איך יראה תהליך הערעור על היטל ההשבחה? "מעכשיו, זה פחות ארוך ויקר"
"עד היום, כדי לסגור מרפסת לא היה כדאי לערער", אומרת נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אחרי שהצליחה להעביר את החוק שיאפשר לערער על היטל השבחה עד 90 אלף שקל בקלות, דרך וועדה במקום שמאי מכריע. ומה עוד היא מתכננת לעשות בהמשך?
רבים מאיתנו מחליטים לקדם תכנית חדשה, להגדיל זכויות בנייה על בסיס תכנית שאושרה בהיתר הבנייה או באמצעות שינוי תכנית - כל זאת בתקווה להימנע מתשלום היטל השבחה או לפחות לצמצם אותו למינימום. בדרך כלל, זה לא עובר בשקט. אם מדובר בתכנית חדשה שנכנסה לתוקף אחרי שרכשתם את הנכס, תוך זמן קצר תקבלו שומה בדואר. עד לאחרונה, התהליך הזה היה ארוך ויקר. הוא עדיין כזה בחלק מהמקרים, אבל נעשה ניסיון לצמצם אותו.
כשהרשויות עובדות ב"שיטת מצליח"
חוק שומות מוסכמות, שנחקק בשבוע החולף, עומד להשפיע רבות על כולנו, האזרחים, אבל גם על מוסד השמאי המכריע. זה חוק שהמדינה הייתה זקוקה לו כדי לקצר את לוח הזמנים בקידום פרויקטים, חוק שלשכת שמאי המקרקעין דחפה וכעת היא ממשיכה להוביל לקידום חקיקה נוספת בשביל להוריד רגולציה ובירוקרטיה, לצד מתן פתרונות לבעיית משבר הדיור בישראל.
"ההליך יתקצר". בנייה (שלומי יוסף)
המשמעות היא פשוטה. אם חשבתם שהיטל ההשבחה שקיבלתם על הדירה גבוה מדי, וגובהו עד 90 אלף שקל, תוכלו להערער בקלות, דרך ערעור לשמאי של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, והוא יהיה חייב לקבל החלטה תוך זמן קצר, עד שבועיים. בבדיקה שערך לאחרונה מבקר המדינה התברר כי ברוב המקרים הערעור מתקבל וההיטל מצטמצם אחרי השגה שמוגשת על ידי שמאי חיצוני.
יש עם זה צדק. פעמים רבות, הרשויות פועלות ב"שיטת מצליח". הן שולחות שומה וחושבות שלא תערערו, בטח אם מדובר בסכום קטן יחסית. נניח שנקבע שתשלמו 15 אלף שקל היטל השבחה בגין תוספת בנייה קלה - איזה אדם ירצה לשכור שירותים של שמאי ולעבור תהליך ארוך מול שמאי מכריע, שבסופו הוא עלול להפסיד? הוא רוצה לבנות, לקדם את התכנית ומשלם את הכסף. כשזמן הבדיקה יתקצר, ההערכה היא שאנשים רבים יפנו לוועדה, במקום פנייה לשמאי מכריע עד כה, כי הם יודעים שהתשובה תתקבל תוך זמן סביר."עד היום, כדי לסגור מרפסת לא היה כדאי לערער"
יש, כמובן, דרכים נוספות לקצר הליך ביורוקרטי עליהם עובדת לשכת השמאים בימים אלה. "בסופו של דבר, החוק הזה נותן לאזרח הקטן אפשרות לערער על היטלי השבחה עד גבול מסוים בצורה מהירה", אומרת יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, נחמה בוגין, בראיון לביזפורטל. בכל מקרה כזה, היית חייב לפנות להליך לשמאי מכריע - תהליך גם יותר ארוך וגם יותר יקר, כי צריך לקחת שמאי מטעמך, לשלם לשמאי מכריע, לקחת עורך דין ועוד. עכשיו, הם מאפשרים לנישום לקחת שמאי מטעמו ולנהל משא ומתן בהליך פשוט וזול. בעצם, הדבר הזה הופך את הערעור לאפשרי, כי עד היום, אם אדם רצה נניח לסגור מרפסת, לא היה כדאי לו לערער. זהו חוק חברתי ממדרגה ראשונה". במספרים הנמוכים, לא כולם יערערו. "אולי, אבל אם אדם יקבל 60-70 אלף שקל כהיטל השבחה, עכשיו הוא יערער. לא תהיה התלבטות". זה מהלך שיכול לפגוע במעמד שמאים מכריעים? "ממש לא, להפך. זה אפילו יחזק אותם. שמאים מכריעים צריכים