לתשומת לב משפחות אמידות: מה קרה לסבא שקנה 12 דירות לנכדיו

ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שבבית המשפט המחוזי מרכז, בראשות השופט אבי גורמן, נדרשה לאחרונה לשאלה חריגה בעלת השלכות רחבות על תכנון עיזבונות והעברת הון בין-דורית: האם קטין שקיבל מסבו במתנה את מלוא המימון לרכישת דירה, זכאי ליהנות ממס רכישה מופחת של "דירה יחידה", אף שלהוריו כבר יש דירת מגורים?

רכש דירה לכל נכד וקיבל דרישת מס של 2.5 מיליון שקל: הפסיקה שמשנה את הכללים למתנות לילדים

המקרה היה חריג בהיקפו: סב רכש עבור תריסר נכדיו דירות מגורים בשווי של כ-3.5 מיליון שקל כל אחת - דירה לכל נכד. הדירות נרשמו על שם הקטינים בלבד, תוך שנקבעה הפרדה רכושית מלאה מהוריהם של הנכדים, שאף נאסר עליהם להשתמש בדירות או בדמי השכירות, וכל ההסדר אושר בבית המשפט לענייני משפחה. איש לא חלק על כך שהכסף הגיע כולו מהסב, ולא מההורים.

טענת הסב הייתה פשוטה: אם רק הקטינים הם בעלי הדירות, ואם אין חשש לתכנון מס או לערבוב נכסים עם הוריהם - יש לראות כל אחד מהם כבעל "דירה יחידה" ולהעניק את הטבת מס הרכישה המתאימה. אלא שרשות המיסים סברה אחרת וועדת הערר קיבלה את עמדתה.

הוועדה קבעה, כי חרף ההפרדה הרכושית המלאה, חזקת התא המשפחתי שבחוק מיסוי מקרקעין ממשיכה לחול גם על ילדים קטינים, כך שהם נחשבים חלק מן התא המשפחתי. על כן, הדירה שקיבלו במתנה לא נחשבת לדירה, ראשונה אלא מצטרפת לנכסי המקרקעין של המשפחה והמיסוי יחושב בהתאם.

הטבת המס נועדה לרכוש קורת גג

לאחר ניתוח מעמיק של החוק מבהיר השופט גורמן, כי בעוד שבפסיקה נקבעו בעבר חריגים לבני זוג המקיימים הפרדה רכושית אמיתית, אין הצדקה להרחיב זאת גם לילדים קטינים. הסיבה: הטבת המס נועדה בעיקר להקל על רכישת קורת גג לתא המשפחתי, ולא על רכישת נכסי השקעה עבור ילדים, גם אם מקור הכסף הוא מהסב ולא מההורים. הוועדה הדגישה, כי שינוי כזה צריך להיעשות על ידי המחוקק ולא באמצעות הרחבת הפסיקה.

פסק הדין מדגיש את חשיבות התכנון המקצועי המקדים לפני עסקאות בתוך המשפחה, קל וחומר עסקאות מקרקעין, ובן-בנו של קל וחומר בעסקאות בעלות היקף רחב. הענקת נכסי מקרקעין במתנה לילדים קטינים שלהוריהם כבר יש דירה בבעלותם, חייבת להיעשות בזהירות רבה ותוך מועדות לחבות המס הצפויה, שכן כל עוד לא ישתנה החוק, הילדים הם חלק מן התא המשפחתי לעניין זה.

ההכרעה משפיעה בעיקר על משפחות אמידות המבקשות לבצע העברת רכוש בין-דורית בכלל, או להעניק זכויות בנכסי מקרקעין בפרט, ומדגישה מאוד את החשיבות הקריטית של תכנוני הורשה מוקדמים.

מעבר לכך, הענקת דירות איננה נבחנת בפריזמה מקצועית עכשווית כמו בעניין חבות במס רכישה, אלא גם בפריזמה עתידית. זאת, משום שבעלות בנכסי מקרקעין עלולה להשפיע על חבות מס בעסקאות מקרקעין שיעשו אותם הילדים בעתיד ואולי גם על זכאויות שונות שיינתנו למי שאין בבעלותם נכסי מקרקעין. כל שנותר הוא לעקוב האם המחוקק ייענה לקריאת הוועדה לבחון מחדש את ההסדר ולפעול להסדרה חקיקתית ברורה.

• צוות בין-משרדי ממליץ על שינויים משמעותיים בהיטל ההשבחה
• מס ירושה בישראל: למה אין כזה ומתי דירה בירושה נמכרת בפטור

עו"ד אוהד הופמן, שותף מייסד במשרד הופמן & פרידנברג העוסק בענייני משפחה וירושה (צילום: ישראל וייל)