התפוסה כמעט מלאה, השווי פחות: ביג מעלה FFO אך רושמת שערוכים שליליים

ביג  ביג 3.92%   פותחת את 2026 עם המשך צמיחה במדדי הפעילות המרכזיים, אבל הדוחות שלה מציגים תמונה קצת יותר מורכבת. מצד אחד, ה-NOI וה-FFO ממשיכים לעלות, שיעורי התפוסה במרכזי החברה נותרו קרובים מאוד ל-100%, והפעילות באירופה, בעיקר בפולין, ממשיכה להתרחב. מצד שני, התזרים השוטף נשחק, ובחלק מהנכסים נרשמו שערוכים שליליים, גם אם בשורה הכוללת החברה עדיין רשמה עליית שווי הוגן. ביג היא בעלת השליטה באפי נכסים, שבה היא מחזיקה בכ-79.9%, אפי נכסים, שפרסמה ב-14 לחודש את דוחותיה, פועלת בתחום הנדל"ן המניב בישראל ובאירופה, והפעילות שלה מהווה חלק משמעותי מהתוצאות המאוחדות ומהחשיפה של ביג לשווקים באירופה.

הכנסות החברה מהשכרה, דמי ניהול ואחרות הסתכמו ברבעון הראשון בכ-677 מיליון שקל, לעומת כ-633 מיליון שקל ברבעון המקביל, עלייה של כ-7%. הוצאות הפעלת הנכסים להשכרה עלו בכ-6% לכ-176 מיליון שקל, והרווח הגולמי עלה לכ-508 מיליון שקל, לעומת כ-471 מיליון שקל ברבעון המקביל. לפי נתוני האיחוד האפקטיבי, הכוללים גם את חלקה של ביג באפי נכסים, ה-NOI הסתכם בכ-464 מיליון שקל, עלייה של כ-1.3% לעומת כ-458 מיליון שקל ברבעון המקביל. ה-FFO עלה בכ-7.7% לכ-252 מיליון שקל, לעומת כ-234 מיליון שקל ברבעון המקביל.

הנהלת ביג מציינת כי הנתונים הושפעו לרעה ממבצע "שאגת הארי", שבמהלכה מרכזי הקניות היו סגורים למספר ימים ולאחר מכן פעלו תחת מגבלות פיקוד העורף. ביג העניקה לשוכרים הקלות בשכר הדירה, שפגעו בהכנסות בהיקף של כ-19 מיליון שקל. למרות זאת, בחברה מציינים כי כבר במהלך תקופת המלחמה נרשמה התאוששות בפדיונות, שהתחזקה עם כניסת הפסקת האש לתוקף.

מניית ביג מגיעה לדוחות הרבעון הראשון אחרי תקופה חלשה יחסית בבורסה. מתחילת החודש רושמת המניה מימושים עם ירידה של כ-7%, ומתחילת השנה היא נסחרת בתשואה שלילית של כ-5.3%. שווי השוק של החברה עומד על כ-18 מיליארד שקל.

• ביג פאשן אשקלון יוצא לדרך: השקעה של 850 מיליון שקל
• ביג חוצה לראשונה מיליארד שקל FFO - ומכוונת לצמיחה בישראל ובאירופה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הפגיעה בישראל מול הצמיחה באירופה

הפדיונות במרכזי ביג בישראל ירדו ברבעון ב-0.9% בלבד לעומת הרבעון המקביל, נתון שנחשב מתון יחסית לאור הסגירות והמגבלות. במצגת החברה מופיע גם נתון רחב יותר, שלפיו בחודשים ינואר עד אפריל ירדו הפדיונות בישראל ב-2.3% לעומת התקופה המקבילה, ללא נטרול השפעת “שאגת הארי”. מנגד, לפי נתוני RIS שמציגה החברה, בימים 1 עד 19 במאי נרשם גידול של כ-21% בפדיונות למ"ר לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

באירופה התמונה חזקה יותר. במרכזי ביג אירופה עלו הפדיונות בכ-13.5%, מ-207 מיליון אירו ברבעון המקביל לכ-235 מיליון אירו ברבעון הנוכחי. באפי רומניה נרשמה עלייה מתונה יותר של כ-1.6%, מ-128.5 מיליון אירו לכ-130.5 מיליון אירו. ה-NOI של ביג אירופה עלה מ-20.7 מיליון אירו לכ-24 מיליון אירו, עלייה של כ-15.7%, ושיעור התפוסה עמד על 99%.