לעסוק בשומות הגדולות, בדברים משמעותיים שהשוק מצפה להם. שמאים מכריעים לא אמורים לעסוק בשומות קטנות, זה רק עוזר לזרז את התהליך. אנחנו פה, בעקיפין, קצת מקלים על חסם אחר". את עושה עוד מהלכים לקצר ביורוקרטיה? בסוף, זה משפיע מאוד על ההיצע בשוק ואולי גם על המחירים. "עוד מהלך שאני בודקת: נושא של תקן 21 להתחדשות עירונית (פינוי בינוי). היום התהליך של הדיון לא מוסדר. שמאי הפרויקט מגיש שומה לועדת המקומית, שמאי הוועדה מעביר התייחסות והרבה פעמים שם זה נתקע. אין תהליך שמסדיר לוח זמנים, שמגדיר גורם מכריע במקרה שאין הסכמה. התהליך שאנחנו מקדמים, ויש לנו כבר הבנות עם משרד המשפטים לגביו וכן עם הרשות להתחדשות עירונית, הוא תהליך מוסדר שבו לשמאי הועדה יהיה זמן מוגדר להגיב, הוא יצטרך לנמק את התשובה, ואם לא תהיה הסכמה אז שמאי פינוי בינוי יכריע, כלומר - שמאי שלישי. זה יכול מאוד לקדם. יש לא מעט פרויקטים שנתקעים בגלל התקן". מה לגבי ועדת ההשגות? "זה עוד נושא שאני מטפלת בו. יש שם בעייתיות מאוד גדולה. היום, לועדות ההשגה אין סמכות מספקת לדון בכל הסוגיות. הן מוקמות ופועלות על פי החלטות של מועצת רמ"י. רמ"י לא יכול להיות שמחליט אם מערערים עליו. חייב להיות גורם בלתי תלוי. תהיה חקיקה לועדת השגות חדשה, בלתי תלויה, כלומר שלא תפעל מתוך החלטות רמ"י. כמו שיש ועדות להיטל השבחה, תהיה גם ועדת מיוחדת שתדון בנושא. היא הרבה יותר אובייקטיבית ובלתי תלויה".
נחמה בוגין (ניר שהרבני)
לוחות הזמנים יתקצרו? לוקח בין חודש וחצי לחודשיים, בין הליך להליך.
"הבעיה כרגע היא לא במועד להגשה, אלא בזמן שלוקח לדיון. יש כרגע בעיה קשה של לוחות זמנים, השמאי הממשלתי, גיל בלולו, פועל לקיצור זמנים. אבל זו לא הבעיה העיקרית, אלא זו שלוועדת ההשגות של היום אין סמכות לדון בשאלות משפטיות. הכוונה היא שתהיה וועדה שתוכל לדון בכך, וגם בנושא עלויות הפיתוח שנמצא במחלוקת. נמנה מהנדס בניין שיוכל לדון בזה"."לא צד אחד יקבע את הכללים"
השאלה היא עד כמה, אם בכלל, יצטמצם הכוח של רמ"י במהלך הזה. "אני חושבת שההגדרה הנכונה היא שרמ"י תהיה בצד שמול בעל הקרקע, כלומר יהיה כאן דיון, לא צד אחד שקובע את הכללים. שני צדדים שבאים כשווים לדיון. כמו שהמדינה מגיעה לבית משפט מול האזרח, כך בוועדה". בעבר טענת שמחירי הדיור ימשיכו לעלות - וצדקת. זה קורה גם בתקופת ריבית אגרסיבית ומלחמה. את עדיין סבורה כך גם היום? "המגמה הזאת לא תיעצר, המחירים ימשיכו לעלות, ההיצע מדשדש, עדיין לא פתרו בעיה, לא חזרו לקצב הבנייה הרגיל. אני לא רואה שינוי מגמה". ב-2023 ראינו את זה קורה. "זה היה כדי לעכל את הגדלת הריבית. השינוי היה בכך שאנשים ישבו על הגדר". המחירים ב-2025 יעלו בקצב דו ספרתי? "קשה לדעת, אבל זה יכול לקרות".- 1.ארנון שמאי מקרקעין 10/11/2024 12:37הגב לתגובה זואכן היה הליך מסורבל ולא ראוי יישר כוח על עשייתך הברוכה והצלחה רבה בהמשך הקדנציה אנחנו איתך
מחיר למשתכן. קרדיט: רשתות חברתיותדירה בהנחה בנתניה: מעל 400 דירות במחיר למ"ר של כ-17 אלף שקל
ההגרלה נפתחת היום, ונתניה מצטרפת עם מאות דירות מוזלות בפריסה רחבה בעיר - רמות המחירים מבטאות הנחה של כ- 17%-20%; ההגרלות צפויות להיות לטובת המילואימניקים, במיוחד ללוחמים. וגם - למה כדאי לכם להשתתף בהגרלות?
