כל מה ששוכרים בישראל צריכים לדעת על שכירת דירה - שאלות ותשובות

אביחי טדסה | (2)
נושאים בכתבה שכר דירה

שוק השכירות בישראל התרחב משמעותית בשנים האחרונות, עם עלייה של כ-7% במחירי השכירות ב-2024 וכ-800,000 דירות מושכרות ברחבי המדינה. מעל 2 מיליון איש גרים בשכירות - רווקים ורווקות, זוגות ומשפחות. שכירות היא לרוב מחוסר ברירה. בעוד שבעולם שכירות היא מקובלת והיא גם במקרים רבים לטווח ארוך, אצלנו אין עדיין מתחמי שכירות לטווח ארוך, יש יוזמה כזו וזה בדרך, אבל זה עניין של עשור להגיע למספרים משמעותיים. כשזה יהיה התחושה של השוכרים תהיה אחרת, זה יהיה בית לטווח ארוך ועם שכירות ידועה מראש, זה לא כמו במקרים רבים כיום שהשוכרים חיים על מזוודות וכל שנה יכולים למצוא את עצמם בחיפוש אחרי דירה חדשה. ריכזנו כאן את הנקודות והשאלות העיקריות לשוכרים - משלב בחירת הדירה, דרך החוזה ולהשכרה בפועל.    

על תיווך ועלויות ראשוניות

מי משלם למתווך – המשכיר או השוכר?

מאז תיקון חוק השכירות והשאילה ב-2017 (סעיף 25ט), אם המשכיר שכר את שירותי המתווך לפרסום הדירה ומציאת שוכר, הוא זה שמשלם את דמי התיווך – והשוכר פטור מתשלום ישיר של העמלה שהמשכיר התחייב לה. עם זאת, אם השוכר חתם על הסכם נפרד עם המתווך כדי שימצא לו דירה, השוכר ישלם את העמלה שהוסכם עליה. בפועל, מתווכים רבים מחתימים שוכרים על הסכמי תיווך נפרדים, וכך העלות מוטלת על השוכר. חשוב לבדוק מראש מי שכר את המתווך ולוודא שההסכם ברור.

מה גובה דמי התיווך המותר?

אין חוק שקובע תעריף מדויק, אבל המקובל בשכירות הוא שכר דירה חודשי אחד + מע"מ (17% ב-2025), כלומר כ-1.17 חודשי שכירות. הסכום נתון למשא ומתן, ובאזורים פחות מבוקשים או עם מתווכים מתחילים אפשר להוזיל אותו.

האם חייבים להשתמש במתווך?

לא. שוכרים יכולים לחפש דירה ישירות דרך אתרים כמו יד2, מדלן או קבוצות פייסבוק, ולחסוך את דמי התיווך – אבל זה דורש זמן ומאמץ רב יותר.

מה עושים אם המתווך דורש תשלום למרות שהמשכיר שכר אותו?

אם המתווך פעל מטעם המשכיר והמשכיר התחייב לשלם לו, החוק אוסר על המתווך לדרוש תשלום מהשוכר עבור אותה עמלה. סרבו לשלם ודרשו הסכם כתוב שמוכיח מי שכר את המתווך. במקרה של מחלוקת, פנו לאיגוד המתווכים או לעו"ד.

האם דמי התיווך כוללים מע"מ?

בדרך כלל לא, אלא אם צוין אחרת בהסכם. ודאו שהסכום הסופי כולל מע"מ כדי למנוע הפתעות.


על חוזה השכירות

מה חייב להופיע בחוזה שכירות?

קיראו עוד ב"נדל"ן"

חוזה תקני צריך לכלול: שמות הצדדים, כתובת הדירה, תקופת השכירות, שכר הדירה, תנאי תשלום, בטוחות, אחריות לתיקונים, זכויות יציאה מוקדמת, ותיאור מצב הדירה. מומלץ לצרף נספח עם תמונות של ליקויים קיימים.

האם חייבים חוזה בכתב?

לא לפי חוק, אבל הסכם בעל פה קשה לאכוף במקרה של מחלוקת. חוזה כתוב הוא הכרחי להגנה משפטית.

מי אחראי לערוך את החוזה?

בדרך כלל המשכיר או עורך דינו מכינים אותו, אבל השוכר יכול להציע שינויים או להביא חוזה משלו.

