לא רק יוקרה: מה קורה למחירי הדירות בקריית אונו?

קריית אונו נחשבת כבר שנים אחת הערים המבוקשות ביותר באזור המרכז, אבל מה שמייחד אותה לעומת ערים אחרות הוא השילוב בין אופי יוקרתי ושקט יחסית לבין היקף בנייה כמעט חסר תקדים. בעוד שערים רבות בגוש דן מתקשות לקדם התחדשות עירונית, בקריית אונו יש עשרות פרויקטים שכבר נמצאים בביצוע, בתכנון או באישור. אלא שבשנים האחרונות העיר סובלת מפקקים ביציאה, כל האזור נראה בבוקר ביציאה לעבודה כמו פקק אחד גדול. זה חיסרון ענק שמלמד שאולי המחירים בקרית אונו, גני תקווה ובקעת אונו בכלל, סבירים יותר מתל אביב - אבל, כמה שוות לכם כמעט שעתיים בפקק ובדרכים? אם תנסו להעריך שעה בפקק - שעה של הזמן הפנוי שלכם - כל יום במשך 30 שנה, זמן שיכולתם לבלות בו, להיות עם הילדים, ובמקום זה אתם תקועים בו, הייתם מקבלים שהשעה הזו שווה במקרה המינימלי מאות רבות של אלפי שקלים. זה הקנס שאתם משלמים על קנייה לכאורה זולה יותר - במקרים רבים מתברר שהיא בפועל יקרה יותר.

ועדיין קרית אונו היא בהחלט מקום טוב. השילוב בין מיקום מרכזי סמוך לתל אביב, אוכלוסייה חזקה, מערכת חינוך מבוקשת והיקפי בנייה עצומים מושכים לעיר משפחות מבוססות ומשפרי דיור. במקביל, העיר עוברת בשנים האחרונות מהפך של ממש: בניינים ותיקים נהרסים, מגדלים חדשים מוקמים במקומם, ותשתיות חדשות, פארקים ומרכזי מסחר משנים את קו הרקיע של העיר.

אבל ההתחדשות הזו מגיעה עם תג מחיר כבד. דירות ארבעה חדרים בעיר נמכרות כיום בדרך כלל סביב 3 מיליון שקל ולעיתים הרבה יותר. בפרויקטים חדשים המחירים כבר מתקרבים ל-4 מיליון שקל, ודירות חמישה חדרים מגיעות גם ל-5 מיליון שקל ויותר. אפילו דירות שלושה חדרים נמכרות לעיתים ביותר מ-2.5 מיליון שקל - רמות מחיר שבעבר היו מזוהות בעיקר עם תל אביב או שבעתיים.

העסקאות האחרונות בעיר ממחישות היטב את רמת המחירים. דירת ארבעה חדרים ברחוב נחל גמלא נמכרה לאחרונה בכ-3.05 מיליון שקל, ודירת ארבעה חדרים ברחוב נהר הירדן נמכרה בכ-3.18 מיליון שקל. 

בפרויקטים חדשים המחירים כבר גבוהים משמעותית: דירת ארבעה חדרים בבנייה ברחוב אחאב נמכרה בכ-3.67 מיליון שקל, ובמקרה אחר דירת ארבעה חדרים ברחוב כפר נמכרה ביותר מ-4.2 מיליון שקל. גם בשוק הדירות הגדולות יותר נרשמות עסקאות של סביב 5 מיליון שקל ואף יותר - וכל העסקאות האלו בוצעו רק בחודשיים האחרונים. 

פער חריג בין היקף הבנייה לקצב המכירות

אבל מה שמעניין במיוחד בקריית אונו הוא שלא מדובר רק בעיר יקרה, אלא בעיר שבה מתקיים כיום פער חריג בין היקף הבנייה לקצב המכירות. בעיר יש כנראה יותר מ-1,500 דירות חדשות שלא נמכרו, בעוד שקצב המכירות החודשי נחשב נמוך יחסית. המשמעות היא שמלאי הדירות בעיר גדול בצורה יוצאת דופן ביחס לערים אחרות באזור המרכז.