נתניה מצטרפת להגרלה הקרובה של 'דירה בהנחה' עם 405 דירות שייפתחו להרשמה החל מהיום. מדובר בפרויקטים הפזורים במיקומים שונים ברחבי העיר, כך שההצעה מגוונת ומתאימה למשפחות צעירות, משפרי דיור ומשקיעים. בין הערים
הבולטות בהגרלה הקרובה, נראה שברעננה תקבלו את ההטבה הכי גדולה - עם 1,200 דירות ב-19 אלף שקל למ"ר. בנוסף, גם בבאר יעקב ההגרלות מאוד כדאיות ומבטאות הנחה
גבוהה ביחס לשוק - כתבנו גם על איך בפועל אתם לא צריכים להוציא כסף מהכיס. למרות שבמקרים מסוימים תצטרכו 'להעמיד' לבנק הון עצמי קטן יחסית של כ-50 אלף שקל: דירה
בהנחה בבאר יעקב - הטבה של כ-800 אלף שקל לזוכים; חצי מהדירות למילואימניקים. ובחזרה לנתניה - הדירות יוצעו בטווח מחירים של 16-19.4 אלף שקל למ"ר - נמוך משמעותית ממחירי השוק בעיר, שלפי האזורים המוגרלים המחירים באזור מגיעים לכ- 23-25 אלף שקל למ"ר.
אחד הדברים המרכזיים והחשובים בהגרלה הנוכחית הוא העדפת משרתי המילואים: 50% מהדירות בכל פרויקט שמופיע בהגרלה שמורות להם, ומתוכן 25% מיועדות ללוחמים בלבד. בפועל, אם חיילי המילואים מהווים רק כ- 15%-20% מהמשתתפים, המשמעות היא סיכוי זכייה גבוה פי 2.5-3 לעומת זכאי
רגיל. לכך מתווסף יתרון נוסף, מילואימניקים משתתפים גם בהגרלה הייעודית וגם בהגרלה הכללית, כך שגם אם לא זכו במסלול המילואים, נשמרת להם הזדמנות נוספת במסלול הרגיל. השילוב הזה נותן בעצם יתרון כפול, ובחלק מהמקרים עשוי להקפיץ את סיכויי הזכייה למספרים חריגים ביחס
לשאר האוכלוסייה. חשוב לציין - עליכם לגשת ל-3 ערים. נראה כי ברעננה, באר יעקב ובנתניה, ההנחות אכן משתלמות ומבטאות הנחה דו ספרתית על מחיר הדירה.
גם אם אתם לא מתכוונים לגור באחת מהערים שצוינו - אתם יכולים לנצל את ההנחה, לרכוש את הדירה ולהשכיר אותה,
ובמקביל לשכור דירה באזור אחר. ברוב המקרים, פער המחיר מול שווי השוק מספיק גבוה כדי להפוך את העסקה להשקעה משתלמת, ולעיתים אף מאפשר לקבל מימון כמעט מלא מהבנק בלי להביא הון עצמי (למעט הסייג שהודגש לעיל), זה קורה בעיקר כי הבטוחה שווה הרבה יותר ממחיר הרכישה. עוד
דבר חשוב, ייתכן שזו ההגרלה האחרונה במתכונת הנוכחית, עם הנחות כה משמעותיות, בעקבות חוסר ההסכמות בין האוצר, רמ"י ומשרד השיכון - שככל הנראה יגבילו את ההגרלות רק לאזורים בהם המחיר למ"ר (לפי שוק חופשי, לא עולה על כ-20 אלף שקל) - משמע בפריפריה.
קריאה מומלצת - דירה בהנחה יוצאת לדרך - הנה הפרטים המלאים; ולמה זכאים חייבים להשתתף?
מהו גובה ההטבה?
למי שעומד בתנאי הזכאות, הגרלות 'דירה בהנחה' הן הזדמנות אמיתית להגיע לדירה במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק. מדובר באפשרות שניתנת לרבים אשר אין באפשרותם
לרכוש דירה בשוק החופשי לקבל הנחה משמעותית - ובחלק מהמקרים היא מתקרבת למיליון שקל. ככל שמדובר בערים במרכז הארץ, גובה ההנחה בפועל נוטה להיות גבוה יותר.