מה לעשות אם יש סעיף לא הוגן בחוזה?

דרשו לשנות אותו לפני החתימה. לדוגמה, סעיף שמאפשר למשכיר להעלות שכר דירה באמצע התקופה ללא הסכמה הוא חד-צדדי ולא מקובל.

האם אפשר לבטל חוזה אחרי חתימה?

אין זכות ביטול אוטומטית, אבל אם שני הצדדים מסכימים, אפשר לבטל. אחרת, ביטול חד-צדדי מחייב את השוכר בתשלום עד תום החוזה, אלא אם יש סעיף יציאה מוקדמת.

כמה זמן נמשך חוזה שכירות סטנדרטי?

בדרך כלל שנה, עם אופציה להארכה. חוזים קצרים (פחות מ-3 חודשים) או ארוכים (מעל 10 שנים) פחות נפוצים ומוסדרים אחרת בחוק.

מה קורה אם לא מוסכמת תקופת שכירות חדשה אחרי תום החוזה?

אם הצדדים ממשיכים בלי חוזה חדש, כל צד יכול לסיים את השכירות בהודעה סבירה מראש (לרוב 60-90 יום, תלוי בנסיבות).


על בטוחות וערבויות

אילו בטוחות המשכיר יכול לדרוש?

המשכיר רשאי לבקש: ערבות בנקאית, פיקדון מזומן (עד שליש מסך השכירות הכולל או 3 חודשים, לפי הנמוך מביניהם), שטר חוב, או ערבים חיצוניים (כמו הורים). בדירות יוקרה (מעל 20,000 ש"ח לחודש), אין הגבלה חוקית.

האם המשכיר יכול לדרוש את כל סוגי הבטוחות יחד?

לא. חוק שכירות הוגנת מגביל את סך הבטוחות לרמה סבירה, ודרישה מוגזמת ניתנת לערעור בבית משפט.

מה קורה אם המשכיר לא מחזיר את הפיקדון?

המשכיר חייב להחזיר את הפיקדון בתום החוזה, בניכוי נזקים מוכחים. אם הוא מסרב, אפשר לתבוע אותו בבית משפט לתביעות קטנות.

האם ערבים חיצוניים חייבים להיות קרובי משפחה?

לא, אבל הם חייבים להיות בעלי יכולת כלכלית לעמוד בהתחייבות. המשכיר בודק את זה בדרך כלל.


על תיקונים ואחזקה

מי אחראי לתיקונים בדירה?

תקלות מבניות או בלאי טבעי (צנרת, חשמל, איטום) – באחריות המשכיר. תקלות משימוש לא סביר של השוכר (סתימה מהשלכת חפצים) – באחריות השוכר.

מה עושים אם המזגן התקלקל?

אם המזגן היה בדירה לפני הכניסה והתקלה היא בלאי טבעי, המשכיר אחראי לתקן. אם השוכר גרם לנזק, הוא משלם. מומלץ לפרט בחוזה מי אחראי לתחזוקת מוצרי חשמל.

מי משלם על תיקון דוד שמש?

תלוי במצבו בתחילת השכירות. אם הוא עבד והתקלקל מבלאי, המשכיר משלם. תעדו את המצב ההתחלתי כדי למנוע ויכוחים.

האם השוכר יכול לתקן ולקזז משכר הדירה?

כן, לפי חוק שכירות הוגנת, אם המשכיר לא מתקן תקלה מבנית תוך זמן סביר (30 יום בדרך כלל), השוכר יכול לתקן ולנכות את העלות משכר הדירה, בתנאי שיש לו קבלות.

מה קורה אם יש נזילה מהשכן?

המשכיר אחראי לתאם תיקון מול השכן או ועד הבית, כי זו תקלה חיצונית לדירה.


על שכר הדירה והעלאות

האם המשכיר יכול להעלות שכר דירה במהלך החוזה?

לא, אלא אם סוכם אחרת בחוזה. שכר הדירה קבוע לתקופת החוזה, וכל שינוי דורש הסכמת השוכר.

איך ניתן להתגונן מפני העלאת שכר דירה בהארכת חוזה?

הוסיפו סעיף שמגביל את ההעלאה (למשל, עד 5% או לפי מדד המחירים לצרכן). החוק לא מגביל העלאות בהארכה, אז זה תלוי במו"מ.

