צוות בין-משרדי ממליץ על שינויים משמעותיים בהיטל ההשבחה

דחיית אירוע המס בתוכניות בנייה מורכבות וקביעת לוחות זמנים מחייבים לעריכת שומות בידי הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה. אלו שתיים מן ההמלצות המרכזיות של הצוות הבין-משרדי לבחינת שינויים בתחום היטל ההשבחה, בראשות המשנה ליועצת המשפטית לממשלה (משפט אזרחי), כרמית יוליס, ומנכ"ל משרד הפנים, ישראל אוזן.

בדו"ח הביניים שלו ממליץ הצוות גם לבחון רפורמות ארוכות טווח, בין היתר במנגנון החיוב והגבייה, ובפיתוח כלים שמאיים להגברת הוודאות בשלב התכנוני הראשוני. המטרה המרכזית של הצעדים, אומר משרד המשפטים, היא להגביר את הוודאות בתחום, שהיקפו מיליארדי שקלים בשנה. הממשלה הקימה את הצוות בפברואר 2023.

היטל השבחה הוא תשלום חובה לרשות המקומית שמוטל על בעל נכס, לרוב בעקבות אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג, המעלים את שווי הקרקע או הנכס. ההכנסות משמשות את הרשויות למימון פיתוח תשתיות, הקמת מבני ציבור, רכישת קרקעות לצורכי ציבור ועוד. אולם, לאורך השנים התגלו בעיות במנגנון: קשה לחזות מראש כמה היטל ישולם, קיימים פערים ניכרים בין הערכות שמאי מקרקעין לגבי שווי הנכסים, הליכי הערעור נמשכים זמן רב, וקיימים הבדלים גדולים בהכנסות מההיטל בין רשויות מקומיות שונות.

בדו"ח הביניים גיבש הצוות שורה של המלצות, המחולקות בין צעדים אופרטיביים לטווח הקרוב לבין סוגיות הטעונות בחינה והעמקה ארוכות טווח. מדובר בהמלצות המצריכות החלטות ממשלה ותיקוני חקיקה, ולכן הן לא יקודמו לפני הקמת הממשלה הבאה - דהיינו רק בסוף 2026 או תחילת 2027.

 ההמלצות לצעדים מיידיים

לשם מתן מענה מהיר ואפקטיבי לכשלים המבניים הדחופים ביותר המאפיינים את הענף, ממליץ הצוות על נקיטת מספר צעדים מיידיים:

דחיית מועד אירוע המס בתוכניות מורכבות. קידום תיקון חקיקה ממוקד, ולפיו בתוכניות הכוללות "זכויות מותנות" או בתוכניות המתאפיינות בהעדר קונקרטיות, יידחה מועד אירוע המס המקים חיוב בהיטל השבחה לשלב ההחלטה לתת בפועל את היתר הבנייה. מהלך זה נועד לצמצם שומות הדורשות הערכות ספקולטיביות ולהגביר את הוודאות הכלכלית בקרב יזמים ונישומים כאחד.

לוחות זמנים מחייבים. קביעת לוחות זמנים מחייבים לעריכת שומות השבחה על ידי כל הגורמים האחראים על עריכתן - החל מהוועדה המקומית ועד לשמאי המכריע, לרבות קביעת הסדרים שיחולו כברירת מחדל שיתמרצו את הגורם הרלוונטי לסיים את מלאכת השומה בזמן.

אימוץ מתווה שמאי מותאם לפסיקה בתחום ההתחדשות העירונית. הגדרת מתווה שמאי מובנה וקוהרנטי למכירת דירות מגורים בבתים משותפים לאחר אישורה של תוכניות התחדשות עירונית. מתווה זה מוצע ברוח פסיקת בתי המשפט העדכנית, ומטרתו להקל על בעלי הדירות הפרטיים ולייתר מחלוקות שמאיות מורכבות.

פורום משפטי-שמאי אינטגרטיבי. הקמת פורום מקצועי קבוע, שיספק חוות דעת שוטפות בסוגיות עקרוניות שנויות במחלוקת. פורום זה, אומר הצוות, יתרום לייעול הליכי הערר וההשגה, לקיצור לוחות הזמנים התכנוניים, ולצמצום התדיינויות משפטיות יקרות וממושכות.

• לתשומת לב משפחות אמידות: מה קרה לסבא שקנה 12 דירות לנכדיו
• מס ירושה בישראל: למה אין כזה ומתי דירה בירושה נמכרת בפטור

רפורמות ארוכות טווח שייבחנו

נוכח המורכבות המובנית של ענף הנדל"ן והשלכות הרוחב הפיננסיות על תקציבי הרשויות המקומיות, ממשיך הצוות, יש לבחון לעומק רפורמות מבניות, שהציעו בין היתר גורמים איתם נפגש הצוות. הדבר מחייב עריכת מחקר משווה לנהוג בחו"ל, פיילוטים מבוקרים והמשך תיאום הדוק מול משרדי הממשלה והשלטון המקומי. בין ההמלצות להמשך בחינה בעתיד:

רפורמה מבנית כוללת במנגנון החיוב והגבייה. המשך בחינת חלופות מאקרו לפישוט שיטת החיוב (כגון קביעת תעריפים אחידים לפי אזורים גאוגרפיים, הטמעת החיוב במסגרת מס שבח או הטלת מס מכירה חד-פעמי), תוך הקפדה יתרה על שימור האיתנות הפיננסית של הרשויות המקומיות, יציבות תקציבן ועצמאותן בגביית המס.

בחינת החרגת עסקאות מכר מהגדרת אירוע מימוש. המשך בדיקת ההשלכות הכלכליות והמשפטיות של ביטול הגדרת עסקת מכר כאירוע "מימוש זכויות" היוצר חבות לתשלום היטל ההשבחה, באופן שיצמצם את הגבייה למועד הוצאת היתר הבנייה או תחילת השימוש בפועל בנכס.

פיתוח כלים שמאיים להגברת הוודאות בשלב התכנוני הראשוני. מוצע לערוך פיילוטים מבוקרים לבחינת מודלים לקביעת גובה החיוב סמוך לאישור התוכנית - כגון הטלת חובה לעריכת "לוח שומה", הסתמכות על טבלאות הקצאה ואיזון במסגרת תוכניות איחוד וחלוקה, או הגדרת תחשיבים שנערכו לפי "תקן 21" לעניין תוכניות התחדשות עירונית כשומות השבחה סופיות.

חיזוק עצמאותם של השמאים המועסקים ע"י הוועדות המקומיות. בחינת הסדרים לניתוק הזיקה המוסדית והכלכלית בין השמאים לבין הוועדות המקומיות (באמצעות הקמת מאגר ממשלתי, רוטציה מובנית וכדומה), בצד הגברת השקיפות הציבורית ע"י חובת פרסום שומות וקידום תקינה שמאית אחידה.

• הזמינה דירת נופש, גילתה ליקויים - האם בוקינג תשלם?
• האח השתלט על הנחלה, האחרים נזרקו - מי יעשה סדר?

קרן ארצית לצמצום פערים פיסקאליים בין רשויות מקומיות. המשך בחינה מעמיקה של מנגנוני איזון לחלוקת תקבולי היטל השבחה ותקבולי "חלף היטל השבחה" בין ועדות מקומיות באזורי ביקוש לבין רשויות פריפריאליות, במטרה לקדם שוויון תקציבי וצדק חלוקתי מרחבי. בחינה זו תיעשה בהובלת משרד הפנים, לצד יתר ההכנסות העצמאיות והאחרות של הרשויות המקומיות.