גם בהגרלה הנוכחית צפויות הנחות גדולות, מאחר שנקודת החישוב היא מועד כניסת הפרויקט למאגר, ולעיתים
הדבר קרה לפני שנתיים או שלוש – תקופה שבה מחירי הדירות עלו בצורה חדה. אמנם ההנחה מוגבלת ל־25% ממחיר הייחוס ולתקרה של 500 אלף שקל, אך בפועל, אם מחיר הדירה במועד הכניסה למאגר היה נמוך בהרבה ממחיר השוק כיום, ההנחה האפקטיבית עשויה להיות גבוהה בהרבה. לדוגמה: פרויקט
שבו דירה הוערכה לפני שלוש שנים ב־1.4 מיליון שקל, וכיום שוויה 2 מיליון שקל - תימכר במחיר של כ־1.05 מיליון שקל. בפועל מדובר בהנחה של כמעט 50% מהמחיר הריאלי בשוק, ובחיסכון של קרוב למיליון שקל.
- דירה בהנחה בבאר יעקב - הטבה של כ-800 אלף שקל לזוכים; חצי מהדירות למילואימניקים
- דירה בהנחה ברעננה - מעל 1,200 דירות ב-19 אלף שקל למ"ר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
7.6 אלף דירות בהגרלה
במסגרת
ההגרלה שנפתחת היום יוגרלו כ-7.6 אלף דירות ברחבי הארץ, לרבות בבאר יעקב, יבנה, קרית עקרון, נתניה, עפולה, נוף הגליל, קריית ביאליק, ירושלים. דירה בהנחה היא דרך של רבים שלא יכולים להגיע לדירה לרכוש דירה. המדינה נותנת הנחה - ואתם צריכים לקחת. גם אם זה לא באזור
שלכם, כדאי לכם להשתתף. לא כל יום מקבלים מתנה, וחשוב להדגיש שהיקף ההנחות בעתיד יירד, כפי שנאמר קודם לכן.
10% מהתיירים בקפריסין - ישראלים; 15% מרוכשי הדירות - גם כן ישראלים
האי רשם ב-2024 שיא של 4.2 מיליון מבקרים, כשישראל במקום השני אחרי בריטניה. לצד הנוכחות בתיירות, ישראלים מהווים כבר נתח בולט משוק הנדל"ן המקומי - בעיקר באזור לרנקה; וגם - ממה נובעת המשיכה שלנו דווקא לאי הקפריסאי?
שנת 2024 הייתה שנת שיא לתיירות בקפריסין עם כ-4.2 מיליון מבקרים, עלייה של 5.1% לעומת השנה הקודמת. ישראל בלטה במיוחד, כ- 10% מכלל התיירים שהגיעו לקפריסין היו ישראלים, נתון שממקם אותנו במקום השני אחרי בריטניה (34%) ולפני מדינות כמו פולין, גרמניה, יוון
ושוודיה. רוב המבקרים הצהירו כי הגיעו לנופש, כאשר היעדים המובילים הם פאפוס, איה נאפה ולרנקה. ההכנסות מתיירות הגיעו לכ-3.2 מיליארד אירו - עלייה של יותר מ-7% לעומת 2023. וההוצאה הממוצעת לתייר עלתה ל-794 אירו, עם שיא של מעל 921 אירו באוגוסט.
ההשפעה הישראלית מורגשת לא רק בבתי המלון והמסעדות, אלא גם בשוק הנדל"ן המקומי: לפי נתוני חברת 'במבי דרימס', כ-15% מהביקושים לרכישת דירות חדשות בקפריסין מגיעים מישראל, לצד הבריטים, הפולנים והרוסים. מארק זאבי, יו"ר
החברה, מסביר כי התיירים מישראל נחשפים במהלך החופשה להתפתחות הבנייה, לפיתוח התשתיות ולפרויקטים החדשים, ולעיתים קרובות זה מתפתח להתעניינות אמיתית ברכישה. שלושת היעדים המרכזיים שמושכים את הרוכשים הישראלים הם לרנקה, לימסול
ופאפוס, אך בשנה האחרונה נרשם זינוק בעניין סביב מפרץ לרנקה. האזור עובר פיתוח מואץ בעקבות פינוי של שטחי תעשייה ישנים, וכיום מוקמים בו עשרות פרויקטים חדשים במחירים נוחים יחסית לשאר האי ולישראל - עם פוטנציאל השבחה משמעותי לאחר השלמתם.
