המתווכת נגד הסוכנות: האם תוכל לספר את גרסתה?
המחוזי ביטל החלטה של הערכאה הראשונה, שמחקה סעיפים מתצהיר של מתווכת שתבעה עמלת תיווך של 585 אלף שקל - והותיר פתוחה את השאלה מי באמת הביא לעסקה שנחתמה, למכירת נכס בכפר שמריהו
סימי קדם, מתווכת נדל"ן, רצתה לספר לבית המשפט את הסיפור המלא על איך משרד התיווך ריל קפיטל סיכל את עמלת התיווך שלה. אבל בית משפט השלום מחק לה חלקים מהותיים מהתצהיר, בטענה שהיא מרחיבה את חזית המחלוקת. עכשיו, אחרי ערעור למחוזי, השופטת אביגיל כהן החזירה לה את הזכות לספר הכל - בפסק דין שמבהיר מתי מותר לפרט טענות בתצהיר, גם אם הן לא היו מפורטות בכתב התביעה.
זה התחיל ביוני 2020. קדם חתמה על הסכם עם ריל קפיטל, שלפיו היא תקבל 40% מכל עמלת תיווך שתביא, ובעסקות גדולות מעל 100 אלף שקל - אפילו 50%. כמה חודשים לאחר מכן היא הביאה לקוח, רחל אללוף, שרצתה למכור נכס בכפר שמריהו ברחוב דרך השדות. קדם החתימה אותה על הסכם תיווך, התחילה בשיווק, אפילו ארגנה ביקור בנכס לבעלת משרד התיווך, יעל גלוזברג. ואז, לפי קדם, המצב התהפך. בדצמבר 2021 גלוזברג מצאה קונה בעצמה - אשה עם "פרופיל ציבורי גבוה" - וביצעה את העסקה מאחורי גבה של קדם. התוצאה: עסקה של מיליונים, משרד התיווך קיבל את העמלה, וקדם נשארה בלי כלום. היא תבעה 585 אלף שקל.
בכתב התביעה שהגישה קדם, היא כתבה בסעיף 37 שמשרד התיווך "עשה ועושה כל שלאל ידה כדי למנוע מהתובעת לקבל את עמלת התיווך", וניסה "לסכל - כך ממש, את הסכם התיווך" עם המוכרת. זה היה כללי, בלי הרבה פרטים. אבל כשקדם הגישה את תצהיר העדות שלה, היא הוסיפה משהו חדש: היא סיפרה שריל קפיטל חתמה על "כתב ויתור" מול המוכרת, שבו הם הצהירו שהם לא רוצים דמי תיווך ממנה. לטענת קדם, זה היה בכוונה, כדי שהמוכרת לא תצטרך לשלם, וככה גם קדם לא תקבל את החלק שלה. היא צירפה את המסמך הזה לתצהיר. משרד התיווך לא אהב את זה. הם הגישו בקשה למחוק את הסעיפים האלה מהתצהיר ולהוציא את המסמך. הטענה שלהם היתה שזו "הרחבת חזית אסורה" - קדם מעלה טענות חדשות שלא היו בכתב התביעה, ואי אפשר היה להתגונן מולן בזמן אמת.
מה הוחלט בבית משפט השלום?
בית משפט השלום בתל אביב קיבל את הבקשה. השופטת מיה רויזמן-אלדור קבעה בספטמבר 2025 שהמסמך הוא מהותי מדי בשביל להופיע רק בתצהיר. היא כתבה כי, "משמעות קיומו של כתב הוויתור והשלכתו על טענת הסיכול היא טענה מהותית שמן הראוי וצריך היה לאפשר לנתבעת להתגונן מפניו באופן קונקרטי במסגרת כתב ההגנה, ולא להעלותה במסגרת תצהיר העדות הראשית בלבד". כלומר אם זה כל כך חשוב, זה היה צריך להיות בכתב התביעה מלכתחילה. סעיף 37 שם היה כללי יותר מדי.
- לא כל מי שמראה דירה זכאי לעמלת תיווך, מה זה הגורם היעיל?
- כך קבוצת מיכאל הפכה למשרד התיווך המוביל בבקעת אונו וראש העין
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השופטת אביגיל כהן מבית המשפט המחוזי ראתה את זה אחרת. בפסק דין שניתן באחרונה, היא קבעה שזה מקרה חריג שצריך להכריע בו כבר עכשיו, כי מחיקת הסעיפים "עלולה להשפיע באופן ממשי על זכויות הצדדים ועל ניהול ההליך". השופטת כהן הסבירה שהכלל של "אי הרחבת חזית" לא אומר שכל מלה חייבת להיות רשומה בכתב התביעה. היא הביאה פסיקה קודמת: "כאשר בעלי הדין מניחים בפני בית המשפט בכתבי בית הדין את המחלוקת האמיתית שהתעוררה לפניהם, אין הכרח שתצהירי העדים יעקבו אחר כתבי הטענות 'עקב בצד אגודל'". במקרה הזה, סעיף 37 אולי היה כללי, "אולם הוא אינו עמום", קבעה השופטת. "אחת מהטענות המרכזיות שבמחלוקת הוגדרה והוצגה בו" - והסעיפים בתצהיר רק פירטו איך הסיכול הזה קרה בפועל. "מדובר אם כך באותה יריעת מחלוקת מהותית שהוצגה בסעיף 37 לכתב התביעה".
שני דברים עזרו לקדם: ראשית, משרד התיווך בכלל לא נפגע מהטענות החדשות. למה? כי הוא הגיש את תצהיר העדות שלו אחרי שקדם הגישה את שלה - אז היה לו זמן מלא להתייחס למסמך ולטענות. "במסגרתו התאפשר למשיבה להתייחס לטענות שלטענתה לא יכולה הייתה להתייחס אליהן בכתב ההגנה, ואכן המשיבה התייחסה בתצהיר שהוגש מטעמה לגופו של עניין לטענות אלה", כתבה השופטת כהן. שנית, המסמך לא היה "מסמך מהותי" שחובה לצרף לכתב התביעה. השופטת כהן קבעה שזו פשוט "ראיה לתמיכה בטענות המבקשת ולכן ניתן לצרפו לתצהיר עדות ראשית". לא כל ראיה צריכה להיות מצורפת מהרגע הראשון.
בית המשפט המחוזי קיבל את הערעור. הסעיפים שנמחקו חזרו לתצהיר, המסמך נשאר בתיק, וריל קפיטל חויבה לשלם לקדם 7,500 שקל הוצאות. התיק עצמו חוזר לבית משפט השלום להמשך הדיון. השאלה המרכזית בעצם עדיין לא הוכרעה: מי באמת היתה הגורם היעיל בעסקה - האם קדם, שהחתימה את המוכרת והתחילה את השיוו, או יעל, שמצאה את הקונה בסוף? התשובה לשאלה הזו תקבע אם קדם תקבל את כמעט 600 אלף השקל. קדם תוכל לספר את כל הסיפור שלה, כולל המסמך שלטענתה מוכיח את הסיכול. עכשיו נשאר רק לראות אם בית המשפט יאמין לה.
