כדי שחלום הנדל"ן האירופי לא יהפוך לסיוט משפטי

החלום על נכס בחו"ל הוא נחלתם של ישראלים רבים, לעיתים מתוך רצון לגוון את תיק ההשקעות ולעיתים מתוך תקווה לתשואה גבוהה על נכס מעבר לים. אך מתחת לפני השטח מסתתר פער מהותי בין מה שמוכר וידוע בישראל לבין המציאות המשפטית ברוב מדינות העולם, שמשאיר המוני משקיעים בסימן שאלה.

בישראל, רוכש דירה נהנה מהגנות רבות: חוק המכר מחייב את היזם לספק ערבות בנקאית, רישום הערת אזהרה, ולעמוד בלוחות זמנים, כשאיחור במסירה מזכה את הרוכש בפיצוי אוטומטי. החוק נולד מתוך ניסיון של עשרות אלפי משפחות שאיבדו את כספן בפרויקטים כושלים, והוא מעניק ביטחון שמאפשר לרבים להיכנס לעסקאות נדל"ן בראש שקט יחסית.

לעומת זאת, ברוב מדינות היעד של הישראלים באירופה, אין חקיקה דומה. החוזה שעליו חותם הרוכש, לעיתים בשפה זרה ובמונחים שאינם מוכרים לו, אינו מבטיח לו הגנה ממשית. במקרים רבים, הכסף מועבר ישירות ליזם, ללא ערבויות, ללא חשבון נאמנות ולעיתים אף ללא רישום כלשהו לטובת הרוכש. אם היזם פושט רגל, הרוכש הופך לנושה רגיל - וברוב המקרים, הכסף פשוט אובד.

חוסר מודעות עצום לסיכון

חוסר המודעות לסיכון הזה הוא עצום. ישראלים רבים בוטחים בחוזה, סומכים על אנשי שיווק מקומיים, ולעיתים חותמים על מסמכים מבלי להבין את ההשלכות. רק כאשר מתעוררת בעיה, מגלים עד כמה הם ההגנה לא הייתה שם מלכתחילה. עם ההתמודדות מול המציאות המשפטית המורכבת בשוקי נדל"ן בחו"ל, מהן הדרכים לצמצם את הסיכון, היכן שאין חוקי הגנה דומים לאלו המוכרים לנו מישראל?

• מכרו קרקע ביוון, רצו להעביר תביעה לשם - ביהמ"ש עצר אותם
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

אחת האפשרויות המרכזיות היא הכנסת בטוחות קנייניות - כלומר, לדרוש רישום בטאבו המקומי, שעבוד או משכנתא על הנכס לטובת הרוכש עוד בשלבי ההתקשרות. במקום שבו הדבר מתאפשר, מדובר בכלי הגנה משמעותי. דרך נוספת ומקובלת היא קביעת מנגנוני תשלום מדורגים אל מול התקדמות הפרויקט: במקום לשלם מראש את כל כספי העסקה, ניתן לכל הפחות להתנות תשלומים בהצגת הוכחות להתקדמות בפועל, כפי שנהוג במדינות רבות.

לשלם רק כאשר התנאים מתמלאים

עו''ד אילן ליבוביץ, ח''כ לשעבר, עוסק בהשקעות נדל''ן בינלאומיות