הנתונים האלה מחזקים את הכיוון האסטרטגי של ביג בשנים האחרונות: פחות תלות בישראל בלבד, ויותר פיזור בין ישראל לאירופה. החברה ממשיכה להעמיק את הפעילות בפולין, ובמצגת היא מציינת כי בתוך פחות משנה היא צפויה להחזיק ב-20 מרכזים מניבים במדינה. במקביל, החברה ממשיכה לצמצם את הפעילות בארה"ב. חברת הבת התקשרה בהסכם למכירת 80% מהזכויות במרכז Marina Sparks at Legends ברינו, נוואדה, לפי שווי נכס של 103 מיליון דולר, לעומת שווי בספרים של 95 מיליון דולר. אם העסקה תושלם, ייוותר בידי החברה נכס אחד בלבד בארה"ב, שגם אותו בכוונתה למכור.

• הרווח הנקי של גאון עלה ל-12.3 מיליון שקל; ההכנסות צמחו ב-4%
• מניית עשות נפלה 33% מהשיא - לא בטוח שזה מספיק
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• הביטוח מזנק 4%, ת"א 90 כ-3%; השבבים בעליות, הנפטיות בנפילה

התפוסה גבוהה, אבל השערוכים כבר פחות תומכים

אחת הנקודות הבולטות בדוחות היא הפער בין התפעול לבין השווי. ברוב המרכזים של ביג בישראל שיעורי התפוסה עומדים על 100% או קרוב לכך. כלומר, מבחינת ביקוש לשטחי מסחר, התמונה עדיין יציבה. המרכזים מאוכלסים, דמי השכירות ממשיכים להיגבות, והפעילות הבסיסית לא מצביעה על חולשה מהותית.

אבל ברמת השווי ההוגן התמונה פחות אחידה. מתוך פירוט הנכסים עולה כי בחלק מהמרכזים נרשמו ברבעון שערוכים שליליים. בין הדוגמאות: ביג יקנעם עם הפסד שערוך של כ-974 אלף שקל, ביג יהוד עם כ-641 אלף שקל, ביג פרדס חנה עם כ-524 אלף שקל, ביג גת עם כ-492 אלף שקל, ביג ראשון לציון עם כ-330 אלף שקל, בת ים עם כ-174 אלף שקל, סביונים עם כ-241 אלף שקל וגדרה עם כ-749 אלף שקל. בסך הכל, מדובר בשערוכים שליליים של כ-4.1 מיליון שקל.

צריך להדגיש שלא מדובר בתמונה רוחבית של כל תיק הנכסים. בחלק מהמרכזים נרשמו גם שערוכים חיוביים, ובשורה הכוללת ביג עדיין רשמה עלייה בשווי ההוגן של נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בפיתוח. אלא שהעלייה הזו הסתכמה ברבעון בכ-46.5 מיליון שקל בלבד, לעומת כ-168.9 מיליון שקל ברבעון המקביל. כלומר, השערוכים עדיין תורמים לרווח, אבל הרבה פחות מאשר בשנה שעברה, וזו אחת הסיבות המרכזיות לכך שהרווח הנקי ירד למרות השיפור ב-NOI וב-FFO.

עם זאת, גם כאן התמונה אינה מלאה לגמרי. ביג אינה מפרטת בדוחות את נתוני כל הנכסים בנפרד, אלא רק את הנכסים שהיא מגדירה כמהותיים. כך למשל, ביג פאשן גלילות, אחד המרכזים החדשים והבולטים של החברה, אינו מופיע בטבלת הנכסים המפורטת בדוחות. בעבר, כששאלנו את החברה על כך, קיבלנו הסבר כי המרכז "אינו מוגדר כנכס מהותי" לצורך הדיווח. כך שאנו מקבלים הצצה לחלק מהתיק, כולל נכסים שבהם נרשמו שערוכים שליליים ונכסים שבהם נרשמו שערוכים חיוביים, אבל לא תמונה מלאה של השינויים בשווי בכל אחד מהמרכזים המרכזיים של החברה.

