עצת הנדל"ן הכי גרועה שקיבלתי: כך אפשר להימנע

את העצה הכי גרועה שקיבלתי בהשקעות קיבלתי לפני כמעט עשרים שנה. הייתי בן 24, עבדתי כסוחר בצוות ניירות ערך זרים במוקד טלפוני בבנק, ומאז ומתמיד התעניינתי בנדל"ן. אחת העובדות בצוות גרה בשכירות בדירת חדר וחצי בקרית מוצקין, וסיפרה לי שבעל הבית שלה רוצה למכור את הדירה ב־180 אלף שקל, כשהשכירות החודשית ששילמה הייתה אלף שקל בחודש. 

הכרתי את האזור, המחיר היה נגיש, התשואה הייתה גבוהה (6.6%) והכרתי את הדיירת, כך שלא היה סיכון של שוכר בעייתי. חשבתי שזה רעיון טוב לקנות את הדירה, והלכתי באותו השבוע עם חבר מהעבודה לראות אותה. החבר הגיע עם אביו, נהג מונית שהציץ בדירה, אמר לנו שהמיקום גרוע, הדירה במצב רע ושאף אחד לא ירצה לשכור פה. הייתי צעיר, וקיבלתי מבלי שביקשתי עצה מאדם שדיבר בביטחון מוחלט, אבל מעולם לא ביצע עסקת נדל"ן בעצמו. היססתי כמה ימים ובינתיים הדירה נמכרה למשקיע אחר.

את הדירה הזו לא קניתי, אבל למדתי מהסיפור הזה שני שיעורים חשובים שמלווים אותי עד היום: הראשון זה שמי שמהסס מפספס, והשני הוא לעולם לא להתייעץ עם מי שלא עבר את הדרך בעצמו.

השקעה טובה מתחילה בבחירת האנשים שמלווים אותך. בטור אמנה את רשימת בעלי המקצוע ומתי כדאי לשלב אותם בעסקת רכישת דירה להשקעה:

• המתווכת נגד הסוכנות: האם תוכל לספר את גרסתה?
• לא כל מי שמראה דירה זכאי לעמלת תיווך, מה זה הגורם היעיל?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בנקאי - עוד לפני שיוצאים לדרך, פשוט וקל לבדוק בטלפון או באתר הבנק שלכם או מול בנק אחר למשכנתאות על ידי בקשת אישור עקרוני מה הסכום המקסימלי שתוכלו לקחת משכנתא בהתבסס על ההכנסות וסך ההתחייבויות השוטפות של משק הבית.

עלות - ללא

עורך דין - משקיעים בלי ניסיון לרוב משלבים את עורך הדין רק לאחר שלב השלמת המשא ומתן מול המוכר. לקיחת עורך דין בשלב מוקדם יותר, תאפשר להיעזר בניסיון שלו ולהתייעץ איתו בנושאים משפטיים שונים לאורך התהליך ומה כדאי לבדוק. זה גם לא ייקר את שכר הטרחה לעסקה.

עלות: בין 0.5 ל 1% ממחיר רכישת הדירה.

יועץ משכנתאות - מעבר לבניית תמהיל מסלולים להלוואה וביצוע מכרז ריביות, יועץ משכנתאות טוב יוכל לשקלל צרכים כמו גרירת משכנתא בתנאים טובים מנכס אחר, מימון של הון עצמי מנכס אחר בבעלות.

• לא כמו השקעה בדירת מגורים: כל מה שצריך לדעת לפני שמשקיעים בנדל"ן מסחרי
• מחפשים תשואות? תעקבו אחרי כללי האצבע של משקיעי העל
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• לא כמו השקעה בדירת מגורים: כל מה שצריך לדעת לפני שמשקיעים...

עלות: 6,000-10,000 שקל בהתאם למצב השוק ורמת היועץ.

שמאי - הזמנת שמאי לפני חתימה על ההסכם תאפשר לכם להבין את השווי ההוגן של העסקה. במסגרת הבדיקה השמאי יבחן האם קיימות חריגות בנייה, מהו השלב התכנוני שבו נמצא הבניין במסגרת ההתחדשות העירונית, האם קיימים צווי מבנה מסוכן לדירה או לבניין, והאם הרישום בטאבו/רמ״י/חברה משכנת תקין. 

בנוסף, חוות דעת שמאית היא כלי משמעותי במשא ומתן על מחיר העסקה. לעומת זאת, הסתמכות על שמאות לצורך אישור המשכנתא בלבד עלולה להיות טעות, שכן שמאות זו מתבצעת בדרך כלל רק לאחר החתימה על ההסכם. אם השמאי יגלה ליקויים או שהשווי שייקבע יהיה נמוך מהצפוי, עלול להיווצר קושי בהשלמת העסקה, והיציאה ממנה עשויה להיות מורכבת ואף כרוכה בסיבוכים משפטיים.

עלות: כ-5000 שקל לשמאות עצמית ועוד כ-1,500 שקל לשמאות מקוצרת לטובת נטילת משכנתא. 

בודק - בוחן את מצב המבנה, הצנרת, החשמל, הרטיבות והשיפוצים הקיימים. המטרה היא לגלות ליקויים, סיכונים ותקלות פוטנציאליות לפני הרכישה, להעריך את עלויות התיקון ולתת תמונה ברורה של מצב הדירה כדי שתוכל להחליט אם היא שווה את המחיר או אם כדאי לדרוש תיקונים.

עלות: כ-2000 שקל

רואה חשבון/יועץ מס - אם כבר יש לכם נכס או שאתם רוצים לבחון דרכים לדחיהת או לצמצום תשלומי מיסים, אל תסתמכו על מה ששמעתם בפודקאסט או קראתם בפוסט בפייסבוק. יועץ מס או רואה חשבון יוכלו לחסוך בתשלום מס רכישה/שבח או לפחות לצמצם חוסר ודאות לגבי כדאיות העסקה.

עלות: כ-1000-500 שקל לפגישה 

מתווך - אפשר להסתכל על המתווך ככלי עזר במשא ומתן ולא רק כקנס בגובה 2% שמתלווה לעסקה. מתווך טוב יכול להיות גורם יעיל במשא ומתן, בייחוד בתקופה של חולשה בכמות העסקאות, ומעבר למחיר יוכל לגשר על פערים כמו לוח תשלומים לעסקה ומועד הפינוי.

עלות: 2%+ מע"מ משווי הדירה 

ועם מי לא להתייעץ? העצה הכי יקרה היא עצה בחינם ממי שמעולם לא ביצע עסקה דומה בעצמו.

הכותב עסק שנים בייעוץ השקעות וכיום הינו משקיע עצמאי