מי משלם ארנונה וועד בית?

השוכר משלם ארנונה ותשלומי ועד בית, אלא אם סוכם אחרת בחוזה.

מה קורה אם שכר הדירה לא שולם בזמן?

המשכיר יכול לדרוש פיצוי מוסכם (אם צוין בחוזה) או לפנות לבית משפט לפינוי מהיר אם העיכוב נמשך.


על יציאה מהחוזה

מה קורה אם השוכר רוצה לעזוב לפני תום החוזה?

השוכר מחויב לשכר הדירה עד סוף התקופה, אלא אם יש סעיף יציאה מוקדמת שמאפשר מציאת שוכר חלופי או תשלום קנס מוסכם.

האם המשכיר יכול לפנות את השוכר לפני תום החוזה?

לא, אלא אם השוכר הפר את החוזה (אי תשלום, נזק לדירה). מכירת הדירה לא מאפשרת פינוי – הקונה ממשיך את החוזה.

מה קורה אם המשכיר מוכר את הדירה?

החוזה נשאר בתוקף, והשוכר ממשיך לגור עד תומו, אלא אם הקונה והשוכר מסכימים אחרת.

האם אפשר להאריך את החוזה אוטומטית?

כן, אם יש סעיף הארכה בחוזה. אחרת, צריך חוזה חדש.


על מסירת הדירה

מה קורה אם יש עיכוב במסירת הדירה?

אם הדירה לא מוכנה במועד המוסכם, השוכר יכול לדרוש פיצוי או לבטל את החוזה אם העיכוב משמעותי. כדאי להוסיף סעיף שמכסה עיכובים.

מי אחראי לניקיון הדירה לפני הכניסה?

המשכיר חייב למסור דירה נקייה ומתפקדת, אלא אם סוכם שהשוכר ינקה.

מה לעשות אם יש ליקויים בדירה לאחר הכניסה?

דווחו למשכיר מיד ובכתב. אם הוא לא מתקן, תוכלו לתקן ולקזז מהשכר (עם קבלות).


טיפים לפני חתימה

מה חשוב לבדוק לפני חתימת חוזה?

בדקו את מצב הדירה (צנרת, חשמל, רטיבות), תעדו ליקויים, וודאו שהחוזה כולל את כל ההסכמות. התייעצו עם עו"ד אם הסכום גבוה.

האם כדאי להשתמש בעו"ד לבדיקת החוזה?

כן, במיוחד בחוזים מורכבים או בשכירות יקרה, כדי להימנע מסעיפים בעייתיים.

מה לעשות אם המשכיר דורש תשלום מראש?

החוק מאפשר תשלום של עד שליש מסך השכירות מראש כבטוחה, אבל תשלום מלא מראש אינו חוקי אלא אם סוכם בהסכמה.


שאלות נוספות

מי משלם על תיקון מכשירי חשמל שנוספו על ידי השוכר?

השוכר אחראי, אלא אם המשכיר הסכים לקחת אחריות בחוזה.

האם אפשר לשפץ את הדירה?

רק בהסכמת המשכיר. שיפוץ ללא אישור עלול להיחשב כנזק.

מה קורה אם השוכר משאיר חפצים בדירה?

המשכיר יכול לדרוש פינוי ולחייב בעלויות אם השוכר לא מפנה.

האם המשכיר יכול להיכנס לדירה בלי רשות?

לא. זה פגיעה בפרטיות, והוא חייב לתאם מראש.

שכירת דירה היא תהליך שדורש תשומת לב לפרטים. חוזה ברור, תיעוד מצב הדירה והבנת הזכויות שלכם יכולים לחסוך זמן, כסף ומחלוקות.



