שכירות משנה (סאבלט): מתי מותר להשכיר בלי אישור בעל הדירה, וטבלה של מי אחראי למה

שכירות משנה, המוכרת בשפה היומיומית כסאבלט, היא מצב שבו שוכר שכבר חתם על חוזה שכירות משכיר את הדירה, כולה או חלקה, לאדם נוסף.
הסידור נפוץ בקרב סטודנטים היוצאים לחופשה, שוכרים שעוברים זמנית לעיר אחרת, ואנשים שרוצים לצמצם את עלות השכירות באמצעות שותף נוסף.

הכלל הבסיסי קובע ששוכר רשאי להשכיר את הדירה במשנה רק בהסכמה מראש ובכתב מהמשכיר המקורי. חוזי שכירות רבים כוללים סעיף מפורש בנושא, ולעיתים אף אוסרים שכירות משנה לחלוטין או מתנים אותה בתנאים נוקשים, ולכן קריאת החוזה לפני כל הסדר כזה היא שלב הכרחי.

עם זאת, הזכות של המשכיר לסרב אינה בלתי מוגבלת. משכיר שמסרב לבקשת שכירות משנה מסיבה בלתי סבירה, או שמתנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, עלול לגלות ששוכר הדירה רשאי להשכיר במשנה גם בלעדיו. השאלה מה נחשב סירוב בלתי סביר נבחנת לפי נסיבות המקרה, ובמחלוקות כאלה בית המשפט הוא שמכריע בסופו של תהליך.

מבחינה משפטית, כשהשוכר הראשי משכיר לשוכר משנה, הוא הופך בפועל להיות המשכיר של אותו שוכר משנה, עם כל החובות והזכויות הנלוות למעמד הזה. שוכר המשנה נחשב, כלפי השוכר הראשי, לשוכר לכל דבר ועניין, אך מערכת היחסים בינו לבין המשכיר המקורי מוגבלת יותר.

מי אחראי למה בסאבלט

ברגע ששוכר משכיר את הדירה הלאה נוצרים שני חוזים: בין המשכיר לשוכר הראשי, ובין השוכר הראשי לשוכר המשנה. החוק מחלק את האחריות ביניהם, עם הגנות מיוחדות כשהחוזה המקורי הוא לעשר שנים לכל היותר, כמו ברוב השכירויות למגורים.

בפועל, רוב המחלוקות נפתרות כבר בשלב החוזה. בקשה בכתב שמפרטת מי שוכר המשנה, לאיזו תקופה ומה ההסדר לתשלום השכירות, מקטינה את הסיכוי לסירוב. מי שמשכיר במשנה כדאי שיחתום עם שוכר המשנה על הסכם נפרד, שמפנה לחוזה המקורי ולא נותן יותר ממה שיש לו עצמו.

כשמדובר בחוזה שכירות שאורכו אינו עולה על עשר שנים, קיימים כללים מיוחדים שמגנים על שוכר המשנה. אם שוכר המשנה מעוניין לבצע שינויים בדירה, עליו לקבל את הסכמת המשכיר המקורי, ולא רק את הסכמת השוכר הראשי. באותו אופן, האחריות לתיקון ליקויים בדירה נותרת על המשכיר המקורי, ואינה עוברת לשוכר הראשי.

שוכר משנה שוקל להיכנס להסדר כזה טוב שיבדוק את מלוא פרטי החוזה המקורי, כולל תנאי הפינוי ומשך תוקפו, שכן זכויותיו תלויות במידה רבה בחוזה שנחתם בין השוכר הראשי למשכיר. מי שרוצה להבין את מלוא הזכויות והחובות בשכירות דירה יכול לעיין בשאלות ותשובות המרכזיות ששוכרים בישראל צריכים לדעת.