המצב הזה מתחיל להשפיע גם על המחירים. אף שקריית אונו עדיין נחשבת חזקה מאוד, בחלק מהדירות נרשמה ירידה במחירי ההיצע בשנה האחרונה. דירות חמישה חדרים שהוצעו בעבר סביב 3.7 מיליון שקל, ירדו לאזור 3.5 מיליון שקל גם בדירות ארבעה חדרים נרשמה בתקופה הזו ירידה של מאות אלפי שקלים במחירי הביקוש בחלק מהשכונות.

אלא שבמקום להוריד מחירים בצורה חדה, יזמים רבים בעיר בחרו בדרך אחרת: מבצעי מימון. זה אולי אחד הדברים שהכי בולטים כיום בקריית אונו לעומת ערים אחרות. בעיר נפוצים מאוד מסלולים של 20%-80%, הלוואות קבלן והטבות מימון אגרסיביות, שנועדו לעזור לרוכשים להתמודד עם הריבית הגבוהה. בפרויקטים מסוימים באזור לוי אשכול ורייספלד הוצעו לרוכשים הלוואות של מעל מיליון שקל ללא הצמדה למדד עד האכלוס, לצד אפשרות לתשלום של כ-10%-20% בלבד במעמד העסקה - מהלך שנועד בעיקר למשפרי דיור שממתינים למכירת הדירה הקיימת. מדובר במבצעים שהפכו שכיחים יותר בעיר לעומת אזורים שבהם מלאי הדירות קטן יותר.

גם היקף ההתחדשות העירונית בעיר חריג במיוחד. בעוד שבערים אחרות יש פרויקטים בודדים של פינוי-בינוי, בקריית אונו מדובר כבר במנוע צמיחה מרכזי של העיר. בעיר מאושרות כיום 17 תוכניות התחדשות עירונית: 13 מתחמי פינוי-בינוי ו-4 תוכניות של הריסה ובנייה מחדש. מדובר באחד הריכוזים הגבוהים ביותר של פרויקטים פעילים בגוש דן ביחס לגודל העיר. 

חלק גדול מהפרויקטים כבר נמצא בשלבי ביצוע מתקדמים. בציר לוי אשכול שנחשב למוקד המרכזי של ההתחדשות בעיר - מקודם פרויקט "עלמא" של קבוצת כנען, מהגדולים בעיר, שבמסגרתו נהרסות 232 דירות ישנות ב-11 בנייני רכבת ובמקומן נבנות 760–765 דירות חדשות ב-10 מגדלים בני 12–20 קומות, לצד כ-6,000 מ"ר של מסחר ומשרדים. ההריסות והנחת היסודות כבר החלו בחלק מהמתחם. 

 פרויקט משמעותי נוסף הוא "ענב Village" ברחוב התאנה, שבו נהרסים שלושה מבני רכבת ישנים עם 78 דירות ובמקומם מוקמות 255 דירות חדשות בארבעה בניינים בני 16 קומות, בהשקעה של כ-700 מיליון שקל. הפרויקט כבר נמצא בשיווק ובשלבי ביצוע ראשוניים. 

במקביל, מקודמים מתחמים נוספים ברחובות שאול המלך, שלמה המלך, אחאב, האורן, הרימון, הצבר וצה"ל – חלקם בשלבי תכנון מתקדמים וחלקם כבר לאחר אישור תב"ע. כך למשל, תוכנית פינוי-בינוי ברחוב צה"ל שקודמה בידי בוני התיכון קיבלה תוקף כחלק ממתחם הכולל מאות דירות חדשות. 