תגובות לכתבה(2):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 2.
    אנונימי 20/03/2025 09:29
    הגב לתגובה זו
    האם המשכיר יכול לפנות את השוכר לפני תום החוזהלא אלא אם השוכר הפר את החוזה אי תשלום נזק לדירה. מכירת הדירה לא מאפשרת פינוי הקונה ממשיך את החוזה.אלא אם יש סעיף בחוזה שהמשכיר יכול לפנות את השוכר מהדירה בהתראה סבירה 6090 יום
  • 1.
    אנונימי 19/03/2025 07:18
    הגב לתגובה זו
    לכאורה.
רמת גן
צילום: בלי קרדיט

השבחה מהירה של 700 אלף שקל על דירה של 2.2 מיליון שקל

בעלי דירות שנפגעו במלחמה יוכלו למכור אותן במחיר של דירה חדשה גם אם מדובר על דירה של 60 שנים; המסקנה - יוכלו לקבל עשרות אחוזים של השבחה מהירה על הנכסים

צלי אהרון |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

תזכיר חוק חדש מציע לבעלי דירות שנפגעו במלחמת "עם כלביא" לקבל שומה לפי מחיר דירה חדשה באזור. מדובר על תוספת מאוד משמעותית לשווי בדירות הישנות, אפילו סדר גודל של 50%-30%. דירה ישנה ברמת גן (של כ-60 שנים) עם 2.5 חדרים שניסו למכור אותה לפני המלחמה ב-2.2 מיליון שקל, "תימכר" למדינה בשווי מוערך של כ-2.9 מיליון שקל. אז למה המדינה מציעה זאת? כדי לתת לאלו שלא מעוניינים בהתחדשות עירונית תחליף ראוי, למנוע התנגדויות לתוכנית התחדשות עירונית ולצאת לדרך במהירות עם התחדשות עירונית באזורים שנפגעו.  

המלחמה מול איראן ביוני פגעה בסדר גודל של 1,500 מבנים. חלק מהפגיעות הן כאלו שניתן לתקן, חלק שניתן לתקן אבל קשה וחלק שאי אפשר לתקן. במקומות רבים מתדיינים הדיירים אם ללכת על התחדשות עירונית במסלול מואץ או לתקן את הפגיעה. המדינה רוצה התחדשות, והיא מציעה מתנה לאלו שמתנגדים - קחו את הכסף עכשיו ולפי שווי של דירה חדשה.  

על פי התזכיר החדש בעלי דירות שנהרסו או נפגעו קשות יוכלו למכור את הנכס בשווי של דירה חדשה דומה באותו אזור ולא כמו שהיה בעבר בהתאם לשומה המבוססת על מצב הדירה המיושנת. במקביל המדינה תספק מסלול מואץ להתחדשות עירונית באזור מסלול מזורז: היתרים עד 120 יום במקום שנים. הכל יהיה זריז יותר, העיקר להתגבר על הטראומה. שומות יסופקו תוך 30 יום, ויהיו גם הקלות מס ליזמים. 

מה כדאי לבחור?

זה כמובן עניין אישי. לקבל השבחה של לפחות 30% זה כמובן מצוין, אבל קחו בחשבון שאם אתם תהיו במסגרת התחדשות עירונית זאת יכולה להיות השבחה גדולה עוד יותר כי אז תקבלו עוד שטח לדירה ולרוב עוד חצי חדר-חדר. השווי של הדירה יהיה יותר גבוה, אבל יש את הסיכון בגלל הזמן. תצטרכו לחכות תקופה לא קצרה ובינתיים לגור בשכירות (שתמומן על ידי היזם).

כדאי גם לקחת בחשבון שהאזור כנראה ישביח, כי מדובר על כמות משמעותית של בניינים שנפגעו (בדר"כ) במתחם מסוים והיקף ההתחדשות יהיה משמעותי וזה ישביח את השכונה-אזור. 

דירה להשכרה
צילום: תמר מצפי
שכר הדירה - לאן?

שמאי המקרקעין שמדגיש: "שכר הדירה קפץ בכ-10% - על כל דירה פנויה יש 6-7 שוכרים פוטנציאליים"

ניב כרמי מסביר כי צניחת התחלות הבנייה לצד גל פרויקטי התחדשות עירונית שמוציא מאות אם לא אלפי משפחות לשוק השכירות, יוצרים לחץ גדול. וכתוצאה מכך בעלי דירות מעלים מחירים; "על כל דירה פנויה מתחרים כיום פי שניים שוכרים מאשר בעבר"

צלי אהרון |
נושאים בכתבה שכר דירה

שוק השכירות במרכז הארץ נמצא בתקופה גועשת. בשנה האחרונה נרשמה עלייה חדה במחירי השכירות, ובשטח מספרים מתווכים ובעלי דירות על מציאות שבה הרבה יותר קשה למצוא דירה להשכרה שתהיה מתאימה - בטח שלא באותו אזור בו הם גרו. בעקבות ההיצע המצומצם לעומת הביקוש שגדל עם הפינוי של דיירים ותיקים לקראת הבנייה שבדרך כלל תיארך כ- 3-4 שנים ובמקרים מסוימים אף יותר מכך. התוצאה, קרב על כל נכס, ותמחור מחדש כמעט בכל עסקה. אחת הסיבות המרכזיות ללחץ בשוק היא ההתחדשות העירונית. 