התזרים נשחק

הרווח הנקי של ביג הסתכם ברבעון בכ-211 מיליון שקל, לעומת כ-438 מיליון שקל ברבעון המקביל, ירידה של כ-52%. הרווח לפני מס ירד לכ-266 מיליון שקל, לעומת כ-555 מיליון שקל ברבעון המקביל. לצד הירידה בתרומת השערוכים, החברה הושפעה גם מסעיפי מימון ומטבע. הוצאות המימון עלו לכ-308 מיליון שקל, לעומת כ-294 מיליון שקל ברבעון המקביל, והכנסות המימון ירדו לכ-113 מיליון שקל, לעומת כ-201 מיליון שקל ברבעון המקביל.

הרווח הכולל מציג תמונה חדה עוד יותר. ביג רשמה הפסד כולל אחר של כ-273 מיליון שקל, לעומת רווח כולל אחר של כ-546 מיליון שקל ברבעון המקביל. עיקר השינוי הגיע מהתאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים של חברות מאוחדות, שהסתכמו בהפסד של כ-287 מיליון שקל, לעומת רווח של כ-550 מיליון שקל ברבעון המקביל. בשורה הסופית רשמה החברה הפסד כולל של כ-61 מיליון שקל, לעומת רווח כולל של כ-984 מיליון שקל ברבעון המקביל.

גם בתזרים ניכרת המורכבות. התזרים נטו שנבע מפעילות שוטפת הסתכם בכ-152 מיליון שקל, לעומת כ-225 מיליון שקל ברבעון המקביל. לפי החברה, עיקר הירידה נובע בחלקו מהשפעת מבצע “שאגת הארי”, בכ-21 מיליון שקל, ומהפרשי עיתוי בתשלומי ריבית בגין אג"ח חדשות שהונפקו, בסך של כ-43 מיליון שקל.

במקביל, החברה ממשיכה להשקיע סכומים גבוהים בפיתוח ובהרחבת הפעילות. התזרים ששימש לפעילות השקעה הסתכם בכ-830 מיליון שקל, לעומת כ-854 מיליון שקל ברבעון המקביל. עיקר הסכום נבע מהשקעה בפקדונות לזמן קצר עבור נאמנות אג"ח סדרה ח', בסך של כ-540 מיליון שקל, ומהשקעות בנדל"ן להשקעה, נדל"ן להשקעה בפיתוח ונכסי BOT, בסך של כ-346 מיליון שקל. מנגד, התקבל תשלום חלקי של כ-49 מיליון שקל בגין מכירת בניין הקונקורד על ידי אפי נכסים.

פעילות המימון הייתה חריגה בהיקפה. מזומנים נטו ששימשו לפעילות מימון הסתכמו בכ-1.52 מיליארד שקל, לעומת כ-94 מיליון שקל בלבד ברבעון המקביל. הסעיף הושפע מתנועות חוב גדולות, כולל הנפקת אג"ח בהיקף של כ-1.71 מיליארד שקל, לצד פירעונות אג"ח, הלוואות ואשראי לזמן קצר.

הקבוצה מחלקת דיבידנד וממשיכה בפרויקטים גדולים

למרות הירידה ברווח הכולל והתזרים השוטף הנמוך יותר, דירקטוריון החברה אישר חלוקת דיבידנד של כ-225 מיליון שקל, שישולם ביוני. ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות עמד בסוף הרבעון על כ-13.38 מיליארד שקל, בדומה לסוף 2025. סך המאזן עמד על כ-41.44 מיליארד שקל, לעומת כ-40.43 מיליארד שקל בסוף השנה שעברה.

ביג מדגישה גם את הנזילות והגמישות הפיננסית שלה. נכון לסוף הרבעון, לחברה יתרות מזומנים ופיקדונות של כ-1.76 מיליארד שקל, ללא אפי נכסים, קווי אשראי חתומים ופנויים של כ-600 מיליון שקל, נכסים לא משועבדים בהיקף של כ-6.6 מיליארד שקל, ואחזקה לא משועבדת במניות אפי נכסים בשווי של כ-5.2 מיליארד שקל. בנוסף, מימוש אופציות סדרה 7, אם יתבצע, צפוי להזרים לחברה כ-395 מיליון שקל.

