשפט, בראשות הנשיא עמית יריב, לא קיבל את הטענות ודחה את התביעה. הסיבה? לא נחתם הסכם תיווך בכתב, כפי שהחוק דורש.

הסיפור התחיל כשלוגסי פנה אל בן אוליאל והתעניין בדירה להשכרה ברחוב הרב קוק באשדוד, בפרויקט שנבנה אחרי תמ"א 38. המתווך מסר לו את כל הפרטים, קבע פגישה, וביום המיועד הגיע לוגסי לנכס ביחד עם אשתו ובתו. המתווך ערך להם סיור בדירה, הם הביעו עניין רב ואפילו ביקשו לחזור למחרת כדי לקחת מידות של החדרים והמטבח. הפגישה השנייה אכן התקיימה.

אלא שיום לאחר מכן, הודיע לוגסי למתווך שהוא לא מעוניין בדירה. בן אוליאל קיבל את ההודעה, אבל אז קיבל מידע ממתווך אחר שעובד עמו, שלפיו לוגסי נצפה חוזר לבניין בלי ידיעתו. המתווך פנה ללוגסי בוואטסאפ ושאל אותו מדוע הוא חזר למקום, אבל לוגסי לא ענה לו מאז. לטענת בן אוליאל, התברר שלוגסי עקף אותו, פנה ישירות לקבלן וחתם על חוזה שכירות בלי ידיעתו.

המתווך ניסה להגיע עם לוגסי להסכמות, צירף התכתבויות וואטסאפ והקלטת שיחה, אבל ללא הצלחה, ולכן הוא הגיש את התביעה. הוא דרש שכר טרחה בהיקף של חודש שכירות בתוספת מע"מ, תשלום עבור שני ימי עבודה, 2,000 שקל פיצוי עבור עוגמת נפש, ועוד 500 שקל שכר טרחת עורך דין ואגרה.

מדובר בכלל על דירה אחרת?

מנגד, לוגסי טען שמעולם לא הוצג לו הסכם תיווך, הוא לא חתם על שום מסמך ולא הסכים לשלם דמי תיווך. בנוסף, הוא טען שהדירה שהמתווך הראה לו היתה בכלל דירת פנטהאוז ברחוב הרב קוק 23, בעוד שהוא שכר דירה אחרת לחלוטין - בקומת קרקע ברחוב הרב קוק 25, בבניין אחר. לוגסי הוסיף כי החיבור בינו לבין בעל הדירה נעשה באופן פרטי, באמצעות בת דודה של אשתו שגרה בבניין סמוך, ולא דרך תיווך כלשהו.

הנשיא יריב, שדן בתיק על בסיס המסמכים בלבד, הגיע למסקנה חד-משמעית: התביעה נדחית. הנימוק המרכזי הסתמך על סעיף 9(א) לחוק המתווכים במקרקעין, שקובע כי מתווך לא זכאי לדמי תיווך אלא אם הלקוח חתם על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך. השופט הדגיש שמדובר בדרישה מהותית ולא טכנית, ושלא ניתן לעקוף אותה.

בפסק הדין כתב הנשיא יריב כי, "מתווך אשר לא מקפיד להחתים את הלקוח על הסכם מראש כנדרש, לוקח סיכון ממשי שלא יקבל תשלום גם אם הלקוח נהנה בפועל משירות זה, שכן אין מקום ליתן יד להתנהלות שאינה עומדת בדרישות החוק, והמתווך אינו יכול להיבנות ממחדלו ולהיפרע בדיעבד". השופט אף ציין שהתובע לא הציג שום ראיה לכך שיש לו רישיון תיווך בתוקף, ולא הסתפק באמירה הכללית שהוא מתווך מוסמך. אבל לא מהסיבה הזו נדחתה התביעה, אלא בעיקר בעקבות היעדר הסכם בכתב.

המתווך לא השלים את הפרטים החסרים

מעבר לכך, בית המשפט קבע שהתובע לא הוכיח שהנתבע שכר בדיוק את הדירה שהוצגה לו. כתב התביעה עצמו היה חסר פרטים מהותיים כמו מספר הבניין ומספר הדירה, ואף שניתנו למתווך שתי הזדמנויות נפרדות להשלים את הפרטים החסרים, הוא לא עשה זאת. הנתבע מצדו הכחיש בתוקף ששכר את אותה הדירה, וטען שמדובר בשני בניינים שונים.

בסיום פסק הדין, העיר השופט כי הסכום שנדרש בתביעה היה מופרז, וכי ההליך בתביעות קטנות אינו מצריך ייעוץ או ייצוג משפטי, כך שהעובדה שהמתווך בחר להיעזר בעורך דין אינה מטילה חובה על הנתבע לשאת בעלות הזו. התובע חויב בהוצאות משפט של הנתבע בסכום של 500 שקל.

• רכש דירה מאחורי הגב של המתווכת - וישלם ביוקר
• מכרו דירה תוך הפרת בלעדיות למתווך - וזה המחיר

מה שהתביעה הזו מזכירה לכל מי שמתנהל בשוק הנדל"ן - כמוכר, כקונה וכמתווך - הוא שהסכם תיווך בכתב הוא לא פורמליות בירוקרטית. זו ההגנה היחידה שיש למתווך.

חוק המתווכים במקרקעין קובע זאת בצורה חד-משמעית: ללא הסכם חתום, אין זכות לדמי תיווך. לא משנה כמה עבודה הושקעה, כמה סיורים נערכו, כמה וואטסאפים נשלחו. בתי המשפט בישראל פסקו שוב ושוב לאורך השנים שדרישת הכתב היא מהותית - ולא ניתן לעקוף אותה גם אם הוכח שהמתווך הכיר לקונה את הנכס. הרציונל: הגנה על הצרכן מפני תביעות מפתיעות על שירות שלא ביקש באופן מפורש.

בפועל, חלק גדול מהמתווכים בישראל עדיין לא מקפידים על זה כפי שצריך. הם מראים נכסים, שולחים פרטים, מגיעים לפגישות - ורק אחר כך, אם בכלל, שולחים הסכם חתימה. בשוק חם שבו עסקאות נסגרות מהר, לפעמים ההסכם נשכח בדרך. כשהלקוח ממשיך לבד - בין אם במודע ובין אם לא - המתווך נשאר בלי כלום.

גם מצד הקונה, פסיקות כאלה יוצרות מצב מעניין. מי שקיבל שירות תיווך, בדק נכס, ובסוף הגיע לעסקה - יכול לצאת נקי מבחינה משפטית אם לא חתם על הסכם. זה לא בהכרח אומר שמדובר בהתנהלות הוגנת, אבל זה החוק. השופט בתיק הנוכחי לא דן כלל בשאלה האם לוגסי התנהג בתום לב - הוא פשוט קבע שבלי הסכם בכתב, אין תביעה.

נקודה נוספת שעלתה בפסיקה ופחות מדוברת: המתווך לא הציג רישיון תיווך בתוקף. זה לא היה הגורם שהפיל את התביעה, אבל השופט ציין אותו. עיסוק בתיווך ללא רישיון הוא עבירה פלילית לפי חוק המתווכים, והיעדר הצגתו בבית המשפט הוא פרט שמתווכים רבים לא לוקחים ברצינות מספקת.

• מה BBB רוצה להסתיר? הרשת ביקשה וקיבלה איסור פרסום על נתוניה
• הסכמה בין לנדא ל-Altana: ההלוואה תוסדר והבקשה לחדלות פרעון תימחק