תשלומים וסיום ההסכם

שוכר ראשי שמשכיר את הדירה במשנה אינו רשאי לגבות משוכר המשנה תשלומים החורגים ממה שנהוג לגבות משוכר רגיל, כמו תשלומים שאינם קשורים לשכירות עצמה. סיום שכירות המשנה כפוף לרוב לתנאים שנקבעו בהסכם שבין השוכר הראשי לשוכר המשנה, אך אינו יכול להעניק לשוכר המשנה זכויות רחבות יותר מאלו שיש לשוכר הראשי מול המשכיר. שוכר המעוניין לצאת מחוזה שכירות באמצע התקופה יכול לבדוק אילו תנאים חלים על יציאה מוקדמת מחוזה שכירות.

חשוב: מאגר מחירי הדירות בערים המרכזיות בארץ

שאלות ותשובות

מהי שכירות משנה?
מצב שבו שוכר שכבר חתם על חוזה שכירות משכיר את הדירה, כולה או חלקה, לאדם נוסף, המכונה שוכר משנה.

האם צריך את הסכמת בעל הדירה כדי להשכיר במשנה?
כן, ככלל נדרשת הסכמה מראש ובכתב מהמשכיר המקורי, אלא אם הוא מסרב לבקשה מסיבה בלתי סבירה.

מה קורה אם המשכיר מסרב בלי סיבה סבירה?
השוכר רשאי במקרה כזה להשכיר את הדירה במשנה גם בלי הסכמת המשכיר, ובית המשפט הוא שמכריע במחלוקות סביב סבירות הסירוב.

מי נחשב למשכיר של שוכר המשנה?
השוכר הראשי, שכן משעה שהוא משכיר את הדירה במשנה הוא הופך למעשה למשכיר כלפי שוכר המשנה.

מי אחראי לתקן ליקויים בדירה בשכירות משנה?
המשכיר המקורי נותר אחראי לתיקון ליקויים בדירה, ולא השוכר הראשי, כאשר תקופת השכירות המקורית אינה עולה על עשר שנים.

מי צריך לאשר שינויים שרוצה לבצע שוכר המשנה בדירה?
המשכיר המקורי, ולא השוכר הראשי, כשמדובר בחוזה שכירות שאורכו אינו עולה על עשר שנים.

האם השוכר הראשי יכול לגבות תשלומים נוספים משוכר המשנה?
לא, אסור לו לגבות משוכר המשנה תשלומים החורגים ממה שנהוג לגבות משוכר רגיל.

מה קורה אם החוזה המקורי אוסר שכירות משנה?
שוכר שמפר איסור מפורש בחוזה חושף את עצמו לתביעה מצד המשכיר, ולכן חשוב לבדוק את סעיפי החוזה לפני כל הסדר כזה.

האם שוכר המשנה יכול לקבל זכויות רחבות יותר מהשוכר הראשי?
לא, זכויותיו של שוכר המשנה תלויות בחוזה שבין השוכר הראשי למשכיר, ואינן יכולות לחרוג ממנו.

מה קורה כשתקופת השכירות המקורית מסתיימת?
שכירות המשנה מסתיימת בהתאם, שכן זכויות שוכר המשנה נגזרות מתוקף החוזה המקורי בין השוכר הראשי למשכיר.

האם צריך הסכם כתוב בין השוכר הראשי לשוכר המשנה?
מומלץ מאוד לערוך הסכם שכירות משנה בכתב, כדי להגדיר בבירור את התנאים, התשלומים ומשך ההתקשרות בין הצדדים.

מה קורה אם שוכר המשנה גורם נזק לדירה?
השוכר הראשי נושא באחריות כלפי המשכיר המקורי, ולכן מומלץ שיבטיח לעצמו הסדרים מתאימים מול שוכר המשנה, כמו פיקדון.

האם אפשר להשכיר במשנה רק חלק מהדירה?
כן, שכירות משנה יכולה לחול על הדירה כולה או על חלק ממנה, כמו חדר אחד, בכפוף להסכמת המשכיר.

עוד על סאבלט, כולל ההתפתחויות האחרונות

מה עדיף, לבקש הסכמה מפורשת או להסתמך על סירוב בלתי סביר?
מומלץ תמיד לבקש הסכמה מפורשת ובכתב, שכן הסתמכות על טענת סירוב בלתי סביר עלולה להוביל למחלוקת משפטית מיותרת.