בסך הכול, מדובר באלפי יחידות דיור חדשות שצפויות להיכנס לעיר בשנים הקרובות. מבחינת העירייה, ההתחדשות אינה רק פתרון דיור אלא אסטרטגיית פיתוח שלמה: החלפת שיכונים ישנים במגדלים, הרחבת שטחי מסחר, הקמת גינות ומבני ציבור ושדרוג תשתיות עירוניות. אלא שככל שהפרויקטים מתקדמים במקביל, כך גדל גם הלחץ על שוק הדירות המקומי - וזו אחת הסיבות לכך שקריית אונו מציגה כיום תופעה נדירה יחסית במרכז: עיר יוקרתית ומבוקשת, אך עם מלאי דירות גדול ותחרות גוברת בין היזמים.

השכונה שבה נרשמת יציבות מחירים

שכונת צומת סביון היא דוגמה נוספת לשינוי שעוברת העיר. מדובר באחת השכונות החדשות והשאפתניות באזור המרכז, עם אלפי דירות חדשות, שטחי מסחר ותעסוקה, פארקים ומבני ציבור. מה שמעניין הוא שלמרות המחירים הגבוהים בעיר, בשכונה הזו נרשמה בתקופה האחרונה יציבות יחסית במחירים, בניגוד לעליות שנרשמו בחלקים אחרים של קריית אונו.

לצד הבנייה למגורים, קריית אונו מנסה להפוך גם למוקד תעסוקה משמעותי. בעיר מקודמים מתחמי משרדים ומסחר גדולים, ובאחד המהלכים הבולטים שפורסמו באחרונה, מקורות צפויה להעביר את מטה החברה למתחם עסקים חדש בעיר. עבור עיר שבעבר נחשבה בעיקר פרבר מגורים שקט, מדובר בשינוי משמעותי מאוד.

למרות כל זה, קריית אונו עדיין מצליחה לשמור על תדמית חזקה במיוחד בקרב משפחות ואוכלוסייה מבוססת. רבים מהרוכשים בעיר מגיעים אליה בגלל מערכת החינוך, הקרבה לתל אביב והתחושה של עיר מסודרת ושקטה יחסית למרכז הצפוף. אבל בניגוד לעבר, נראה שהשוק בעיר כבר פחות רץ לבד, כלומר הדירות נמכרות פחות בקלות. הקונים בודקים יותר, מתמקחים יותר, ומשווים מחירים בין דירות חדשות ליד שנייה.

המשמעות היא שקריית אונו נמצאת כיום בנקודה מעניינת במיוחד: מצד אחד היא עדיין אחת הערים החזקות והיקרות בגוש דן, אבל מצד שני היא גם אחת הערים הראשונות שבהן אפשר לראות איך ההאטה בשוק הנדל"ן מתחילה לחלחל בפועל - דרך עודפי היצע, מבצעי מימון וירידות מסוימות במחירי ההיצע. אפילו בעיר שנחשבת סמל ליציבות ולביקוש, גם המוכרים והיזמים כבר מבינים שהקונים של 2026 הם לא הקונים של לפני כמה שנים.

עסקות מהחודשים האחרונים

רחוב יהודה המכבי; ארבעה חדרים; קומה ראשונה; 101 מ"ר; 2.89 מיליון שקל (כ-28.5 אלף שקל למ"ר)

רחוב יצחק רבין; ארבעה חדרים; קומה ראשונה; 100 מ"ר; 3.2 מיליון שקל (32 אלף שקל למ"ר)

רחוב הזמיר; חמישה חדרים; קומה שביעית; 134 מ"ר; 4.45 מיליון שקל (כ-33.2 אלף שקל למ"ר)

רחוב האגוז; ארבעה חדרים; קומה שביעית; 113 מ"ר; 2.89 מיליון שקל (כ-25.5 אלף שקל למ"ר)

רחוב הזית; חמישה חדרים; קומה ראשונה; 115 מ"ר; 3.32 מיליון שקל (כ-28.9 אלף שקל למ"ר)