מדובר על דיירים בבניינים ישנים שנכנסים להליך פינוי-בינוי, נדרשים לפנות את דירתם ולעבור לשכירות לתקופה די ארוכה - עד לסיום הבנייה. הגל הזה, של המשפחות שמחפשות דירות חלופיות מצטרף לשוק שכבר מתמודד עם מחסור בהיצע, ומעצים את הלחץ על שוכרים קיימים. במקביל, התחלות הבנייה החדשות נמצאות בירידה חדה. הריבית הגבוהה ועלויות המימון לצורך הבנייה מקשות על יזמים לצאת לפרויקטים חדשים, וכתוצאה מכך מלאי הדירות קטן. במציאות כזו, גם שוק היד השנייה וגם הדירות החדשות הקיימות הופכים יקרים יותר, והשוכרים מוצאים עצמם מתמודדים עם עליות מחירים כמעט בכל אספקט.

התוצאה מהמצב הזה ברורה: שוק השכירות הפך לזירת תחרות גדולה. ובה משפחות שמפונות מבת ים או חולון מחפשות קודם כל דירה במעגל הקרוב. כלומר באותו אזור. אבל מה שקורה אז זה מצב שבו הם לרוב מגלים כי אין כמעט דירות פנויות ובמקרה שיש כאלה - בעלי הדירות ראו שהביקוש עלה עבורם והם מעלים דה פקטו את המחיר. מספר דיירים באותם פרויקטים מדווחים כי הם נאלצו לעבור לערים שכנות. בין אם לתל אביב או גבעתיים ורמת גן - תוך שהן מוסיפות כסף כי המחירים בערים אלו גבוהים בהרבה. בהערכה גסה - דירה בחולון שעליה תשלמו כ-6 אלף שקל בחודש. תעלה כ-8.5 אלף שקל בתל אביב (כמובן שלאור מיקום וסוג הדירה המחיר ישתנה - אבל אלו הן גבולות הגזרה באופן כללי). כמובן שאם אותן משפחות יעברו דרומה ויעברו לראשון לציון - המצב אמנם יהיה אולי מחירי שכירות נמוכים במעט - אבל עדיין יקרים ממה שהתרגלו לשלם עד עתה. 

 עבור בעלי הדירות, מדובר בהזדמנות פז להעלות מחירים. תוך שהם מגדילים את התשואה שהיא גם ככה נמוכה ברמה השוטפת ועומדת באותם אזורים כמו חולון ובת ים על כ- 2.3%-2.7%. מצד שני, עבור השוכרים. ובעיקר זוגות צעירים ומשפחות - מדובר על עלויות לדיור בסיסי שמהוות נטל כלכלי הולך ומכביד. לצורך כך, שוחחנו עם שמאי המקרקעין - ניב כרמי שניסה לשפוך אור על הסוגייה המדוברת.

ניב, מה בעצם דוחף את מחירי השכירות כלפי מעלה?

"יש כאן שילוב של שני כוחות שפועלים במקביל. מצד אחד, התחלות הבנייה החדשות צנחו בצורה דרמטית - הריבית הגבוהה ועלויות המימון והבנייה מקשות על יזמים להתחיל פרויקטים, ולכן ההיצע של דירות חדשות הולך ומצטמצם. מצד שני, ההתחדשות העירונית מתקדמת בקצב מהיר: אלפי משפחות מתפנות מבניינים ישנים ונכנסות לשוק השכירות לתקופה ארוכה יחסית של 3-4 שנים. זה יוצר גל עצום של ביקוש נוסף בשוק שגם ככה לוקה במחסור. התוצאה היא תחרות חריפה על כל דירה פנויה, והמחירים מטפסים בהתאם."

עד כמה באמת התייקרו מחירי השכירות ב-12 החודשים האחרונים?