בצד הפיתוח, שני פרויקטים בולטים במיוחד. ביג פאשן פתח תקווה, שלב א', צפוי להיפתח ב-2029 ולכלול 65 אלף מ"ר מסחר ו-40 אלף מ"ר משרדים. לפי המצגת, ה-NOI הצפוי מהפרויקט עומד על 164 מיליון שקל. פרויקט ביג פאשן אשקלון צפוי להיפתח ב-2028, עם 37 אלף מ"ר מסחר ו-10 אלף מ"ר משרדים, ו-NOI צפוי של 40 מיליון שקל.

דבר החברה

אסף נגר, משנה למנכ"ל ביג מרכזי קניות: "אנו מסכמים את הרבעון הראשון של שנת 2026 בסימן המלחמה עם איראן, אשר השפיעה באופן ישיר על הפעילות הכלכלית בישראל. כחלק מתפיסת השותפות ארוכת הטווח שלנו עם השוכרים, בחרנו גם הפעם לעמוד לצידם ולהעניק הקלות בשכר הדירה, שנתנו ביטוי הולם לפגיעה בפדיונות שלהם בעקבות המצב, פעולה שגרמה לפגיעה בהכנסות בהיקף של כ-19 מיליון שקל. כבר במהלך תקופת המלחמה זיהינו התאוששות מרשימה בפדיונות, מגמה שהתחזקה עם כניסת הפסקת האש לתוקף.

"במקביל למגמת השיפור בתוצאות, החברה ממשיכה במימוש תוכניות הפיתוח האסטרטגיות שלה כאשר בפתח תקווה אנחנו ממשיכים בפיתוח מרכז הקניות הגדול ביותר בישראל ובאשקלון התחלנו בהקמתו של 'ביג פאשן' נוסף אשר צפוי להיפתח בשנת 2028, באחת הערים הגדולות והצומחות ביותר בארץ.

"בארה"ב חתמנו על הסכם למכירת מרכז מסחרי נוסף בשווי הגבוה מערכו בספרים כאשר בכוונתנו להמשיך ולהסיט את התזרים ממימוש הנכסים בארה"ב להמשך הרחבת הפעילות באירופה.

"לצד הפעילות בארץ, פעם נוספת הוכח כי האסטרטגיה של חלוקת פעילות בין ישראל לאירופה מהווה פיזור סיכון חיובי ומהותי. הפעילות שלנו באירופה, ובדגש על פולין, ממשיכה להתרחב ומציגה תוצאות מרשימות כאשר במרכזים הפועלים למעלה משנה, אנו רואים גידול דו-ספרתי בפדיונות, בהתאם לתחזיות האופטימיות שלנו. אחרי תקופה קצרה יחסית של 4 שנים, בעוד פחות משנה, החברה צפויה להחזיק ב-20 מרכזים מניבים בפולין.

"אומנם, התוצאות באירופה הושפעו לשלילה מהתחזקות השקל למול האירו, אך לאור העובדה שאנו ממשיכים לבחון באופן אקטיבי עסקאות נוספות בשוק הפולני והאירופאי בכלל היורו החלש מהווה הזדמנות נוספת מבחינתנו לקנות נכסים בנקודת כניסה אטרקטיבית.

"ברמה הפיננסית, חלה ירידה בשיעורי המינוף של החברה כאשר המגמה צפויה להימשך גם ברבעון הבא עם מימוש האופציות שהנפיקה החברה ונמצאות עמוק בתוך הכסף. יחד עם יתרות המזומנים, מסגרות האשראי הקיימות של החברה, ופריסת החוב המיטבית, אנחנו נמצאים בנקודה מצוינת לניצול הזדמנויות עסקיות להמשך צמיחה באזורים בהם אנחנו פעילים.

"בהתאם למדיניות החברה, דירקטוריון החברה אישר חלוקת דיבידנד של כ-225 מיליון שקל".