במקביל,
מתרחבת גם הקהילה הישראלית בקפריסין: להערכת זאבי, כ-15 אלף ישראלים חיים כיום באי באופן קבוע, ועוד כ-20 אלף מחזיקים בו נכס נוסף. הריכוזים הגדולים של הישראלים נמצאים בלימסול, פאפוס ולרנקה: "השילוב בין קרבה גיאוגרפית, מחירי נדל"ן אטרקטיביים ותיירות פורחת יוצר
בסיס חזק להשקעה", מסכם זאבי ומוסיף: "זה הופך את קפריסין ליעד שמעניין לא רק לנפוש בו - אלא גם להשקיע ולחיות בו"
סיבות רבות למשיכת ישראלים לאי
בעשור האחרון ניכרת עלייה חדה בנוכחות הישראלית בקפריסין, גם בתיירות וגם בשוק הדירות והשקעות נוספות. בעוד שבשנים שלפני הקורונה, למשל בשנים 2018-2019, שיעור
הישראלים מתוך כלל התיירים עמד סביב 6%-7%, כיום הנתון עומד על כ-10%, והביקושים להשקעות נדל"ן מצד ישראלים גדלו בהתאם.
עונת השיא של התיירות הישראלית נרשמת לרוב בחודשי הקיץ: יולי ואוגוסט - אך נתוני חברות שיווק נדל"ן מצביעים על כך שגם בתקופות הביניים,
כמו חגי תשרי ואביב, נרשמת פעילות השקעתית מוגברת, לעיתים כזו שנובעת ישירות מהביקור התיירותי. הסיבות למשיכת הישראלים לאי מגוונות: קרבה גיאוגרפית המאפשרת טיסה של פחות משעה, פערי מחירים משמעותיים מול שוק הדיור בישראל, היעדר מגבלות
מהותיות על זרים ברכישת נדל"ן - בניגוד לחלק ממדינות האיחוד האירופי, ותמריצים כלכליים כמו משטר מס נוח, תוכניות ויזה למשקיעים, ואפשרויות השכרה לטווח קצר שמאפשרות הפיכת הנכס למקור הכנסה.
ההשקעות הישראליות משפיעות גם על הכלכלה המקומית: הן מעלות
במקרים מסוימים את מחירי הדירות באזורים מבוקשים, מייצרות הזדמנויות לעסקים מקומיים בתחומי תיווך, תחזוקה, שיפוצים והשכרה, ואף מעוררות עניין ושיח ציבורי בקפריסין על מעורבות זרה בשוק, שיח שמזכיר את הדיון המתקיים בישראל סביב משקיעים זרים.
למה דווקא קפריסין?
שוק הנדל"ן באי הקפריסאי מציע לרוכשים פוטנציאל תשואה מגוון, בהתאם לאופי ההשקעה. השכרה לטווח קצר, למשל דרך פלטפורמות כמו Airbnb, מניבה במוקדי התיירות הבולטים: לרנקה, פאפוס ואיה נאפה - תשואות שנתיות
שיכולות להגיע לכ- 6%-8%, בעיקר בעונות השיא. לעומת זאת, השכרה לטווח ארוך מניבה לרוב תשואה של 3%-5%, אך מעניקה יציבות גבוהה יחסית והכנסה קבועה לאורך השנה. גם עלויות התחזוקה נמוכות ביחס לישראל: הארנונה לרוב מסתכמת בכמה מאות אירו בשנה, ביטוח נכס בסיסי זול יותר,
ושירותי ניהול והשכרה, כולל טיפול באורחים - מוצעים במחירים תחרותיים בהשוואה לשוק המקומי בארץ.
בשנים האחרונות מקדמת קפריסין פרויקטי תשתית רחבי היקף שמשפיעים באופן ישיר על ערכי הנדל"ן. בלרנקה מתבצע שדרוג מקיף של הטיילת והנמל, באיה נאפה נמשכת השקעה
בפיתוח חופי הרחצה ובמתחמי נופש, ובמקביל מקודמות תוכניות לשדרוג דרכי הגישה והתחבורה הציבורית בין הערים המרכזיות.
הרוכשים הישראלים שמגיעים לאי מגיעים מפרופילים שונים: זוגות צעירים שמחפשים דירה להשקעה במחיר נגיש, משקיעים ותיקים שמעוניינים לפזר סיכונים
מחוץ לישראל, וגם משפחות שמחפשות נכס לשימוש אישי בעונות הנופש. חלקם רוכשים לצורך מגורים עונתיים בלבד, בעוד אחרים מכוונים להכנסה משכירות - בין אם לטווח קצר לתיירים ובין אם לטווח ארוך לשוק המקומי.
